深圳寫字樓 000
每年春節後的2-3個月是寫字樓退租、換租的高頻時期,今年雖然受黑天鵝事件影響,但人們租樓的熱情不減。
大寶近期也接觸了很多租樓的客戶,在溝通的過程中,很多人都吐槽在找樓過程中的各種問題,比如虛假房源問題、合同簽署問題、中介套路等等。
今天就將寫字樓租賃過程中部分常見的問題發表一點個人看法,希望對有寫字樓租賃需求的人有所幫助。
01大家最關心的問題,價格
首先,務必記住一句話——價格是多維的。
大家在找樓的過程中,應該都有過類似的體驗:在網上看到一套很便宜的房子,興沖沖跑過去,結果大失所望,因為該價格嵌套了各種條件,比如說付款方式、租賃期限、行業限制、使用率超低等。
每個人都想找到便宜的房子,這是人之常情,但是當你發現一套超級便宜的房子時,你需要多問一句多想一想,往往該房子會是下列情況之一:
一、付款方式問題
例如某個業主急需現金週轉,在嘗試過各種融資渠道後,他也可能會把房子以遠低於市場的價格出租,但是要求租金半年付、年付、乃至幾年租金一次性付清等。
二、租賃期限問題
部分二房東的物業,跟原業主的租賃合同即將到期了,只剩下幾個月的期限,這種情況下,他們也會採取超低價格出租,但是合同只能短籤。
三、行業限制問題
例如深圳上梅林的新一代信息技術產業園,船新的甲級寫字樓,租金單價不到100元,隔壁的卓越城150元以上,很多人看到這麼便宜的價格就衝過去了,結果一問,人家對行業有限制,只限於5G、芯片、金融科技以及高端服務業這四大產業,其他行業的公司,價格要150—180。
四、使用率問題
很多人在租樓過程中,都非常看重單價的數字,甚至有點執拗。
大寶曾經的一個客戶,總公司在上海,需要在深圳租樓開設分公司,但是上海總部給的要求是——租金單價不能超過上海總部的單價,也許這是為了區分總部和分公司不同的等級。
大寶帶這位客戶把整個福田中心區的61棟樓轉了個遍,結果他看上的樓單價全都超過了上海總部,怎麼辦呢?為了達成總部要求,在跟業主協商後,採取了二房東打法,把面積放大,使用率調低,從而降低單價,最後通過了總部的許可,順利的簽定合同。
這是一個正面的例子,而日常找樓過程中,當我們發現了一套非常便宜的樓時,興奮的跑到現場查勘,最終發現使用率只有35%左右,甚至更低,單價看似很便宜,但是細算起來並不實惠,這是常態。
使用率,分2種情況:原始使用率和調整後使用率
一般來說,大部分寫字樓的原始使用率在70%左右,少部分能達到80%,超高層的甲級寫字樓使用率在60%,例如平安金融中心原始使用率60%左右,華潤春筍57%左右;舊廠房改造的辦公樓,使用率一般都會達到80%以上,例如車公廟泰然科技園使用率83—85%。
而目前市面上出租的寫字樓,大部分使用率都是經過調整的,從30—70%不等。
一般來說,二房東的物業,使用率在40%左右(對外都說5成);一手業主的物業,使用率在70%左右,也有部分業主學習二房東吃麵積的。例如南山科技園,今年出現了很多單價60元左右的房子,但是實際使用率只有3成左右,換算成原始7成使用率,實際單價也在140元左右。
因此,有些單價看似很低的房子,實際並不是表面的那麼便宜,不能單純的看數字。
綜上,當你看到一套房子的時候,不要只顧單價數字的高低,而是要綜合考慮各方面因素。
因為價格是多維的,單看數字,難以呈現全部信息。你需要的不是一條曲線,而是一座山,構成寫字樓價格這座山的元素,包括但不限於付款方式、租賃期限、使用率、行業限制等等。
02說到使用率,不得不提二房東
二房東這一行業古已有之,他建立在租客的需求與一手業主的供給不匹配的客觀基礎之上。
調整使用率這一神技,可謂是二房東的偉大創舉,它極大的順應了客戶的需求,並隨著條件的變化而不斷調整,實在是彈性供應的典範,不僅讓租客以滿意的價格租到了合適的房子,自己也賺到了應得的利潤,皆大歡喜。
2015年,隨著“大眾創業萬眾創新”口號的提出,創業浪潮席捲大江南北,初創企業如雨後春筍般冒出來,這使得深圳的寫字樓租賃市場火爆異常,甚至一房難求,隨之而來的就是二房東的黃金歲月。
由於租客對於單價、裝修、辦公傢俱等有著眾多個性化的需求,一手業主通常沒有時間與精力來應對多變的需求,但是二房東就不同了,他們是專職的,有一套比較完整的應對系統,可以根據租客的不同需求,提供定製化的產品。
租客要個性化裝修的,可以;要改動格局的,可以;要配傢俬的,沒問題;要廠房的價格租甲級寫字樓的,可以;要多個備案地址的,同樣可以;簡而言之,一手業主做不到的、不願意做的,他們都可以,只要您開心付錢租樓就行。
有利潤才有服務,二房東也要賺錢的,錢從哪裡來?
第一,低買高賣的差價,第二調整使用率,俗稱吃麵積,第三運營服務收益。100元單價從一手業主承租過來,改造後120元出租,賺差價;原始使用率70%,裝修改造後,面積放大,把使用率調整到40%左右,這樣毛利率就可以達到60—70%,扣除掉裝修、運營管理、營銷成本後,可以得到30—40%左右的淨利潤;做得更好一點的,還可以為入駐企業提供HR、法律、財務等一系列配套服務,賺取相應的服務費。
對於二房東,很多人都存在誤解,認為他們炒高了價格,在這裡,我想客觀的說一句,二房東雖然存在少數不良分子,但大部分還是敬業的市場參與者,他們之所以存在,根本原因還在於他們真正的創造了價值,作為租客,不能對他們喊打喊殺。
(以下觀點,可能引起您的不適,板磚輕拍)
高中課本上,我們都學過這樣一句話:“商人通過貿易和流通,降低了製造成本……商人並不是社會的蛀蟲,而是巨大的財富製造者”。
這個道理相信大家都認可,那麼,二房東作為一個 “寫字樓服務商人”他們同樣也是創造價值的。
從經濟學角度來說,倒騰房子和倒騰蔬菜水果本質並無區別,都是買進賣出。
二房東這件事很簡單,向A業主買進,向B租客賣出。那為什麼A業主不能直接賣給B租客呢?
當然可以直接交易,這個比例最初大約佔95%,而現在降到了50%左右,即有一半的房子是二房東提供的。
最初,都是A和B直接交易的,但也有一些情況下,A和B無法達成交易。
例如:A暫時找不到B或者A的供應和B的需求不匹配。
典型的如B要精裝修的小戶型,但A只有毛坯的大戶型,但是AB都不想幹裝修和麵積分割的活;又或者A希望合同長期穩定,但B只願意短租,雙方期限錯配……
在這些情況下,二房東C的介入,對A和B都有好處。
二房東C可以長期承租業主A的房子,讓業主可以長期穩定收租,不用擔心空置問題;還可以為租客B提供個性化的面積分割、裝修等,滿足租客個性化需求,這樣就很好的協調了AB之間的供需不平衡問題。
商業自有其規律,有問題就會有商機,尊重商人,才是萬善之源。
二房東只是商人的一種,商人越多,供應越充分,消費者選擇越多,在市場經濟的作用下,不論是業主、租客還是二房東,大家的總福祉是增加的。
所以,以後再遇到二房東,請不要帶著有色眼鏡看待對方,他們不是租客的競爭者,而是租客的合作伙伴。
市場經濟背景下,生產者和生產者競爭,消費者和消費者競爭。
租客的競爭者,是別的租客,你看中的房子,可能被別人租掉;二房東的競爭者,是別的二房東,你不願意降價,會有別人提供更便宜的產品。
二房東沒有炒高價格。蔬果貿易商把南方的水果運到北方,將北方的蔬菜運到南方,消費者多了一種選擇,貿易商也賺到了合理的利潤,在非壟斷的前提下,沒有人可以做到囤積居奇,更別說炒高價格,價格高了,自然會有更多的競爭者參與,從而拉低價格。
他們也不是暴利。一個生意,如果最初存在超額利潤,那麼就會吸引別的參與者進來,隨著供給增加,利潤最終會迴歸合理水平。
一開始,二房東確實很賺錢,但近年隨著競爭的加劇,大家賺取的也僅是增值服務的合理利潤,很多做聯合辦公的二房東,都是虧損的,例如全球最大的寫字樓二房東WeWork就是長期虧損。
綜上,二房東並非人們所想的那樣不堪,他們重要的市場參與者,雖然存在各種問題,但總體上瑕不掩瑜。
03簽約的問題
寫字樓租賃很大程度上是一個TO B 的生意,簽約主體以公司為主,這就會牽涉到法務審核的問題,在簽約過程中,以下問題是典型:
A. 合同版本問題:
實操過程中,我們經常會遇到簽約用哪個版本的問題,業主方一般會有自己的版本,部分租客也會提供自己的合同版本,簽約時,雙方法務經常會挑對方的刺,都說對方條款有問題。
客觀的講,不論是業主還是租客的合同,往往都傾向於保障自己的利益,權責利的分配上,並沒有完全遵循對等原則。
而租賃所的版本,則是中立的,雙方權利義務都照顧的比較完善。因此為了公平起見,個人建議統一用租賃所提供的制式合同,主合同有未盡事項,雙方可以訂立補充協議。
B. 簽約面積問題:
簡單來說,租樓過程中,我們會遇到4種面積——房產證面積、使用面積、出租面積和備案面積。出租面積就是業主和租客雙方所籤租賃合同的面積。
在簽約後,需要到租賃所辦理備案手續,此時需要重新簽定一份合同,在備案這份合同上,需要寫清楚備案面積多大。
一般而言,同一套房子,業主方特別是二房東會將其分割成多個小面積的備案地址,因此備案面積總是會小於租賃面積,也小於房產證面積。
如果某些行業對備案面積有要求,在籤合同之前,一定要跟業主方確定好,這套房子能給多大的備案面積。
大寶就遇到過一個案例,租客公司是從事人力資源業務的,要求備案面積達到100㎡,但是他們只有4個人辦公,實際租賃只需要50㎡就夠了,因為租客事先沒有講清楚備案的要求,最後導致合同作廢,重新找房,費時費力。
C. 押金問題:押金大家都很熟悉了,正常來說,押金包括兩個部分——房租押金和水電費押金。
目前深圳的市場行規是押二付一,即押金2個月,租金月付,這是一般的租賃條件;也有部分房子要求3個月押金的,這樣的房子,一般價格上相對比較便宜,因此在談價格的時候,如果你能接受押金3個月,則可以談到一個更便宜的價格。
因為押金是免息的,租客給的押金越多,業主方可以免費使用的錢就越多,部分二房東,就是靠押金來補充現金流,進行規模擴張。
當然,在付押金的時候,也要考慮到風險,有部分業主(包括二房東),在公司運營出現問題後,會將房子以非常便宜的價格出租,但是要求很多的押金,收到押金後跑路。
福田中心區某高端樓盤,就出現過業主資不抵債,搶在法院查封前,將寫字樓以非常便宜的價格出租,但是要求非常多的押金,在收取鉅額押金後,失聯跑路……
因此,還是那句話,一份收益一份風險,在寶石埋藏的地方,常有毒蛇出沒。
在做決策時,按照市場正常價格簽約就可以了,不要總是想著撿便宜;真要想撿便宜,也要做好盡職調查,考慮到相應的風險。
D. 免租期問題
免租期,顧名思義就是免除房租的期限,一般用於租客搬家或者裝修,這段時間業主不收租客的房租,但是物業管理費水電費等需要照常繳納。
市場行規,裝修好的寫字樓,會給3—10天的搬家期,毛坯房,則根據裝修時間來確定。
當然,也有少部分寫字樓給的免租期特別長的,例如合同期3年,免租期3個月,這樣的情況,一般會把免租期拆分成多份,第一年免租1個月,第二年免租一個月,第三年再免租一個月。
也有的業主採取這樣的方式——在36個月的租期中,前面33個月正常付租金,最後的3個月免租金。這樣做是為了避免租客在享受了免租期後,不再履行合同。
2018年車公廟某樓盤就發生過一個案例,租客跟業主簽約3年,免租期3個月,押二付一,在用完免租期後,隨即跑路,扣除2個月押金,還免費用了1個月的辦公室,可謂神操作。
04中介問題
在中國的語境裡,一直對中介有著不太好的印象,俗話說:“車船店腳牙,無罪也該殺”。
作為牙行的代表,在野蠻生長的早期,出現了一些不規範的操作,乃至形成了黑中介這一稱謂。但近10來年,隨著行業發展的成熟,整個行業的服務質量已有較大改進,中介本身的素質也有了一定提升。
客觀的講,作為非標服務行業,要想讓每個客戶都滿意,是不可能的,只能是儘可能的減小服務的方差,儘量往標準靠攏。
在租樓的過程中,往往會遇到以下幾種常見問題:
A. 虛假房源
幾乎所有的租客,在找樓過程中都碰到過虛假房源的問題。現在大家都通過網絡來尋找房源信息,而目前,網絡上的租賃房源,絕大多數都是失真的。
網絡房源天生虛假嗎?其實不然,這是一個劣幣驅逐良幣的過程。
最初,網絡上大家都發布真房源,公平競爭;突然有一天,某個人以低價格發佈虛假房源,吸引到了眾多客戶,其他經紀人看到這招有效,紛紛跟進,進而房源信息越發虛假。
為什麼會這樣,難道經紀人生來就弄虛作假嗎?沒有人喜歡騙人,這是租客和經紀人合理作用的結果。
作為租客,每個人都想找到最便宜的房子,當大家都發真實房源,你會覺得價格貴,突然看到一套虛假房源,他的價格比其他的都便宜,圖片還非常漂亮,自然你會給他打電話,而真正實在的房源,則被你pass了,所以最終就形成了這樣的一個局面:發虛假房源的有客戶進線,有飯吃;發真實房源的,無人問津,餓死。
最終,市場上存活下來的,都是虛假房源,所謂劣幣驅逐良幣。
虛假房源,目前還沒有一個有效的解決辦法,作為租客,一個可以採取的相對高效的方法就是——通過網絡找到一兩個相對靠譜的經紀人,讓他幫你找房子,而不是找一大堆的中介,因為房源都是共享的,每家中介公司的房源都是一樣,只有少數不同,你找的經紀人多了,就會有陷入惡性競爭,各種套路就來了,最終會使你不厭其煩。
所以,在抱怨中介騷擾的同時,也要改進自己的方法,這樣才能提高找房的效率和體驗感。
B. 房源匹配程度問題:
很多人都抱怨,說中介提供的房源不符合自己要求,但是當中介問他到底要什麼樣的房子時,自己又語焉不詳,好像很神秘的樣子,最後只能是雙方相互猜測對方的真實需求,徒然耗費時間精力。
因此,當你找房時,首先要明確自己的需求,告訴為你服務的中介小哥:你想要哪個片區?多大面積?你公司有多少人辦公、需要幾個隔間、多少卡座、以及對樓層、朝向、裝修的要求。
非常關鍵的一點,還要告訴對方你什麼時候需要用房子,這點非常重要。
因為租賃市場的房源變動是非常快的,如果你短期內不能簽定,而你看的又是非常熱銷的房源,那看了也是白看。
另外,您的租金預算也要告知對方,您希望租金總價在什麼範圍?
以福田中心區為例,僅寫字樓就有61個樓盤對外出租,單價從100到400不等,價格差距是非常大的,如果你不告訴對方你的租金預算,難道你真打算把所有的樓盤都過一遍嗎?
所以,要想不浪費寶貴時間,要想提高效率,除了找一個專業靠譜的人服務之外,作為租客自己,也要放下身段,跟中介溝通好自己的詳細需求,所謂給人方便,就是自己方便。
05寫字樓硬件細節
A. 電梯
電梯的重要性不用多說,最關鍵的時間段是上下班和中午吃飯的高峰期。
然而很多租戶在看樓的時候,往往並不在高峰期時間段,也就沒法全面瞭解電梯的狀況,因此,當你對一個樓盤產生租賃意向後,應該在高峰時間段去試乘一下電梯,感受一下人流情況。
對於電梯,大部分樓盤都會說我們有多少部電梯,單梯服務面積是多少等等,但對於很多租客來說,這有點抽象。
作為租客,我們可以從以下兩個方面來考慮電梯的問題:
1.平均候梯時間
現在新的寫字樓平均候梯時間都在20-30秒,但高峰期就不一定能達到這個標準,因為侯悌時間還收到樓層停靠數量的影響。
比如,有些樓盤的租戶都是小面積單位,人員比較多,那電梯在每一層樓都要停的概率就比較高,平均候梯時間就會比較長。
2.樓層停靠
傳統的是普通分區系統,即分成低、中、高等不同區域,每個區的樓層均可按需停靠。
根據多年實操經驗,選樓層有一個技巧:每個分區的第一層樓是電梯等候時間最短的,比如一棟40層的大樓,分成1-15層低區,16-30層中區,31-40層高區,那麼16層和31層,相對來說候梯時間就是最短的。
B.空調
很多租戶在考量寫字樓的空調系統時,最常問的都是這幾個問題:什麼系統?空調費怎麼收取?空調開放時間?加班空調怎麼收費?等等。
除了費用之外,最影響人體舒適度的還有溫度和風量的調節,以及新風量。
根據最新版《室內空氣質量標準》的要求,寫字樓的新風量標準為每小時30m³/人。大部分2010年以前建成的寫字樓,是達不到這個標準的。
而對於新建樓盤來說,雖然官方介紹上都說新風量是30m³/人,但關鍵還是需要親身體驗一下。
比如,有些寫字樓雖用的號稱最新的VAV系統,但實際體驗卻不盡如人意,例如冬天室內會悶、夏天室內冷熱不均等。
這些情況往往是看樓時沒注意到的,租樓前如果沒有親身體驗一下,在以後的實際使用時可能會產生各種問題。
C.停車位
對於停車位,租戶關心的往往是:多少個停車位?月卡或固定車位的收費標準?
但是,根據大寶的經驗,租客在看寫字樓時要求去停車場看看的非常少。
停車位的規劃和數量決定了車位是否好找好停,但是很多人只有親自把車停在車庫了,才能真正體會到是否方便。
另外,停車場的出入口設置非常關鍵。
假設一下,如果某個項目的出入口正好設在車流密集的主幹道上,那無疑你會經常在手機地圖上看到那一段路是黃色或紅色的,特別是在早高峰,明明就在公司樓下,但就是進不去,這就是深圳人常說的“世界上最遠的距離,叫做我在公司樓下”……
D.洗手間
很多租戶在看樓時對洗手間往往只有短短一句話:幾個廁位呀?隨便看一眼就走了。但是,如果時間和條件允許的話,應該要試用一下才放心。
畢竟,有時候一個細節都可能會影響心情和健康。
比如馬桶沖水的聲音,有些聲音超級大,一沖水,會嚇得隔壁一個機靈……還有洗手間的打掃頻率、排風扇效果等。
所以說,細微之處見真章,在租樓的過程中,如果條件允許,儘量看的仔細些,在日後的使用過程中,才能更舒心。
大寶天天見:一三九~~~~O貳叄壹~~~~~8二零1 ,現場為您報道
當然,說了這麼多,都是紙上談兵。作為租客,要想少踩坑,關鍵還是要多實地看樓,紙上得來終覺淺,絕知此事要躬行,看房20套,自然心中有數。
最後,祝大家都能找到合適的辦公樓,在找樓的過程中,多一點愉快,順利!