文丨金不換
開源節流，乃進擊與防守之間的一項平衡術。
世界石油大亨洛克菲勒很早便創業，但一直沒有起色。苦悶之餘，他買了本“教人如何致富”的書，打算試試運氣。
不料，那本書只傳達了一個致富秘訣：勤儉。
洛克菲勒惱羞成怒，感覺受到欺騙。但後來他又轉念一想，其實不無道理：“勤”是開源，“儉”是節流，合二為一的確是條致富之道。
此後，洛克菲勒秉持著勤儉的理念，五年內攢下了800美元，並用於石油經營，直至成為一代傳奇。
放眼當下，“開源節流”的商業案例多有發生，比如最近動作頻頻的恆大。
01
3月各家房企紛紛發佈年報，“穩”、“降速”“提質”等字眼密集出現，中國恆大的年報，在3月底姍姍來遲，而“穩”同樣成為其最明顯的標籤。
3月31日，中國恆大發布2019年度業績。數據顯示，恆大2019年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
從年報整體上看，去年恆大實現了穩步增長。在這些數字之外，恆大掌門人許家印還親自當了一次年報講解人，宣佈推出恆大的九字新發展戰略，即“高增長、控規模、降負債”。
針對該戰略的每一塊，許家印都為外界勾勒出了自己的藍圖。
在許家印的謀劃中，高增長就是要實現銷售高速增長。恆大今年要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元。
其次控規模，則是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長。
目前恆大的土地儲備為2.93億平方米，未來三年恆大每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
最後，便是降負債。
目前恆大的借款為7999億元，未來其要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。
簡而言之，恆大的新發展戰略，本質上是在經營維度上進行“開源節流”——“開源”上擴大銷售，“節流”上降低土地儲備。
最終實現的是，降低高負債。
顯然，在滾滾向前的房企大軍中，恆大也加入了求穩隊伍行列。
02
在求穩房企大軍中，有人在追求多元化經營，有人在追求現金流健康。
將注意力放在降低高負債上的恆大，顯然也是嗅到了某種行業變化的氣息。
事實上，關於負債，其在房企行業中已重新變換了角色。
首先，行業依靠高槓杆跑馬圈地的時代已經逝去，房企憑藉高負債大規模擴張的打法早已過時。
其次，去年以來整個房企市場的融資都在收緊。揹負著高負債的房企，或將面臨融資不暢帶來的高風險。
另外，今年的這場疫情，也給所有房企敲響了警鐘。高負債一旦碰上不可抗因素導致的現金流收緊，房企面臨的難題將會大幅增加。
總之，此時房企如果繼續追求高負債，並不是明智之舉。
因此，恆大此時提出九字新戰略，既是基於自身發展的週期出發，也是考量了整個行業的現狀。
那麼恆大能否實現新戰略的成功落地？或者說恆大能否實現銷售高增長，降低土地儲備增長？
這得分兩個維度來看，首先看增加銷售。
一方面，恆大現有的土地儲備龐大，能夠支撐其銷售的高增長。
據恆大管理層介紹，恆大今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億。
如果按照64%的去化率估算，恆大今年能夠實現銷售8110億，顯然完成8000億的銷售不是問題。
另外，今年2、3月份恆大實施的“網上賣房”策略，也顯露出其銷售實力。
數據顯示，今年恆大推出的“網上賣房”打響了一季度業績“開門紅”：銷售額增長23%至1465億元，銷售回款增長55%至1133億元，刷新了公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
其次，看降低土儲。
事實上，通過近兩年的數據來看，恆大的土儲已經在呈現逐年下降趨勢：2017年~2019年，恆大土儲分別為3.12億平米、3.03億平米和2.93億平米。
在這種嚴控土儲的能力背後，是恆大的運營能力、管控能力和團隊執行力在做支撐，這“三把緊箍咒”或將繼續控制恆大的土地儲備增長。
為了讓外界更清晰地瞭解恆大的新戰略，業績發佈會現場許家印還算了筆賬。他認為，如果今年恆大實現銷售8000億元，回款按7000億元計算，與2019年相比就會增加2500億元的銷售回款。
同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億元的支出。
一增一減之間，恆大就能實現今年有息負債下降1500億元的目標。
03
站在恆大推出新戰略的節點回頭來看，其的確擅長在戰略的切換中，跟上時代的腳印。
首先，1997年恆大成立，打出民生地產的戰略定位，恰好與國家從福利分房向商品房過渡的時代節點吻合。
此後多年，恆大緊跟中國城市化和住宅產業化加速的大勢，實現了規模的大幅擴張。
如今，恆大再次調整戰略，走上“一高兩低”的新戰略之路。
其能否在開源與節流之間掌握平衡，從而實現達到降低高負債的彼岸，不妨讓時間給出答案。
