華聯股份（000882）2019年年度董事會經營評述內容如下：
一、概述
報告期內，公司業務主要涉及購物中心運營管理業務、影院運營管理業務及商業保理業務。截至2019年12月31日，公司資產總額為139.46億元人民幣，歸屬於母公司的股東權益為80.98億元人民幣。2019年年度，公司實現營業收入12.54億元人民幣，歸屬於母公司股東的淨利潤4814.19萬元人民幣。報告期內公司主要經營情況如下：
1、聚焦購物中心核心主業，提升購物中心運營管理水平
2008年公司實現了主營業務由百貨店經營向購物中心運營管理的戰略轉型。轉型以來，公司通過購買、租賃、受託管理等方式獲得購物中心物業資源，在資產規模和項目數量上實現了快速發展。截至本報告期末，公司負責運營管理的購物中心數量從2008年的2家增長至30多家，旗下購物中心資產規模超過百億，項目遍佈北京、成都、合肥、西寧、包頭、蘭州等地區。
報告期內，公司深耕購物中心核心主業，堅持以利潤指標為導向，聚焦業務發展優勢地區，以門店為核心，在致力於提升旗下購物中心運營管理業務水平的基礎上提高盈利能力。公司要求旗下購物中心以消費者需求為核心運營要素，迴歸零售為本質的商業邏輯，圍繞客流、銷售、空置率、利潤等關鍵指標做好運營管理工作，並推進內容創新及服務創新，逐漸形成購物中心差異化核心競爭力。
（1）深入研究消費者需求，更新購物中心經營定位
由於消費需求及結構的不斷變化，公司要求旗下所有購物中心做好市調基本功，將調研工作制度化、日常化，深入研究商圈內消費者需求與偏好，加強對消費者消費行為、偏好等方面的大數據分析，為店鋪調改、店鋪定位與品牌招商、市場活動等提供決策支持。
基於消費者需求調研和經營分析，公司在報告期內完成旗下所有項目未來三年的調改方案，通過品牌汰換與升級、優化業態組合推動客層升級，更新各購物中心經營定位。另外，公司以滿足消費者需求及提升顧客體驗為出發點，推進並完成15個購物中心項目的調整改造升級，根據社區需求合理佈局購物中心內各業態的比重，並通過完善自身軟硬件設施，打造舒適的購物環境，給予消費者更好的購物體驗。
（2）推進內容創新，增進購物中心競爭能力
近年來購物中心品牌及業態同質化較嚴重，消費者日趨多元化的消費需求驅動傳統零售業逐步豐富門店功能、升級購物體驗，並向多業態的一站式購物中心模式轉變。報告期內，公司致力於提升購物中心運管與管理水平，繼續推進內容創新，迴歸零售為本質的商業邏輯，推動旗下購物中心品牌創新、業態創新，及時關注消費者需求變化帶來的內容更新與業態優化，將內容運營作為購物中心核心能力的支撐點。公司將海洋館、幼兒園等創新業態引入購物中心，拓寬商場區域與服務內容的功能性，在增進客流的同時提升消費者的體驗度，保證商業生態穩健發展。另外，公司積極推動建設品牌資源庫，與眾多知名品牌及特色品牌建立長期合作關係，為購物中心提供多元化的租戶資源及最優化業態配置基礎。
（3）完善數據化系統建設，加強運營管控
在做好購物中心日常運營管理的基礎上，公司加強各項系統檢查和現場檢查，督促門店提升運營水平，並完善數據化運營管理系統建設，加強對各店客流、租戶銷售額的監督與管控，藉助數據資源加強消費者需求及品牌數據分析，提升風險預警及管控能力。
報告期內，公司推進BHG Mall品牌資源雲系統第一期開發上線，實現品牌資源的統一管理；對現有管理系統進行全面升級，實現招商管理全面數字化，提升管理效率；完成經營管理信息化數據平臺搭建，實現客流銷售數據的實時管理。
（4）完善整合營銷體系，增進顧客黏性
2019年度，公司著重加強品牌重塑、客流提升、數字化會員運營及社群打造等方面工作，將整合營銷體系規範性、系統化、流程化，並加強對營銷活動的效果評估，以深化塑造人性化購物中心品牌形象，並通過市場營銷活動及會員管理增進顧客黏性。
報告期內，公司完成數字化會員平臺及數據化銷售體系的搭建，全年會員數量同比增長83.5%，開啟會員分級的精細化運營，加強對消費者需求的大數據分析，為項目運營提供決策支持。公司旗下購物中心投入兩檔重點活動，“BHG DAY”與“超級會員日”，並通過社區春晚、“全城足跡，奔跑有Young”、“國貨市集”等多個營銷項目進行品牌宣傳活動，開展多項主題營銷活動及面向社區的市場活動，激發BHG Mall品牌活力，提高項目內租戶在市場活動中的參與度與積極性。另外，公司在報告期內著手推動社群營銷工作，以增加購物中心平臺、消費者與租戶的聯動能力，強化BHG Mall的社區服務理念，拉動門店客流、銷售持續提升。
2019年度，公司在租賃及物業管理板塊實現主營業務收入8.86億元，相比上年同期增長0.89%。公司在報告期內注重購物中心的運營與管理水平，報告期內，公司旗下門店在日均客流量、租戶日均銷售額、毛利率較2018年年度均有大幅提升。
2、以業務發展為導向，完善公司內部管理流程
公司根據相關法律法規的規定，以目前經營業務發展為出發點和導向，不斷加強自身建設及內控制度與流程的執行、檢查及更新，積極推動組織改進，促進公司規範運作，提升公司內部管理效率及水平。
報告期內，公司對商管及開發兩大管理體系進行調整，明確權責，敢於變革。為提高管理效率，公司繼續執行並完善項目組合管理機制，完善業務相關制度，建立從改造“立項”至“後評估”全套管理節點和流程，促進運營工作標準化及流程優化，對模板化設計、審批流程、溝通渠道等多方面進行梳理及優化，形成高效的管理體系。
3、完善人才儲備機制，創建學習創新型組織
公司關注個人目標與組織發展之間的關聯性，推進開放、公平、更有活力與創造力的企業文化建設，加強員工激勵、人才選拔與培養機制，創建學習創新型組織。報告期內，基於業務發展與績效為目標，公司繼續探索以業務發展為導向的人才培養體系，將人才培養融入日常工作中，完善各層級以及各業務條線的專業培訓，將專項培訓與研討學習相結合，全面提升員工的專業技術能力和素質，為公司持續發展奠定人才儲備與保障。
二、核心競爭力分析
公司自轉型為社區型購物中心專業運營商後，始終以滿足顧客需求、增強顧客體驗為導向，聚焦購物中心核心主業。在擁有深厚的零售行業經驗以及豐富的優質門店資源的基礎上，公司堅持以購物中心為平臺，不斷豐富購物中心的業態內容，確保購物中心運營與各業態內容協同發展。
1、持續推進輕資產運營戰略，提高資產組合靈活性
2015年公司作為發起人的BHG零售信託在新加坡證券市場成功上市發行，為公司實施輕資產戰略打下堅實基礎。輕資產戰略踐行後，公司資產結構不斷優化，資產靈活性不斷提高，在提高公司非流動資產運營效率的同時，為公司發展購物中心關聯業態提供了有力支持。
2、發揮購物中心平臺優勢，積極推進內容創新
購物中心是融合百貨、超市、專業店、餐飲、影院等多種實體零售業態的綜合體。消費者日趨多元化的消費需求驅動傳統零售業逐步豐富門店功能、升級購物體驗，並向多業態的一體式購物中心模式轉變。公司依託購物中心的平臺優勢，將創新內容業態引入購物中心，將內容運營作為購物中心核心能力的支撐點，促進購物中心平臺與內容業態的融合式發展。
3、深厚的零售行業背景和豐富的購物中心運營經驗
公司成立於1998年，至今已有多年零售行業背景與運營管理經驗，2008年業務轉型以來，公司已成為國內唯一專注於社區型購物中心運營管理的上市公司。公司長期從事零售行業的經營管理，有著豐富的運營經驗和客戶資源，可對旗下購物中心進行專業化、系統性的運營管理；同時，公司租戶資源豐富，且可根據項目市場定位、業態組合等為租戶提供多樣化、差異化、個性化的增值服務，以滿足租戶的不同需求。因此，深厚的零售行業背景使公司能夠在較短的時間內完成業務轉型，形成完善的管理模式，為購物中心業務的持續穩定發展奠定基礎。
4、以北京為核心區域佈局購物中心網絡體系
公司在購物中心選址過程中，會針對不同的商圈特點、消費人群的屬性習慣、競爭對手策略等進行分析，使得各個門店均有著明晰的商業定位和策略，結合多樣化的租戶資源，能夠根據實地條件和需求選擇招商租戶。公司的區域發展戰略為以北京及其周邊地區為核心，並在此基礎上進行全國佈局。公司根據社區型購物中心的市場定位，按照業務佈局規劃，通過購買、租賃等方式獲得購物中心物業資源，在資產規模和項目數量上實現了快速發展。公司運營的購物中心涵蓋北京、成都、合肥、西寧、蘭州等多個重點城市，所持有的優質門店資源將為公司業務的持續增長提供基礎。同時，公司還通過購買、租賃、管理等方式，積極佈局多個城市優質物業，持續增加優質門店，為未來業績的持續增長提供充分保障。
5、專注社區型購物中心定位，專業的購物中心規劃設計能力
社區型購物中心在提供日常消費商品的基礎上，提供餐飲、休閒、娛樂、社區服務等配套服務，符合區域內居民的體驗式消費需求，消費持續性較強且易形成消費慣性，在市場定位、便利性與消費者服務方面具備明顯優勢和較大的發展潛力。公司專注於社區型購物中心定位，對各門店採取統一集中管理方式。經過多年的經營，公司旗下購物中心已獲得消費者的廣泛認可。公司利用自身管理經驗及對消費者的深刻理解，在購物中心項目建設初期及項目調改期間，對商場佈局進行科學規劃與設計，以提供合理動線與業態佈局，使物業設計更加符合租戶的實際需求，並增加物業可供出租面積。
三、公司未來發展的展望
（一）行業格局和趨勢
報告期內，公司業務主要涉及購物中心運營管理業務、影院運營管理業務和保理業務。
1、購物中心行業格局和趨勢
2019年，國內社會消費品零售總額41萬億元，同比名義增長9.0%，扣除價格因素實際增長6.0%；全國居民人均可支配收入30,733元，同比名義增長8.9%，扣除價格因素實際增長5.9%；全國居民恩格爾係數28.2%，同比下降0.2個百分點，已連續8年下降。社會消費品零售總額增速較之前年度增長幅度降低，零售類業態增速放緩。另外，2019年國內GDP累計同比增長6.1%，增速較上年同期下降0.6個百分點，三、四季度低至6%為近十年來的歷史新低；CPI則繼續攀升，12月份達到全年最高值4.5%。總體而言，在中國經濟增速下行的壓力下，2019年零售業復甦力度減弱，必選消費表現相對穩健，可選消費受到貿易戰、經濟不確定性等因素影響表現平淡，國內零售行業的發展承壓。
2019年8月27日，國務院發佈《關於加快發展流通促進商業消費的意見》推動傳統企業創新轉型升級，之後商務部等多部委及地方政府出臺一系列提振消費政策措施，將建設國際消費中心城市、升級改造步行街、促進夜間經濟、發展首店經濟等工作提上日程，商業營商環境整體迎來利好。
購物中心整體行業正進入存量時代，增長紅利消失導致同質化的競爭加劇。但是相較傳統零售業，融合了購物、吃喝玩樂等社交元素於一體的綜合性購物中心一直受到消費者的青睞。由於經營的穩定性，社區型購物中心的精細化運營或將成為行業未來關注的重點。社區商業作為城市商業的基礎，是滿足居民綜合消費的重要載體。隨著我國社區商業環境的完善，政府政策力度的加大，在發達省市的社區吸引著越來越多的關注，未來社區購物中心或將成為購物中心的主流模式。
2020年初爆發的新型冠狀病毒肺炎疫情，對國內經濟發展造成巨大影響。疫情防控期間，購物中心部分業態按照疫情防控相關要求暫停營業，線下體驗為主的購物中心客流急劇下降，受到較大沖擊。為度過暫時性的經營危機，維繫與消費者之間的黏性，為後期發展蓄力，部分購物中心運營商宣佈減租、免租政策，與商戶攜手共渡難關，共克時艱。為拓展消費渠道，部分購物中心運營商開闢線上銷售、直播帶貨等方式來對沖疫情影響。疫情發生以來，中央及各地方加大力度出臺一系列的減稅降費、擴消費等政策與措施，並多次強調要穩定和擴大居民消費，促進消費回補和潛力釋放。從中長期來看，疫情不會改變我國消費長期穩定和持續升級的發展趨勢。而在遠程出行減少的環境下，社區商業的韌性凸顯。
2、影院行業格局和趨勢
2019年，《關於深化影視業綜合改革促進我國影視業健康發展的意見》正式出臺，明確了電影行業規範發展的方向，為中國電影（600977）高質量發展提供了強有力的保障。
2019全年含服務費票房642.7億元，同比增長5.4%（全年不含服務費票房593.6億元，同比增長4.9%），其中國產片貢獻了64.1%的票房，進口影片的號召力逐漸減弱。全國觀影人次17.2億，同比下降0.1%；電影平均票價37元，同比增長4.8%。由於2019年觀影人次同比小幅下降，2019年票房增長主要來自平均票價的提升。
2019年，全國新增有效影院數1,453家，達12,408家，同比增長13%。全國新增銀幕數9,708塊，達69,787塊，同比增長16%。
有效影院數、銀幕總數均為全球第一。根據2018年12月11日，國家電影局下發的《關於加快電影院建設促進電影市場繁榮發展的意見》，2020年底銀幕目標為8萬塊，預計2020年銀幕增速14%左右，影院和銀幕數穩步擴張，國內電影市場有望平穩增長。
受到新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，各地影院按照政府部門疫情防控相關要求陸續暫停營業，收入全部中斷，但費用持續產生，對於影院公司的現金流產生了極大的考驗。綜合考量疫情影響，影院放映端在春節檔及之後的停擺將對全年票房形成較大壓力，部分中小影院公司存在較大的生存壓力，將加快行業整合速度，提高市場集中度。預計疫情結束後，影院行業景氣度將逐步復甦。
3、保理行業格局和趨勢
近年來，我國商業保理行業發展迅猛，在服務實體經濟、破解中小企業融資難融資貴和降低大企業槓桿率方面發揮了重要作用，保理行業市場認知度和受重視程度明顯提高。當前我國商業保理行業已進入成長期，受到國內外複雜經濟形勢及金融去槓桿等因素影響，整個行業面臨著融資難、風險較高的外部環境，其成長速度相較於初創期自然下降。
2019年，銀保監會正式下發了《關於加強商業保理企業監督管理的通知》，對商業保理業務經營劃出了多條“紅線”，對商業保理業務的集中度、關聯交易、不良資產分類、撥備計提、槓桿比例等作出了明確規範。未來隨著法治環境、信用環境改善和金融市場日趨成熟，保理行業市場集中度將逐漸提高，也將面臨眾多機遇與挑戰。
（二）公司發展戰略
公司自轉型為社區型購物中心專業運營商後，始終以提升物業商業價值為核心，以滿足顧客需求、增強顧客體驗為導向，目前已擁有深厚的零售行業經驗以及豐富的優質門店資源。公司未來仍將堅持輕資產戰略理念，始終以提升旗下社區型購物中心運營管理為重點，繼續發揮購物中心平臺優勢，積極推進內容創新，將內容運營作為購物中心核心能力的支撐點，促進購物中心平臺與內容業態的融合式發展。
未來，公司繼續通過購買、租賃、受託管理等多種方式，不斷提升購物中心資產和店鋪規模，以北京為核心拓展範圍，積極尋求契機拓展新的發展區域，鞏固提升現有成熟商圈，加快尋求新的發展區域。
（三）公司的經營計劃
1、積極應對疫情影響，促進公司穩健發展
2020年自新型冠狀病毒肺炎疫情發生以來，公司旗下購物中心嚴格按照相關政府部門疫情防控的相關規定，採取全方位的措施，在保護員工與顧客安全的同時，盡最大努力保障商場正常營業，全力保障市場需求。但是疫情期間，購物中心客流大幅下降，並且部分業態按照疫情防控相關要求暫停營業；同時，公司下屬子公司北京華聯電影院線有限公司旗下影院按照疫情防控相關要求暫停營業。因此公司短期經營業績面臨較大壓力。
在疫情防控常態化的情況下，公司開展防疫經營兩手抓，根據實際情況攜手商戶開展經營自救，共克時艱。公司將密切關注新冠肺炎疫情的發展，適時調整經營計劃與方式，持續評估並採取多種措施應對。疫情防控期間，公司工作重點圍繞穩經營、促消費、抓收繳展開，加強空置與風險店鋪的管理工作，全力提升租金收繳率，探索並推進線上線下相結合的經營模式，整合商戶促銷力度，帶動銷售提升。公司將著重加強線上會員服務平臺，完成線上商城和直播間開發，提升購物中心營銷能力，增加會員數量和活躍度，支持商戶通過線上平臺開展銷售和推廣。另外，公司將提前蓄勢聚力，抓住疫情結束後市場復甦的消費機會，努力降低疫情對公司經營的影響。
2、聚焦購物中心核心主業，處置低效及非核心資產，提升公司持續盈利能力
2020年，公司將致力於提升主營業務運營管理水平，聚焦購物中心核心主業，集中發展優勢地區，處置低效及非核心資產。
在購物中心業務管理層面，公司將實施既定的三年調改計劃，通過拓展品牌資源、優化品類、創新內容等方面推動購物中心品牌升級；通過提升設計、把控工程施工改造等方面推動購物中心環境升級；通過會員數字化運營、數據分析與管理等方面推動購物中心精準營銷，打造具有核心競爭力的年輕、時尚、有活力的社區型購物中心。
在影院運營與管理業務，公司將進一步梳理資源，實施創新營銷，多層次發展非票業務，推動賣品升級，完善會員管理系統，探索差異化服務模式。受新冠肺炎疫情防控影院暫停營業的影響，公司在2020年將進一步加強費用支出管控，努力降低影院租金及費用，推進經營管理下沉，繼續完善以利潤為主線的考核激勵管理機制，出臺月度警示制度，不斷提升管理水平，節支增效。
3、圍繞核心經營目標，梳理和優化管理體系
2020年，公司將按照經營需求，圍繞核心經營目標，持續梳理並完善商管管理體系與開發管理體系，優化職能分工與管理權責，並將以業務為導向，持續完善營運檢查、物業管理、設計施工、內容創新等運營相關的內部工作標準及管理流程，提升管理效率。另外，公司將繼續改善內部控制工作，加強關鍵節點控制，促進公司規範運作。
在影院管理層面，公司將繼續深入組織架構改革，完善經營戰略規劃、預算管理、績效考評、審批流程等重要內部控制體系，加強規範運作與內部控制，並通過優化公司內部信息系統建設，增強員工協同工作的能力，強化領導的監控管理，促進業務發展、推動精益化運營，提高組織協同效率和企業管理效率。
4、完善人才儲備機制，激發組織活力
2020年度，公司將佈局關鍵管理人才，搭建幹部管理梯隊，合理挖掘、開發、培養公司戰略後備人才隊伍，完善各層級專業培訓與人才培養體系，為業務賦能與蓄能，為公司持續發展提供人才儲備與保障。公司將推動績效管理變革，塑造更有積極性、創新性的企業文化，激發組織活力。
（四）公司面臨的風險及應對措施
1、新冠肺炎疫情導致經濟波動帶來的風險
2020年是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年，經濟運行穩中向好的基本趨勢不變。但新冠肺炎疫情的全球化蔓延為全球經濟發展帶來了前所未有的嚴峻考驗，考慮到疫情對全球經濟影響存在持續性，全球經濟面臨較大的下行壓力。國內在疫情逐步得到控制和復工復產相關政策的共同作用下，經濟加快恢復，但下行壓力仍然較大。2020年一季度，全國實現社會消費品零售總額7.86萬億元，同比下降19%。公司核心主業為購物中心運營管理，存在主營業務受國內外經濟波動影響的風險。疫情防控期間，購物中心客流大幅下降，影院、娛樂、教育等業態按相關要求暫停營業，短期經營風險增加，經營壓力較大。
為了應對上述風險，公司將在做好疫情防控工作，為消費者提供安全、放心購物環境的基礎上，充分發揮社區商業的定位，探索並推進線上線下相結合的經營模式，適時優化購物中心業態組合與推動品牌升級，增進顧客黏性，加強費用管控，努力降低疫情對公司經營的影響。
2、市場競爭風險
鑑於購物中心現階段較大的發展潛力，近年來傳統零售企業和房地產開發商紛紛加大商業地產投資力度，行業競爭壓力不斷加大。隨著各地市場新建購物中心的不斷開業，各購物中心之間的競爭加劇，對稀缺的優質物業資源的爭奪也日趨激烈。
為應對上述風險，公司將通過充分調研目標客群的消費需求，推進購物中心內容創新與品牌升級，通過數字化運營促進精準營銷，以不斷提升專業化運營管理水平，降低市場競爭帶來的影響。
3、人才儲備不足與團隊管理風險
公司購物中心業務快速發展，以及零售市場競爭的日趨激烈，都對公司在主業經營方面的能力提出了更高的要求，也使公司對具有相關購物中心管理經驗和專業技術的人才需求加大。隨著公司業務規模不斷擴大，對公司業務管理要求越來越高，增加公司團隊管理難度。
為了應對上述風險，公司運用多角度、多元化、全方位的人才培養方式，探索與業務相輔相成的人才培訓體系，適時引入專業化人才，加大人才隊伍的建設力度，完善人才儲備機制；並根據業務發展變化及時調整、完善組織模式和管理制度，加強專業化管理。
4、保理業務風險
國內保理業務的客戶信用風險主要包括：賣方信用風險和買方信用風險。操作風險包括交易背景真實性風險、資金回籠管控風險、業務操作風險等。
為了應對上述風險，華聯保理制定了一整套規範的管理制度和內部控制流程，對保理業務實行全流程管理。在準確認識國內保理業務主要風險點的基礎上，一是合理評估買、賣方信用風險，對核心企業逐戶評估、逐戶准入；二是加強交易背景真實性審核，合理匹配融資規模與企業經營銷售規模；三是有效監控應收賬款回款資金，加強各環節操作風險控制；四是加大業務人員培訓力度，提升業務辦理人員風險識別能力和展業能力。
