從2019年開始，新一輪的地產週期開啟，中國房地產行業進入存量和增量並存的時期。回看過去五年，中國房地產進入大魚吃小魚的洗牌階段，市場份額進一步向品牌房企集中，行業集中度提升，中小房企的生存和發展受到擠壓。
儘管如此，黑馬依然存在。
近幾年，房地產行業跑出來不少黑馬，新力控股、陽光城、中南置業等不少中型房企彎道超車，不僅活下來，而且直追頭部房企。
而新力控股，被公認為是黑馬行列中最優秀的存在，在TOP30的房企中，新力控股是跑得最快的那家。
去年房地產行業在下行，新力控股（02103.HK）卻逆流上市成為港股最年輕的上市房企。近日，新力控股進行上市後的首場業績發佈會。
仔細研究新力的財報會發現，新力的卓越，絕非偶然。新力在保持增速的同時讓財務結構持續優化，產品體系的漸臻完善，土儲結構持續優化......不僅財報亮眼，在產品策略，業務佈局等方面的表現也可圈可點。
在當今的行業趨勢下，新力控股的發展模式值得行業中小房企參考學習。
規模利潤雙增長 業績排名雙升
3月31日，新力控股舉行線上業績發佈會，聯席董事長張園林攜眾高管出席並答記者問。
年報顯示，2019年度，新力控股全年毛利79.99億元，同比增長154.5%，毛利率為29.6%。其中，新力控股年內溢利創歷史新高，高達20.14億元，同比增長約263%；歸母淨利潤為18.53億元，同比增長約485.2%。
新力的盈利大增得益於2019年營業額、銷售等指標的同步增長以及財務狀況的改善。
2019年，新力控股的業務依舊強勁增長，實現收益269.85億元，同比增長220.7%；全年合同銷售914.23億元，同比增長28.6%；其中權益銷售額升至451億，增長30.1%。
在房地產整體境況並不理想，在不少同行歸母淨利潤為負數的情況下，新力取得485%的歸母淨利潤增幅，不僅讓整個行業對它刮目相看，這也使得新力的行業排名飆升。
億翰智庫發佈的《2019中國房企綜合實力TOP200研究報告》顯示，新力控股綜合實力榮登TOP29,成功進入前30強陣營。485%的歸母淨利潤增幅，讓新力控股成為行業TOP30裡面增長最快的房企。
之所以是公認的黑馬代表，是因為新力這一路走來都具有強烈的黑馬特徵：
2010年新力在江西南昌成立，2019年11月，年僅九歲的新力在香港上市，成為第一家上市的贛系房企，同樣也是港股最年輕的上市房企；
2016年，新力銷售額突破百億，並進入百強房企行列；
2017年，新力銷售從百億變成457億，一年之內，新力從百強跨入40強榜單；
2016-2018年，行業TOP25-35房企銷售額的平均年複合增長率為68.20%，而同期新力的年複合增長率達134.72%；
從2016年到2019年，短短三年時間，新力的營收從22.23億元增至269.85億元，增長了12倍，淨利潤從1.31億元增至20.14億，增長了15倍；
從2016年開始全國化擴張道路開始，新力從一個地方房企成為全行業無法忽視的一個強勁對手。按照公司行政總裁陳凱的說法，疫情對新力控股這樣中等規模的房企影響相對較小，大約在2%左右，公司預計未來一年銷售目標是同比增長20%。
在往千億俱樂部衝刺時，新力的負債情況在不斷改善。2019年，新力控股的淨負債率大幅下降170.9%，降低到67%，不僅低於行業平均水平，更遠遠低於80%的安全線，債務風險可控。
財務結構持續優化。
這得益於融資渠道多元化。通過增加利率較低的銀行貸款佔比、發行公司債、上市融資等方式使得新力的資本結構和流動性不斷的優化。
融資渠道的優化，源於新力控股已經獲得資本市場的高度認可。
2020年3月，新力控股被被納入恆生綜合指數成分股，併入選為滬港通的可交易股票之一。此外，新力與民生銀行、中信銀行等大型銀行長期保持良好合作關係，截至2019年12月31日公司授信總額為人民幣739億元。
2019年年報出爐後，國泰君安分析師認為，新力的增長率位於行業前列，看好公司償債能力和信用水平持續優化。
首份年報的優異表現，源於過去9年公司在產品和土儲戰略上的韜光養晦，厚積薄發。
十年磨一劍 產品力MAX優勢漸成
易居中國執行總裁丁祖昱在2019~2020的跨年演講，提出“房地產是中國最大的製造業”。
自從2016年房住不炒提出之後，房地產和製造業之間的關係更加緊密。房地產跟服裝、食品、水電能源、交通出行等行業一樣，投資屬性下降，居住消費的屬性將逐漸增強。
這些年房地產變成製造業的特徵越來越明顯。之所以說房地產是製造業，是因為房地產跟製造業一樣是十分講究產品策略，以產品致勝的行業。今後的房地產市場，產品力將成為房企角逐的重點。
仔細研究新力的產品體系與策略，你會發現這匹黑馬，雖然年輕，但產品力MAX。
正是因為年輕，所以沒有包袱。新力控股能走出一條完全不同於過去的房企競爭中“高週轉”的發展模式，可以依照自己的打法逐步建立獨特的競爭優勢。
從成立之初將高品質作為品牌的DNA，新力控股便把精力放在產品上，為每個物業項目設計及實施品質控制標準和程式，並委託第三方人員進行檢查，以確保品質。包括對品質質量的四個“零容忍”和對產品建造的四化管理，即要求材料造假零容忍、工藝造假零容忍、品牌造假零容忍、管理瀆職零容忍和材料使用品牌化、工藝標準精細化、品質管理全員化、交付品質全優化，要求產品打造過程每個環節做到零失誤。
圍繞消費者的居住需求，針對首次置業者、家庭升級者和高收入家庭，新力量身定製，分別打造了“灣系”、“園系”及“悅系”三大系列優質住宅產品；同時積極拓展“社區型商業體”、“區域級商業綜合體”、“城市級商業綜合體”三類綜合體，以及“多功能精品公寓”和“超甲級寫字樓”兩類商業創新項目，共同構成新力地產三大體系、八大產品線，以滿足不同人群、不同層級、不同功能的商住需求，深受市場追捧。
新力高質量的產品是獲得認可和產品漸成優勢的關鍵。
首個住宅項目南昌帝泊灣，該項目曾獲得中國園林網頒發的全國風景園林工程銀獎。在產品組合方面，新力控股會根據政府監管容積率、項目位置、土地規模及成本、市場和開發規劃等嚴肅調整產品組合，來維持或提高項目議價能力，進而提升利潤率水平。
在江西吉安，新力帝泊灣的售價即使是比該區域均價高出約1500元/㎡，但2019年4月第一期開盤時，便短時間內售完。而新力系列產品的銷售均價從2016年的9331元/平方米漲至2019年10月的17399.2元/平方米，產品的溢價能力不斷提升。
基於對行業未來趨勢的研判，新力繼續在產品上發力，進行全維度的升級。2019年11月正式推出“SINIC4.0”產品理念，打造“5S住區”，對 “設計-工程-營銷-客價-物業” 五大全流程制定嚴格的標準，更為注重細節精築、品質深耕，寄求通過新精緻主張、新全齡維度，新安全守護三大價值主張，為用戶帶來真正的品質升級。
客戶對新力的產品和服務滿意度不斷提升。根據賽維諮詢的調查，2019年新力客戶整體滿意度高達89.9%，在賽惟資料庫93家企業中排名第6。其中物業服務滿意度高達92.7%，排名第4;維修服務滿意度高達84.4%，排名第8。
產品力的升級，能夠讓新力形成競爭優勢，也是企業生存發展的基石。在此基礎上，新力再謀求企業的騰飛。
而企業的騰飛，則離不開最基礎的土地儲備。在土地儲備上，新力的佈局也頗為精妙，值得後來者借鑑。
土儲結構優化 騰飛空間可期
能夠成為最年輕的上市房企，能夠得到銀行的認可，不是沒有原因的。
具有前瞻性的土儲佈局戰略，是新力控股未來增長的潛力。
根據財報顯示，截止2019年12月31日，新力控股已佈局了包括江西省、大灣區、長三角地區、中西部核心城市的四大區域，在超過36個城市中，新力控股擁有117處物業項目 ，其權益土儲面積約1,509萬平方米。按權益面積計算，一二線城市佔比達到85%。
隨著城鎮化政策調整，新的“城市化”策略將重點發展城市群及大都市圈。新力控股敏銳地抓到了這點，2016年開始，便從深耕的江西省，拓展至無錫、惠州等城市。
2019年，新力控股繼續聚焦四大區域——以江西為大本營，外拓三大區域。通過招拍掛和收併購獲取了36個項目，新增土儲權益面積約280萬平方米，權益土地成本約為194.5億元。
2019年新增土儲中，43.6%在長江三角區，24.4%在華中華西及其他區域，19.4%在江西省，12.6%在大灣區，其中一二線城市新增土儲面積佔比達92%。
通過多年堅持城市深耕、區域深耕戰略，新力控股已經從以往的地方性房企，蛻變為一家全國綜合的房地產開發商。這些數據，無不印證了這一點。擺脫過於依賴江西的局面後，新力控股的土儲佈局已經較為均衡和多元化。
值得注意的是，除了地處一二線城市，新力控股這些新增佈局的土地價格均不高，這將給新力提供持續及空間較大的利潤。
在購地方面，新力控股副總裁佘潤廷介紹，新力控股在拿地上主要遵循三條準則：第一，深耕四大區域，同時建立區域、城市、板塊的投資體系，確保佈局精準；第二，投地方法平衡，招拍掛、資源勾地並重，以提升土地品質和項目利潤水準；第三，堅持合作，著重操盤以我為主且可以降低競爭、互補優勢的項目，從而與合夥人分攤風險，藉此最終強化服務品質和競爭優勢。
這清晰的策略，給新力控股帶來的提升，不僅是地塊質量方面，還有項目的利潤水平。公司表示，從現有的土儲情況來看，預期未來集團來自江西省之外市場的收益佔比將會進一步提高。
江西以外的市場，新力控股重倉大灣區。作為臨深片區唯一不限購的惠州，新力控股的市場佔比排在第四。
隨著大灣區紅利的疊加釋放，新力控股的業績也將隨之得到增長。
盈利的連年增長，持續改善的財務狀況，後來居上的產品力以及聚焦深耕的全國化佈局策略讓投資者看到了新力的這匹黑馬的無窮潛力。在財報發佈後的第二天，新力股價翻紅上漲。
