“哎，十八呀，上海房子实在买不起，你帮我在郑州找套小户型吧，三五年后回去住也行，不回去权当投资了！”
“毕业后就郑漂，今年该结婚了总得买套房，最多能凑30万，够买套小户型么？能买哪儿？”
近来，身边不断有老同学、老朋友咨询小户型；楼市后台留言，小户型购买咨询几乎每天都会出现。
今天，我们就来好好聊聊，郑州市场上还有哪些小户型房源，哪些能买，哪些是坑，哪类人适合买小户型，购买、投资又有哪些选盘方法。
注：本文所指小户型仅指70年产权住宅产品，不包含公寓产品。
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谁适合买小户型
女怕嫁错郎，男怕买错房。是的，过去都怕入错行，但现在如果买错了房，可能辛辛苦苦埋头干几年都白费了。
关注度居高不下的小户型，也并不是谁买都适合。
首先，资金量是个分界线：
目前郑州新房均价1万5，按85平小三房，首付30%，利率上浮25%算，需要资金量为“首付38万，月供5500元”。
如果资金没问题，首套房置业，请避开小户型。
限购下，房票太珍贵，别浪费，能买大的尽量买大的，凑一凑能买到三房的最好买三房。
如果投资买房，资金没问题，也请避开小户型。
目前在郑州，无论是新房还是二手房市场上，90平左右的小三房都是主流，最好交易，最容易变现，同社区中单价也最高，如果没有资金限制，投资首选小三房。
谁买才对？
1、 刚刚需，首套自住：刚刚需，就是比刚需还刚需，最多首付35万，月供4000内，四环内85平小三房裹不住，只能买70平左右甚至更小。
这类人有刚性买房需求，首套自住房，实在承担不了三房，选择一房、两房门槛低、成本低，自住过渡，又不至于影响正常生活，是不错的选择。
2、 纯投资，35万以内闲置资金：资金不充足的话，选择好的地段，入手一套六七十平的两房，5年后升值变现也不错。
3、 人在外地，暂时不住，自住兼投资：老家郑州或河南，外地工作，资金远不够买当地房，在郑州选套小户型，留套后路，数年后回郑有落脚地，不用太慌张，若定居外地，这套房也可当投资用。
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20个小户型盘全解析
回顾郑州历次开盘推售，小户型总是购房者争抢的香饽饽，但市场上小户型产品越来越少，卖一套少一套。
据不完全统计，郑州四环内及四环沿线成熟区域，在售或即将出售小户型产品的项目共有20个（仅指70年产权住宅产品，公寓不在统计范围内），而且大部分项目仅有一个两房户型，非常稀缺。
就区域分布来看，中原区小户型项目最多，共有5个；郑东新区（不含白沙）几乎没有小户型产品。
具体来看一下：
高新区3盘
万科城：西四环大盘，双湖科技城片区，距离主城区较远，七期76平两房在售，2室2厅1厨1卫，户型整体方正，空间开阔，不过南北不通透，客厅、主卧采光较好，整体舒适度还可以。均价1.4万元/㎡，精装；
华润悦景湾：纯新盘，78两房待售，狭长户型，南北不通透，各个空间布局合理，餐客一体，动静分离。同为双湖科技城片区，西四环外，目前片区成熟度弱，位置不如万科城。
朗悦公园府：76平两房待售，纯南户型，各个空间比较方正，但卧室距离卫生间太远，需要穿过客厅、餐厅、厨房才能到卫生间。高新区成熟片区，地铁1号线附近，配套基本够用。
价格待定，预计1.6万-1.7万，毛坯，高新区房价都略高；
中原区5盘
五建新街坊：76平两房在售，地铁1号线西三环站500米，出行很方便，均价1.6万，毛坯。
保利心语：46一房，61平两房待售，户型一般，距离中原万达很近，底商围合，自住舒适性较差，可投资。价格待定，
阳光城丽景公馆：72㎡两房在售，临近高架；目前项目处于纠纷中，售楼部电话未正常接通，建议观望、待定。均价1.6万，精装。
领创天誉华庭：约79平两房，户型方正，南向户型，采光较好，进度慢，均价约为15500元/㎡，毛坯。
汇泉西悦城：6期77平两房在售，高新区刚需大盘，环境、配套也都有，有地铁，均价12600元/㎡，毛坯；
管城区3盘
绿都澜湾：82平，东西向客厅，户型一般，离地铁口非常近，离商业、学校都比较近；
世茂云尚城：43平一房，72平两房，户型太差了，一房采光、通风效果差，没有南向窗口，没有阳台；两房一样采光、通风效果差，卧室均朝西向，舒适度太差；还是之前源升金锣湾户型；后期商业世茂接管，会有所改善，距离地铁口也非常近，双地铁，二环内，自住舒适性略差，投资可买。均价1.55-1.6万，毛坯，价格不错；
兴忠启程：75㎡两房，户型方正，纯南户型，通风采光充足，俩卧室均朝南，舒适度挺好，有地铁5号线；均价为15500，毛坯；
二七区2盘
融侨悦澜庭：67-79两房，待售预计10月份入市，价格待定；6月底开盘均价1.3万，毛坯。
鑫苑德润珺园：78两房，待售，卧室朝南，两个拐角飘窗，客厅拐角阳台，客厅采光、通风效果略差，纯新盘，价格待定。
金水区4盘
泰山誉景：73/81平两房，首付40万左右，地段不错，北三环沿线，离北龙湖近，可惜距离地铁4号线略远。均价1.5-1.7，毛坯。
紫檀华都：74平两室，东风路与天明路交汇处南200米，靠近地铁3号线、8号线，项目入市早，开发慢，户型设计略老土，进深大，采光一般；均价1万6，毛坯。
福临公馆：35-47平一室，56平两室，地段很好，周边曼哈顿、地铁1号线，但容积率高达8.0，迷你小盘，舒适度一般。自住谨慎，投资可以。
万创都市公馆：农业路与天明路交汇处北500米，35-59平一房、68-83平两房，非毛坯交付，户型种类非常多，多为南北不通透；20亩迷你小盘，进度非常慢，价格待定，谨慎。
惠济区3盘
旭瑞和昌花漾里：预计后期推出高层住宅，约39-48㎡一房、77-98㎡两房，南阳路兴隆铺路交叉口西300米，临近地铁3号线，31亩地块，规划有高层、洋房，设计一般。价格待定，7月21日开盘均价毛坯1.5-1.6万，可作参考。
绿地璀璨天城：在售66平、78平、82平两房；预计推出51-59平米小户型，户型种类非常多，位置不错，距离地铁3号线沙门站约1公里，离城际高铁较近，会有一定噪音。在售均价约14000元/平，毛坯交付。
丰乐奥体公馆：
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怎么选？
1、 无论是刚刚需过渡自住、自住兼投资，还是纯投资，选择小户型的优先序为：区域 > 地段 > 配套，就郑州区域分布格局来看，优选CBD、高铁站、北龙湖外围区域，优先顺序为：北三环片区 > 惠济片区 > 管城区 > 中原区 > 高新区，对很多人来说，通勤距离胜过一切。
2、 一定要选地铁盘，未来地铁沿线会是热度最高、需求最大的盘，可租、可住、可售，最容易变现，双地铁口 > 单地铁口，最好距离地铁口1.5公里内，没有地铁可直接放弃。
3、 尽量靠近主城区，往三环里、三环沿线买，四环外可直接放弃，远郊可直接放弃，太远，投资、自住都不合适。
综上原则，购买/投资小户型，可重点关注以上几个盘：
西区：朗悦公园府、五建新街坊，毛坯均价1万6左右；
南区：世茂云尚城，毛坯均价1万55，绿都澜湾毛坯均价1万4；
北区：绿地璀璨天城，毛坯均价1万4；
紫檀华都、丰乐奥体公馆，均价1万6；
价格相差不大，比较靠谱，下半年有小户型购买需求者可重点关注，多去探盘多对比。
好的房子，要靠技巧和实地考察去挖掘，技巧和建议在此，你带着它去现场考察感受就可以了。
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