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提問：新人首問 房姐，現在特別迷茫。瀋陽土著，想把家裡老房子賣了投資新房子，是投資曹仲好還是於洪沈北好呢？曹仲華髮1.9w清水2022年未交房，曹仲未來發展會好嗎？手裡的錢是該買一套曹仲，還是該沈北於洪分散投資呢？曹伸後天就開盤了，感覺對標的萬科翡翠濱江去化沒有預期好，所以特 別迷茫。感覺房姐對瀋陽很瞭解，急盼指點，謝謝
回答：你好，曹仲區域定位瀋陽未來高端住宅區，客群結構為長白業主升級以及全市高端改善，由於現在仍處於起始階段，需要一段時間來成熟。自住可入，投資回報率一般。 新盤看沈北，二手淘市區。 二環內被嚴重低估的板塊，詳見知識星球內部分享。
提問：最專業的美麗房姐，因為想加入自如這個平臺，所以想問一下你怎麼看房屋租憑這個行業，這個行業未來的發展前景，尤其是在武漢的發展前景！其次在這個行業中自如的發展潛力，以及相對於其他競爭對手的優劣勢。謝謝！
回答：長租公寓領域並不是一個盈利空間很豐厚的行業。中介(自如)、我愛我家(相寓)主要由租賃中介業務延展而來 ，有天然的客源和分散式房源獲取渠道，所以中介背景的長租公 寓商主要以分散式公寓切入市場，將長租公寓作為租賃中介業務的變形投入市場，以期獲得更高的收益空間。 在這個領域，有實力的中介將會逐步增加集中式公寓的比重，更好地發揮資金和客源優勢，同時以集中式公寓為據點 發展周邊分散式租賃的託管服務，以輕重結合的方式進行擴張。中介背景的公寓商最大的挑戰來自於運營，對產品的理解和成 本控制能力將是爭奪市場的關鍵； 對於已經進場和試圖進場的玩家這依然是個有門檻的行業，無論是資源獲取端還是運營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場。 事實上在中介內部，以往比較重視二手房，今年開始在新房上發力，租賃模塊一直是不冷不熱，不賺錢的業務往往也不能獲得太多資源。 房產開發行業利潤越來越微薄，快速發大財的機遇少了。最直接的好處是 有公司樓盤打折。 分析一個行業有沒有前途，第一看行業增量空間，二是看你提供的行業價值，最後更重要的是行業是否充分競爭。
提問：新人首問:看了相關精華貼，腦子有點懵望武漢姐答題解惑
回答：你好，長持買武漢，短持買瀋陽。 你的月供能力還不錯，我的建議是大單優先，先入手武漢，再找親戚拆借 或者信用卡刷出十幾萬出來入手一套瀋陽。 武漢和瀋陽都優先考慮二手房，可以直接出租，緩解月供壓力。 武漢買新盤需要裝修後出租，也是一筆費用 瀋陽單價8千的低價新盤一般是建議直接空關。
提問：房姐，你好！字數較多，請指正！謝謝！
回答：你的計算錯誤。 WACC=（E*0.3+D*0.7）-租售比 WACC是加權資本成本，E是自有資金成本\/收益=首付資金成本，D是債務成本=按揭貸款利率（該上浮上浮，一起算進去） 虧損=下跌的房價+資金成本，資金成本必須要把4.9%這個基數帶進去算，光把上浮的比例單獨拎出來，不帶入基數是錯誤的財務計算方法。 他們買入資產的時候很少會從極微觀的角度（例如某些自住需求）來衡量這套房子是否值得，更多的是根據已經成熟的估值體系就房子本身的實際情況折算估值（正向加成、反向拆骨等），綜合起來明顯低估的房子就是優質資產， 平估和高估的一般也不進入備選。 專業選手很少為了單純的所謂品質、地段、開發商、學區、物業水準來評判和支付溢價，他們的標尺相對比較冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情懷和執念因素影響，所以只要有“買”和“貸”的資格，同時財務情況平穩，下叉都是非常果斷的。
提問：（新人首問）房姐您好，武漢洪山廣場附近的姚家嶺社區那一塊的老房子拆遷可能性大不大，現在投資值得考慮嗎，單價在多少比較合適？政策方面，二十年以上房齡的二手房交易可以辦理貸款嗎？外地公積金已經貸款過一次，餘額已取，辦理貸款額度受不受限制？
回答：你好，拆遷流僅適合規劃局內部人自己玩，或者你有內幕消息。 普通人單純賭拆遷，不建議入手了。 拆遷的具體補償還不清楚，拆遷何時可以動工還是未知數，我們只能初步判斷拆遷補償比現在出售高。 房齡25年以上的房子基本上辦不了按揭貸款，然而在房屋不能貸款沒有負債的情況下，如果我們長持個3年，損失的是30%+的資金成本，部分的漲幅預期，以及選擇直接出售獲得現金不斷裂變滾動的機會，按照5年一倍的話，這裡有可能又是60%的機會成本損失。
提問：新人首問：房姐您好！能幫忙分析一下融創中心武漢壹號院、漢街萬達御湖系列產品、復地東湖國際、帝斯曼這四個樓盤的高下優劣嗎？未來哪一個最有升值空間？哪一個又會成為價格王者？多謝！
回答：朋友，這篇文章好好看看 投資不買CEO，這幾個盤，復地東湖國際和帝斯曼相對好一點，學區溢價會相對維持的時間久一些。 復地東湖國際為什麼貴？ 開發商拉動，只要還有新盤賣，開發商的營銷就會持續。且復地有學區優勢。 復地賣了10年，每開一期就漲價一次，形成了買復地必賺的氛圍。 多軍有專門的流派玩這類新盤，純新盤第一期開盤就買入，依靠開發商營銷的持續拉動力，等到最後一棒交出去之後撤離。 賣房也是一樣，如果投資客多的小區，也會組織寫手在各大論壇發帖，繼續營銷，等把小區超熱之後賣出。 自住可以買，投資還是迴避。
提問：本月首問：武漢投資的話，戶型怎麼選：兩室兩廳一衛、三室兩廳一衛、 三室兩廳兩衛，優先級是怎樣的？ 感謝回覆！ 另外：房姐，能不能講一下老小區和次新小區投資的對比，比如保利花園 和茉莉公館的對比
回答：90-130之間的三居室流通性最好 首選三室兩廳兩衛 武漢還停留在房產啟動初期，追求品牌，品牌開發商在開盤的時候也會比非品牌貴。 溢價會在10年後被洗掉，比如保利花園，現在就比周邊的次新盤便宜，屬於老次新。 保利花園和茉莉公館對比，更傾向茉莉公館。
提問：小姐姐，談談這次降息是什麼個情況泥？
回答：今天mlf降息了，很多朋友會來問，到底要不要房貸利率降低之後再買房，我建議沒必要等。 一般真正的房貸利率開始大幅下降的時候，房價就會或多或少攀升起來。 等房價漲起來了再買房，花費更多資金，用這個來換實際只享受十年左右的略低利率，非常不划算。 所以最後給大家的建議是： 1、看樣子，新一輪貨幣寬鬆可能要來了，不知道規模多大，反正不是壞事。 2、從現在開始看房，看中的就買，不用等降息，找到高性價比房源比什麼都強。 3、利率下行期，簽訂貸款利率的時候，選擇浮動利率，一般一輪寬鬆至少2年。 4、中國樓市在那麼嚴格的限購限貸限售調控下，再加上之前較緊的貨幣政策，房價依然堅挺，這說明樓市的確有購買力在支撐。 任何時候，都不要看空中國樓市。
提問：房姐敏好，座標河南，想投資一套房產，瀋陽您建議哪個，最近看了沈北吾悅新城79的平的，看以後沈北規劃還可以，或者您有更好推薦的不，首付想控制在20，不是首套房，謝謝美麗智慧的房姐！
回答：你好，吾悅可以買。 地段可以，大開發商，只不過前段時間董事長出事，公司受一定影響，瀋陽目前項目進展順利。暫時不用擔心下證
提問：房姐您好！我是濟南的，已經有一套住房自住，想買第二套投資兼以後老家父母來住，目標總價在150以內。目前看中了新東站張馬屯片區和中海華山湖片區的房子。張馬片區離新開通的地鐵三號線張馬屯站近，中海華山湖環境非常好。請問我該如何選擇？或者您有沒有別的推薦，謝謝您！
回答：你好，自住可以選擇中海華山湖。 投資還是關注12000的工業北地鐵房，14000的經十東路地鐵房，20000的CBD地鐵商圈房。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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