最近“循環”這個概念在經濟金融領域被反覆提起，“內循環”和“雙循環”逐漸被大家所熟悉，不過提到循環，就想到週期，而週期與循環一樣，一直在身邊不斷髮生著，同時影響著我們。
這不，5年前的客戶讓我突然感慨，歷史是如此驚人的相似，感覺時間點，又回到了5年前……
5年來的變與不變
最近找我們再諮詢的客戶都是5年前服務過的客戶，進行諮詢的內容，除了購房原因剛需變改善之外，幾乎沒有什麼變化，同樣在諮詢信貸的方案和產品，也同樣在被告知注意“保養”個人徵信和流水等等。
如果硬要說有什麼大變化，那應該就是購房預算了。
再次諮詢我們的陳先生，他5年前的購房預算是200萬，現在的預算是600萬，因為他5年前的房子已經從200多萬漲到400多萬，即使硬剛七成首付，也是問題不大的，只不過覺得一下子抽走家庭的所有流動資金，壓力會增大太多，生活質量也會下降。因此才再次找到我們，看有沒有更好的信貸方案。
僅10月，半個月以來，類似這樣的“回頭客”諮詢有近10位，經過進一步瞭解，才發現他們的房產普遍都是一個翻倍的增長。
而他們之所以再次選擇我們，是因為之前的方案讓他們成功地積蓄了此次改善性購房的實力。
這就是感覺“歷史驚人地相似”的“錯覺”所在，不過唯一能切實感覺到的就是，如同“歷史重新”一樣，新的週期似乎也在“重啟”。
不過，不用太過羨慕這些人，看懂“新週期”的變化，抓住眼下的機遇，才是我們當下最應該去關注的事。
“新週期”來了？
再看過去5年，2014年到2019年，可以說是上海樓市的一次完整週期，因為有波谷，有波峰，有收尾，或者換句話說，有萌芽、有高漲，有回落。
樓市的週期就是這樣，不斷滾動前進著。
那麼，今年是週期的什麼位置？先看一下今年前三個季度的“表現”：
第一季度，可以概括為“沉寂與小陽春”，這其中，特別提振的一點，就是樓市的復甦，“契機”就是入學政策調整，“公民同招，民辦搖號”開始施行，學區房的重要性再次凸顯，樓市的“小陽春”就此開始。
第二季度，可以概括為“穩步回升”，隨著銀行政策的“非常規”寬鬆，加上整體經濟形勢的不斷回暖，再加上地產開發商的生存壓力，新房供給不斷上升。5、6月，多個新樓盤甚至出現了認籌“爆表”的情況，樓市的“溫度”，如同天氣一般，開始“熱烈”起來。
第三季度，可以概括為“熱鬧的謝幕”，7、8、9三個月可以說是一個月，一個樣。7月緊接6月，樓市“熱度”逐漸高漲，8月各種低成本借貸方案“百花齊放”，9月“溫度”因政策收緊而緩慢下降，完成一個“熱鬧的謝幕”。
這熱鬧的勁頭就是2020年的定位：今年就是兩個週期之間的“銜接”，為什麼這麼說？
先看幾個重要的“表徵”：9月二手房成交量突破3萬套，此前月均2萬多套；新房認籌率屢次出現“千人搖”場面；二手房交易平均週期從年初的5個月直降到9月的1個半月，且仍有繼續降低的勢頭。
先不說學區房已經開始“高不可攀”，優質改善性住房已經“炙手可熱”。只看這份“買家秀”已經足夠說明問題，沉寂至少3年的“買房者之心”已經高漲起來。
這個“新週期”它真的要來了！
但這次“謝幕”就真的結束了嗎？不是的，因為“謝幕”之後，還有“返場”。而一旦“返場”，就意味著“新週期”的真正到來。
一個“細節”
如何判斷有沒有“返場”，“新週期”什麼時候到來呢？
其實需要特別關注一個“細節”，這個細節可能是助推“新週期”到來的“關鍵”。
那就是，昨天多家媒體“風聞”的額度管控，以及某大型商業銀行預約放款的消息。
額度管控自然是收緊的表現，預約放款卻非常耐人尋味。
簡單來說，就是今年審核通過的申請，如果申貸人願意明年元旦之後放款的話，那麼利率仍然保持“3字頭”。
先不說這些“風聞”到底是不是真的，但至少這是某種信號，因為今年的限制閥已經幾乎“關死”：各大銀行被要求新增房貸比例不超30%，年底放款額度“見底”的當口，又再要求額度管控，可謂是“拿捏精準”。
但就在這個時候，預約放貸的“風聞”又起。
這種極端矛盾的“風聞”同時出現，其實最能說明問題，那就是：銀行很矛盾。
為什麼這麼說，因為首先政策在前，這是必須支持的，這是為了經濟健康穩定的發展。但銀行說白了，也是做生意的，壓得客戶都“心態崩了”，對銀行業務能有什麼好處呢？
所以，我們可以這樣設想一下明年的“週期”的定位，先看一下我們的“參考點”：
首先，3年沉寂期，加上5年改善需求的到來，學區房的跳漲，購房需求不斷上漲，供求關係必然出現波動；
其次，落戶政策放寬雖然有待進一步觀察，但是購房者的情緒，已經被“激活”，預期變得不再明確，很多人紛紛提前購房計劃；
最後，大量房企為“三道紅線”所困擾，大量高品質樓盤放棄捂盤，爭取資金回籠，優質樓盤資源必然成為購房者情緒傾瀉的焦點。
所以，銀行的矛盾，房企的困擾，購房者的剛需，這些因素相疊加的結果，將在很大程度上影響明年的“週期定位”，那麼具體的走向，恐怕就不用多言了吧。
至於購房者在當下能做的，就是做好準備，等待時機。
剛才提到的陳先生，5年前找到我們諮詢時，也有類似當下的購房者情緒，對前景無法判斷，總覺得樓市不明朗。出於剛需居住的需求，只能將在股市和理財產品裡的資金拿出來湊首付。結果自然是“皆大歡喜”。
而陳先生最讓我佩服的是，這次諮詢之前，他已經提前2年註冊了一家公司，因為當時他聽說，很多信貸方案將會扶持中小企業，額度和成本都非常“理想”。他果斷開始養公司，在規範自己平時業務的同時，也在為能夠接到“優質的水”做準備。
總之一句話：循環與週期總在身邊發生，並在不斷影響著我們，與週期相遇並利用好週期的人，一定能在未來會心一笑的。
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