房地產開發企業經常會面臨一個頭疼問題：土地增值稅清算後都會形成補稅的結果，這樣就會影響當年度會計利潤，造成土增清算年度出現虧損，不需要交納所得稅。但是實務中，由於房地產開發企業特殊的所得稅預繳政策，即在開發階段就需要按照預計毛利率預繳所得稅，這樣就造成各年度所得稅稅負不均衡，出現某個開發項目多繳納所得稅的情形，這個問題該如何解決呢？答案是房企可以向稅務局申請退稅，但是需要符合一定的條件，本文通過案例進行了詳細梳理。
一、政策文件
（一）《國家稅務總局關於房地產開發企業註銷前有關企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號）規定：
“房地產開發企業由於土地增值稅清算造成的虧損，在企業註銷稅務登記時還沒有彌補的，企業可在註銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業所得稅予以退稅。”
（二）《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第81號）
由於多種原因，房地產開發企業在開發產品銷售完成後，短期內無法註銷，導致多繳的企業所得稅仍然無法申請退稅。因此，本公告結合房地產開發企業和開發項目的特點，對【2010】29號文進行了補充和完善。具體主要內容規定如下：
1、申請退稅的時間和條件：
房地產開發企業按規定對所有開發項目進行土地增值稅清算後，如土地增值稅清算當年彙算清繳出現虧損，且沒有後續正在開發以及中標項目的，可申請退稅。對於房地產開發企業來說是一個利好消息。
2、申請退稅需要報送的資料：
房地產開發企業在申請退稅時，應向其主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程，具體包括內容如下：
（1）項目繳納的土地增值稅總額；
（2）項目各年度銷售收入和銷售收入總額；
（3）各年度應分攤的土地增值稅；
（4）已經稅前扣除的土地增值稅；
（5）各年度的適用稅率；
（6）是否存在後續開發項目等情況。
二、申請退稅的計算方法：
兩個公告的計算口徑一致，即房地產開發企業開發項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入佔整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，並計算各年度及累計應退的稅款。現舉例如下：
房地產開發A企業於2017年2月開始開發某地產項目，2019年11月項目全部竣工並銷售完畢，12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1600萬元，其中：2017年—2019年預繳土地增值稅分別為300萬元、500萬元、200萬元；2019年清算後補繳土地增值稅600萬元。2017年—2019年實現項目銷售收入分別為30000萬元、50000、20000萬元，繳納的企業所得稅分別為30萬元、280萬元、0萬元。該企業2019年度彙算清繳出現虧損，應納稅所得額為-300萬元。企業若沒有後續開發項目，欲申請退稅，該如何計算？
計算過程詳見下表：（單位：萬元）
三、財稅建議：
通常情況，房地產開發企業財務人員在面對土地增值稅清算問題的態度是能拖就拖，只要主管稅務機關盯得不緊，就會一拖再拖。
其實，地產企業的財務人員並沒有提前規劃和意識到開發項目在進行土地增值稅清算當年所得稅彙算清繳出現虧損的問題，並且後續再沒有新開發項目。雖然稅收文件規定，地產企業可以向主管稅務機關申請退回多繳納的所得稅。但是，還是建議地產企業按稅法規定的清算時間進行土增清算，避免清算滯後所帶來的所得稅退稅問題。
來源：焦點財稅（薛曉豔）
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