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■本文作者：姜衛星 北京在明律師事務所
導讀：《合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。對於實踐中常見的夫妻雙方共有的房屋，行政機關僅與夫妻一方簽訂徵收補償協議，而另一方未進行追認，則該協議無效。行政機關依據一個無效的補償協議強制拆除房屋，屬於沒有事實和法律依據，其強拆行為將被法院判決確認違法。
【基本案情：夫妻二人一人簽約，房屋就被拆？】
委託人鄭先生、周女士的房屋位於江蘇省連雲港市某區，房屋所有權證上記載所有權人鄭先生，共有人周女士，建築面積236.81 平方米。
2018年5月28日，當地區政府作出《房屋徵收決定書》，同日發佈《房屋徵收決定公告》及徵收補償方案，鄭先生二人的房屋位於徵收範圍內。
據她們陳述，2018年5月29日，徵收工作組要求鄭先生提前選定位置較好的商鋪，鄭先生在簽字時發現兩份協議書內容上只有選定商鋪的編號，委託人房屋評估價格及置換的安置房價格均未填寫。
因為雙方存在著爭議，故在鄭先生簽字時相關內容是空白的狀態，徵收工作組也承諾就雙方的爭議今後進一步協商。
然而2018年10月22日委託人的房屋竟被不明身份人員組織人員拆除，鄭先生遂向連雲港市某派出所報警。
【律師代理：憑這樣的補償協議不能依法強拆】
經多方考察，委託人找到了久負盛名的
在明律師宋曉峰、劉博韜和張琨。在明律師接受委託後，指導委託人起訴至人民法院。在委託人鄭先生訴連雲港市公安局某區分局行政不作為一案中，某區分局在應訴答辯時提交了一份委託人與房屋徵收部門簽訂的《房屋徵收補償安置協議》，且協議上空白的地方均填上了相應的內容。
因協議上體現的，委託人房屋評估價格過低，而置換的安置房價格過高，導致委託人原有生活水平大幅度降低。在明律師宋曉峰指導委託人提起行政訴訟，要求確認房屋徵收部門強制拆除委託人房屋的行為違法。
被告房屋徵收部門答辯稱，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據。原告已就被徵收房屋和答辯人簽訂徵收補償安置協議，根據協議約定原告應當將房屋交付答辯人，答辯人有權實施拆除。
在明律師宋曉峰指出：
根據《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。
第九十七條規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
《合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
本案中，涉案房屋登記為兩委託人共同共有，委託人鄭先生事先未經周女士的授權即與房屋徵收部門簽訂《房屋徵收補償安置協議書》，屬於無權處分共有人的房產，事後也未經周女士追認，因此該協議無效。
且根據協議約定委託人應當將房屋交付房屋徵收部門，房屋徵收部門才有權實施拆除。但該協議屬無效協議，且雙方並未實際履行該協議，房屋徵收部門依據無效協議對涉案房屋實施拆除，無合法依據，故其拆除行為違法。
在宋曉峰律師的據理力爭之下，連雲港經濟技術開發區人民法院於2020年4月作出一審判決，認定本案《房屋徵收補償安置協議書》無效，確認被告區住房和城鄉建設局強制拆除委託人房屋的行為違法。 下一步，在明律師宋曉峰將指導委託人提起國家賠償程序，以解決其補償安置訴求，懲處違法強拆行為。
在明律師最後要提醒廣大被徵收人的是，在無法確保協議空白處的內容與雙方口頭協商確定的內容一致的情況下，一旦協議空白處填寫的內容與口頭協商確定的不一致，會直接嚴重侵害被徵收人的合法權益。出現這種情況，要及時諮詢專業律師，積極通過錄音等方式取證，避免盲目簽約，確保自己的補償安置利益。
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