房產稅的計稅方法分為從價計徵和從租計徵。
其中,從價計徵的計稅依據為:
1、按照房產原值一次減除10%-30%的扣除後的餘值;
2、無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等;
3、獨立的地下建築物在進行10%-30%的扣除前先對房產原值進行確定;
(1)地下建築物為工業用途的,以房屋原價的50%-60%作為應稅房產原值;
(2)地下建築物為商業用途及其他用途的,以房屋原價的70%-80%為應稅房產原值。
4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府確定。
計算公式為:
應納稅額=應稅房產原值*(1-原值扣除比例)*1.2%
從租計徵的計稅依據:
1、租金收入
2、以勞務或其他形式為報酬抵付租金收入的,按當地同類房產租金水平確定;
3、個人出租住房,按4%的稅率徵收房產稅;
4、出租的地下建築物,按出租地上建築物的有關規定計稅。
稅收籌劃空間分析:
1、稅率
因從價計徵和從租計徵的稅率不一致,因稅率差異造成的稅收籌劃空間為:
(房屋原價+土地)*(1-原值扣除比率)*1.2%=租金收入*12%
也就是說從價計徵和從租計徵的臨界點為(房屋原價+土地)*(1-原值扣除比率)=租金收入*10倍.
當(房屋原價+土地)*(1-原值扣除比率)>10倍租金收入的時候,出租繳納的房產稅較少;
當(房屋原價+土地)*(1-原值扣除比率)<10倍租金收入的時候,自用繳納的房產稅較少.
例如,我集團在上海持有一套房產,價值3億元,如果按照自己持有使用的話,年度需要繳納的房產稅為30000*1.2%*(1-30%)=252萬元;而如果我們將房產出租的話,繳納的房產稅約為31萬元(1800㎡,4元/㎡/天)
兩者之間的差額為252-31=221萬元。
這樣,我們就可以操作將房產出租給關聯公司,使之符合從租計徵的條件。
2、地下建築物的房產稅籌劃空間
獨立的地下建築物在進行10%-30%的扣除前先對房產原值進行確定;
地下建築物為工業用途的,以房屋原價的50%-60%作為應稅房產原值;
地下建築物為商業用途及其他用途的,以房屋原價的70%-80%為應稅房產原值。
因地下建築物用途不同,房屋原值的折扣比率是不一樣的。而將地下建築物出租時,則按照從租計徵,沒有任何折扣。
所以,我們可以根據實際情況採用不同的房屋使用方式。
同一地下建築物,可以自己生產使用,可以出租,在取得收入一致的情況下,通過計算不同用途下需要繳納的增值稅、附加稅、房產稅等,來測算最合適的方案。
例如,甲公司持有一處地下建築物,該建築物可以用來本單位生產使用,也可以將該處房產出租。那麼,假設無論是生產經營還是出租都可以取得年收入100萬元。假設甲公司為小規模納稅人,房產原值500萬元,地下建築物按50%原值計算,房屋原值扣除率30%。
方案一:生產經營自用收益
=100-100*3%(1+7%+3%)-500*(1-60%)*(1-30%)*1.2%=95.02萬元
方案二:出租
=100-100*3%(1+7%+3%)-100*12%=84.7萬元
上述兩個方案比較可以看出,地下建築物用途不同對於房產所有人的收益影響。