東京與洛杉磯房價歷史分析
我們可以得知房地產在不同時期階段，漲跌也是不同的，經濟繁榮階段可作為生錢資產也可能作為耗錢資產，由於單看圖表我覺得比較枯燥我就習慣想揪揪這圖的背景故事，根據網上資料得知圖上的東京住宅價格指數1985年9月至1991年9月，由於日本國家採取了貨幣寬鬆政策，大量貨幣湧入樓市與股市並大幅刺激了房地產交易市場，於是從東京房地產價格指數從 95漲到240，（240-95)/95=1.53,漲幅高達153%；
根據市場運行規律可知房價漲跌是循環交替的，大漲之後必有大跌，隨後的20年，由於泡沫經濟的破滅，東京房價指數從 240 跌到了 100，跌幅高達 58% ；
根據市場來說東京在未來還是有可能會有新一輪的漲幅，或因為經濟復甦，或因為奧運會的開辦，我認為接下去的一段時間可能會因為國際奧運會的開辦給東京房價帶來一針強心劑，而從往年其他奧運會舉辦之後的房產漲幅來看，2000年的悉尼奧運會，5年內房價漲幅了39%，2004年的雅典奧運會，5年時間房價漲幅高達55%;2008年的北京奧運會，2006-2016年房價上漲289%，其中甚至就連全球性金融危機都沒有打斷房產的漲幅趨勢;2012年的倫敦奧運會，也是倫敦房產經歷了金融危機後迅速得到恢復的一年;2016年的里約熱內盧世界盃+奧運會，房價漲幅達到了225%，但是由於這次突如其來的疫情影響，東京奧會不得不拖延到2021年舉行，根據數據顯示，2020年3月東京都區公寓成交數為1567套，同比兩位數下降10.8％，為3個月以來首次低於去年同月，但是不管怎麼樣，大漲之後還是會有大跌這樣的循環反覆，資產價格的漲跌是循環運動的，資產價格的上漲跟下跌（價格運動） 都具有波動性，並不是線性的，我們必須理性看待房價，不能盲目追漲殺跌。
如果是投資房並帶來淨現金流就是生錢資產。如果是投資房帶來的淨現金流為負就是耗錢資產。
比如東京某房產1991 年市價 3000 萬，首付 30%，為 900 萬日元。月租金是 7 萬日元， 月供是 15.4 萬，月其他支出 1.4 萬，每個月的淨現金流是 -9.8 萬日元 （7-15.4-1.4= -9.8 萬），每年淨現金流為負 117.6 萬日元（-9.8*12= -117.6 萬），投資的現金回報率為：-13%左右（-117.6/900=0.13=13%）所以從租金分析是耗錢資產(耗錢資產就是淨現金流為負數的資產)，購買了這樣資產的小夥伴可以考慮把資產先賣了回籠下資金，畢竟現金為王。
同樣的一套房子，2015 年市價 1200 萬，首付 30%，為 360 萬日元。月租金 7.5 萬日 元，月供是 3.3 萬日元，月其他支出是 1.5 萬日元，這套房子每個月淨現金流是 2.7 萬 日元 （7.5-3.3-1.5=2.7 萬），每年淨現金流為 32.4 萬日元（2.7*12=32.4 萬)，投資的現金回報率約為9%（32.4/360=0.09=9%）。所以屬於生錢資產。淨現金流的正和負是循環往復的，所以同一套房子不同時期不一樣，房子屬性最終也不一樣。
備註：現金回報率，是指每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率，常用於房地產置業投資過程中,正為好，負為差。
1987年至2007年，美國國家價格指數從60漲到175，（185-60)/60=2.08,漲幅高達208%；
根據房價運行規律可知房價漲跌是循環交替的，大漲之後必有大跌，由於2007年至2011年房地產泡沫引發的金融危機，美國房價指數從 185跌到了 140，（140-185） /185=-0.24，跌幅高達 24% ；根據市場運行規律隨後的2011年至2017年，果然又實現了大跌到大漲的轉換，根據與東京房價的對比雖然漲跌週期不盡相同，但是漲跌交替總是會出現，能否迴歸價值也與國家政策與經濟發展息息相關。通過相關資料的查詢發現，房價抗通脹的能力還是有的，長期來看美國房價增長率就是通脹率的增長。
比如洛杉磯某房產:
2006年市價 60 萬的房子，首付 30%，為 18 萬美元。月租金是2800美元， 月供是 3100美元，月其他支出840美元，每個月的淨現金流是 -1140美元 （2800-3100-840=-1140美元），每年淨現金流為負 13680 美元（-1140*12= -13680），投資的現金回報率為：-7.6%左右（-13680/180000=0.076=7.6%）所以從租金分析是
耗錢資產。同一套房子，2012年市價35萬，首付 30%，為 10.5萬美元。月租金2400美元，月供是 1100美元，月其他支出是 720美元，這套房子每個月淨現金流是 580美元 （2400-1100-720=580），每年淨現金流為6960美元（580*12=6960），投資的現金回報率為：6.6%左右
（6960/105000=0.066=6.6%）。所以屬於生錢資產。淨現金流的正和負是循環往復的，所以同一套房子不同時期不一樣，房子屬性最終也不一樣。
