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40多年房地產市場風雲變幻，歲月奔流。而產業地產作為其中重要的一員，也隨之經歷著誕生、崛起、爆發、整頓、探索推進的艱辛進程。
產業地產作為一種將地產、產業、城市三方面的發展相結合的商業模式，以產業為依託，地產為載體，有著提升城市的產業價值和產業能力、促進產業升級、聚集人口與資本、調整城市經濟結構等方面具有獨特功能。
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產業園區示意圖
目前而言，縱觀各地產企業，儘管各家都推出“獨特”的產業地產商業模式，但究其背後的資本運作邏輯，提取其運營精髓，可總結為四大模式。
一、以產業物業開發租售為主的地產開發模式
這類型的開發運營模式，一般跟住宅、商業地產一樣，走拿地、建設、銷售或租賃的流程，週而復始地滾動循環。
盈利方式
1.物業出售
即出售產業物業獲取利潤。物業租售比一般維持在2:8左右。
2. 物業出租
即通過地產開發商自持的方式，對物業進行出租獲取租金收益。
3. 提供服務
即通過提供入駐企業所需的基礎配套服務和增值服務，進行盈利。
代表企業：聯東U谷
作為產業地產的頭部企業之一，聯東集團曾提口號：地產看萬科，產業看聯東。可見其在產業地產業內的信心與地位。
從運營模式看，聯東是一個典型的產業地產開發商，主要開發產業綜合體、總部綜合體，再通過租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最後獲得開發利潤。
聯東U谷實景圖
二、以PPP為主的產業新城開發商模式
這類型的開發運營模式主要是，通過尋求地方政府與企業之間能夠實現雙贏的契合點，以產業新城的建設來幫助政府實現地域經濟的快速發展，同時再獲取廉價土地，實現互幫互贏。
運營模式圖例
盈利模式
1.土地一級開發盈利
包括土地出讓、產業新城運營的稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入等在內的土地一級開發收入來源。
2.土地二級開發盈利
房地產開發銷售、招商引資、後期產業服務和園區管理等收入來源。
代表企業：華夏幸福基業
一直以來，華夏幸福基業都以打造“產業新城”為企業戰略定位，以“園區 地產”作為盈利模式。選址多定位於經濟尚不發達的城郊或縣域待發展新區，在園區還未起步前，就與當地政府簽訂排他性的園區整體委託開發協議，由華夏幸福對園區進行前期規劃、基礎設施建設、土地整理、商品房開發、工業廠房開發、園區招商引資以及企業入院後的物業管理服務，政府則提供行政方面的服務和管理。
華夏幸福產業新城PPP模式
三、以雙輪驅動為主的產業投資商模式
這類型的產業地產運營模式，由產業投資商向社會資本募集園區開發基金。該基金不僅會投向產業園區進行土地及產業
物業開發，同時還將投向具有市場前景的科技型創新企業，用投資的方式吸引大批創新企業入駐，產業投資在實現資本溢價的同時還帶動園區資產增值。盈利模式
1.園區業務收益
即通過出讓園區土地、租售產業物業獲取收益；
2. 投資企業收益
即前期利用產業投資基金或物業入股的方式孵化、培育成長型企業，待孵化企業被併購或上市後，通過分享企業成長的紅利來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的盈利模式。
3. 基金管理收益
即管理發行的產業投資基金，收取基金管理費的收益。
代表企業：張江高科
張江高科，可以說是產業地產業內實實在在做“園區+投資”的少數幾家企業之一吧。作為中國產業園區領域“房東 股東”模式的旗幟標杆，其開闢的“從賺土地的錢到賺產業的錢”之路，是市場投資型產業中可持續性發展的重要體現。
張江集團的資源整合和專業服務
在運營模式上，張江高科提出以科技投行作為戰略發展方向，著力打造新型產業地產營運商、面向未來高科技產業整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰略，重點聚焦於把產業地產的有形資源轉化成產業投資的無形資源，產業地產和產業投資有機融合、創新協同，形成獨特的商業模式。意即張江高科的利潤點不在租售環節，而在資本市場。
四、提供產業綜合服務平臺，服務全生命週期的運營模式
這種類型產業地產運營模式，針對入園企業搭建綜合服務平臺，為企業提供全方位服務體系，服務企業從苗圃、孵化、加速到成長的全生命週期。
盈利模式：
1. 產業銷售盈利
住宅產品、部分的商業產品直接銷售，總部樓、產研大廈等產品部分直接銷售。
2. 物業租賃收益
持有部分物業經營，賺取租金，並在未來物業升值之後取得收益。
3. 持有物業資本化收益
針對園區企業，以物業租金和現金的形式，聯合政府和其他基金，進行股權投資。即，股權收益。
代表企業：天安數碼
從1990年開始，在深圳開發首個天安數碼城，由於其優異的地理位置，促使天安數碼城極速發展，成了深圳甚至全國產城綜合體的祖師爺。
多年以來，天安數碼已形成以創新企業生態圈的開發及運營為核心，以智慧空間和金控平臺為兩翼的業務發展模式，專注於為企業全生命週期孵化及培育，打造集科研、辦公、商務、交流、生活等綜合業態於一體的企業生態環境。
天安數碼城的業務佈局
產業地產的運營模式都不盡相同的資本運作邏輯和盈利方式，各個模式之間沒有優劣之分，只有適合不適合。產業地產的開發建設，需要根據自己的資源、能力狀況，選擇適合的運營模式。
當前的產業地產仍在探索發展階段，未來將會迎著挑戰，闊步向前，邁向更為成熟的發展之路。
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文章轉載：joey799833395（標明文章來源）
