當前全國樓市正進入傳統“銀十”促銷階段，市場交易有進一步活躍的可能，需要防範各類價格炒作現象。
高拯坤/發自北京
“十一長假”剛剛結束，樓市就出現了新的變化，徐州和紹興兩個城市相繼加碼調控。
先是徐州發佈了一份“偏溫和”的通知，沒有談到加碼限購限貸，但是要求備案價1年不準調整。隨後是紹興提出“雙備案”機制，即加推盤的備案價不能超過首次備案價。
這在業內人士看來，無論是徐州還是紹興，調控收緊的根源都是為了穩定房價，“這些城市的房價猛漲動力太強了”。今年前三季度，徐州土地交易收入總金額達到372.8億元之多，同比大幅上漲73%，僅7、8、9三個月，徐州土地交易總金額就接近125億元。
土地拍賣高溢價，房價同樣一路攀升。今年以來，徐州新建商品住宅銷售價格已出現連續8個月11%以上增速，去年9月，房價還是9222元/平方米，到了今年7月房價最高時已經達到了12560元/平方米。
至於紹興，新房成交均價同比去年增長了13.1%，且自今年4月以來環比持續增長。
業內判斷，當前全國市場正進入到傳統“銀十”的促銷階段，市場交易有進一步活躍的可能，仍需要防範各類價格炒作的現象。繼續調控防止樓市出現非理性上漲的城市數量會很多，但是力度不會有深圳那麼厲害。
調控“雙響炮”
“銀十”已來，樓市悄然發生變化。
10月9日晚間，江蘇省徐州市住建局發佈《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》，在住宅用地供應、備案價格管理、裝修行為與價格監管、房地產金融政策、商品房限售、住房保障等多方面提出了要求。
通知明確，加強商品住宅銷售價格備案管理。新備案商品住宅項目，宗地建築面積10萬平方米以下的，實行一次性價格備案；宗地建築面積高於10萬平方米的，可分期進行價格備案，每次備案不低於10萬平方米，最後一期不足10萬平方米，據實備案；備案價格一年內不得調整。
通知還規定，各金融機構應加強信貸資金用途審查和流向檢測，採取各種有效手段，嚴防消費貸款和其他貸款違規用於購房。
記者注意到，徐州提出的“繼續堅持商品住房限制交易政策”並非新的內容。早在2018年6月徐州發佈的《關於完善市區房地產市場平穩健康發展意見的通知》中就已經落實了限售政策。
紹興在10月9日發佈《關於進一步促進房地產市場平穩運行的通知》則強調嚴格執行“限地價、競配建”政策、嚴格實行“雙備案”制度、嚴格分期銷售管理、嚴格規範市場秩序、嚴格落實主體責任。
至此，紹興成為國慶長假後第二個升級調控的城市。據中原地產研究中心數據顯示，紹興是全國第27個收緊調控政策的城市。
對於徐州的此次新政，上海中原地產市場分析師盧文曦認為：“徐州此次調控是預防性舉動，政策本身力度不是很兇，沒有談到加碼限購限貸，整體偏溫和，以預防投機操作為主。只不過備案價1年不準調整比較有趣，壓制了市場預期，使開發商不敢高價拿地了。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，重申原有政策的內容釋放了政策收緊的信號，至少類似6年限售的約束可以規範住房交易，防範各類住房炒作，這也使得限售政策的效應進一步放大。
對於紹興新政，嚴躍進稱，新政中限購限貸的提法減少，更多是針對地價和房價等進行。這說明在當前特殊時期，對於住房交易還是持鼓勵態度，但要防範地價和房價的炒作。
穩房價是熱點城市當前重頭工作
“穩房價”是徐州和紹興出臺新政的關鍵詞。
單就徐州來說，根據國家統計局發佈的8月份70城房價數據顯示，徐州新建商品住宅銷售價格環比漲幅為0.8%，同比漲幅為11.6%，僅次於銀川、唐山、西寧，且2020年以來持續8個月保持11%以上增速；二手住宅銷售價格環比漲幅為0.8%，同比漲幅為7.3%。
另據機構統計數據顯示，徐州新建商品住宅2019年9月成交價格為9222元/平方米，到了2020年7月成交價格達到高點為12560元/平方米，8月為10961元/平方米。近幾個月以來，因為疫情等原因房價有漲有跌，但整體處於攀升態勢，均在10000元/平方米上下徘徊。
在土地交易方面，徐州易百房數據顯示，今年前三季度，徐州土地交易收入總金額達到372.8億元之多，同比大幅上漲73%，位居全國第29名。分季度來看，僅7、8、9三個月，徐州的土地交易總金額就接近125億元。
“過往來看，徐州樓市表現一般，有的項目一週也賣不了幾套。但是就近期來看，徐州樓市的苗頭‘不太好’，連續出現刷新紀錄的高價地，這直接影響到了市場預期。”盧文曦分析說，地價上漲，開發商不可能自己吃進，肯定會傳導到房價上。
盧文曦認為，土地價格上漲對房價上漲的預期會非常強，如果此時開發商再搞點營銷活動鼓吹房價要漲，購房者肯定會買漲不買跌。2015和2016年徐州房價曾出現較大漲幅，其中地價上漲是誘因之一，2016年還是地王年。
至於紹興，據貝殼研究院數據顯示，紹興新房成交均價同比去年增長了13.1%，且自今年4月以來環比持續增長。
記者注意到，此前紹興僅有限售政策，並沒有限購限貸約束，且2016年鼓勵房地產市場去庫存，再加上長三角一體化發展的利好加持，市場熱度保持良好。
當前看來，無論是徐州還是紹興，樓市的“苗頭”出現了不確定性，“穩房價”就顯得至關重要。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，為穩定房價，徐州本次通過加強價格管理，備案價格1年內不得變更。實施“一區一策”是為了穩定供需關係，同樣是為了穩定房價走勢。此次紹興新政最大亮點在於“雙備案”機制，即加推盤的備案價不能超過首次備案價，而新開盤項目“價格備案須綜合考慮同區域內其他類似房源價格或地價與成本等因素”。
“穩”字當頭，後市如何？盧文曦認為，“銀十”樓市還是會有慣性表現，至少長三角地區沒問題。繼續調控防止樓市出現非理性上漲的城市數量會很多，但是力度應該不會有深圳那麼厲害。
嚴躍進同樣表示，當前全國市場正進入到傳統“銀十”促銷階段，市場交易有進一步活躍的可能，仍需要防範各類價格炒作的現象。房價不穩的城市，依然需要把“三穩”工作落到實處。
