澳洲買房和國內買房完全不一樣。國內選房核心在“地段”“樓盤”“戶型”上。在澳洲如果是買house，則是“選區（地段）”、“看地”、“戶型（房子）”。如果不是買package（地+房，期房），而看二手老房的話，可以說幾乎沒有一樣的地和戶型，需要做的功課就很多了。你看上的，別人也會看上，多則十幾人，少則幾人，同時競價。明拍、暗拍、出價都是門道。我把這段時間自己從小白開始，針對買房蒐集的一些資料，大概從選區、看地、看房、出價等方面結合自己購房經驗做一些總結，分享給買房迷茫期的小夥伴們，希望會有一點點幫助。
如何選區？
買房之前首先要清楚購房目的：自住還是投資？是短期回報還是長期回報。是要現金流還是地產增值？關於投資部分，稍後再說，這裡主要以自住為主。
買房首先明確自己的購房需求。是否考慮學區？還是更看重交通？還是需要商業配套？......然後結合自己的預算進行排序。如果能做到都滿足那當然最好，但就我的經驗，很難做到全部滿足。畢竟假設有100w可以滿足所有配套的時候，就會想著犧牲其中一項，升級一個更好的區。
在國內初次相識，別人都喜歡問：你是哪個學校畢業的？但在澳洲，人們喜歡問：你住哪個區？基本會按你住的區來評估你的經濟收入水平，你的life style。大概這就是所謂的物以類聚人以群分吧。東西南北每個區都有一個均價。以悉尼為例，以歌劇院為中心，越靠近City越貴，越往內越便宜，價差幾百萬。可以結合domain和realestatet（已售房）來看看各區域均價。基本上華人購房偏向華人區（買菜購物都方便的幾大華人區：Chatswood、Burwood、Eastwood、Hurstville、Hornsby），但華人中心區房價相對較高，可以以此為中心根據自己的預算尋找周邊區域。
在選擇區域上我主要從幾個點看：
一、犯罪率
請務必搜一下犯罪率地圖，儘量避開犯罪高發區。
新州犯罪率：NSW Bureau of Crime Statistics and Research
維州犯罪率：Crime Statistics Agency
昆州犯罪率：Crime Statistics Agency）
首都領地， AFP
（大家自行搜索就進入網頁就可以看到了。地圖上顏色越紅，犯罪率越高。）
二、從增值角度方面，我主要通過六個方面來評估：
（一）、首先是看這個區域是否有稀缺資源，這直接決定未來的升值空間。比如學校，火車站、商場、公園等。
1、火車站
我有幾個朋友就執迷於火車站。有火車站肯定好，但也因為有火車站尤其是大站，人就會比較雜亂一些，犯罪率相對也會比較高。除了火車站也可以多考察一下bus。比如悉尼地區就有不錯的M2附近的區域，快巴走高速進city其實也很方便。價格反而便宜很多。當然火車站附近的開發潛力會更大，說不準什麼時候R2變R3就賺到了。
有人說選擇房子最好離工作單位不要超過30分鐘。就悉尼而言，工作地點大多在city。開車很堵，停車費也很貴，所以大多都是以火車或bus為主要出行工具。如果30分鐘以內，那裡的house怎麼也得兩三百萬以上了。對於大多數人來說不現實。因為即使交上了20%的首付，每個月的月供壓力也是不小的。當然，也可以考慮不買house買townhouse或者公寓。資金雄厚的可以忽略[害羞R]
2、學區
我個人更侵向於選好學區。當然如果準備以後送小孩去私校的則另當別論。好學區華人、印度人、韓國人居多。即使在19年房市最低迷的那段時間，學區房依舊拍賣火熱，可見這個硬指標的實力。學區房無論是為自己孩子，提前有個準備或是出售或是出租都是很不錯的。
不過這裡也要注意了，因為學區每年都在變，所以就要看好學區範圍，做好預測。儘量買靠近學校的，太遠容易被劃出去。據我所知，同一個區的學區和非學區相差10w+，也不乏學區被劃出去以後有所損失的。
（因為研究學區，我甚至順道瞭解了一下澳洲的中小學升學問題。關於學區房，回頭另外發文）
3、商場
每個區幾乎都有一個Shopping Centre。在商場附近比較方便，也會熱鬧一些。在澳洲大家都開車，尤其購物以後負重，所以其實商場遠近倒不是主要因素了。不過如果家裡有老人，選擇走路可以到超市的區域會比較方便，畢竟很多老年人比起開車更喜歡走路。買個菜溜達一下也當鍛鍊了。很多本地老人喜歡在Shopping Centre裡和老朋友一起喝喝下午茶聊聊天。稍微大一點的Shopping Centre裡面都有小孩子的活動區域，也方便家長帶孩子去“放電”。Shopping Centre也是一個社交的區域。
4、公園
公園附近環境好。老人方便鍛鍊，家長方便帶孩子去玩耍。我朋友就很在意公園，幾乎每天都帶孩子去公園溜達，也是媽媽圈的社交好去處。之前我看過的一個拍賣，因為房子正對reserve，三四家競價到最後，溢價20w。不過公園附近被盜風險會高一些。
以上這些都是房子的附加值，直接決定你房子的升值空間。資金有限的情況下，需要做個排序，退而求其次。實力買家可以隨意。
Tips：看房之前打開google地圖，周邊環境一目瞭然。交通出行、有什麼學校，多少公園，一目瞭然，節約時間
2⃣️向本地人或老移民打聽，儘量避免“雷區”。
3⃣️從google上查一下意向區域的人口數量和人口構成、人口遷移情況。
人口數量大的區有發展前景，但人多相對會雜亂
人口構成可以大致瞭解這個區域的年齡段，基本上老齡化高的區域相對安靜一些，但發展相對緩慢。
人口遷移情況是淨流入人口還是流出，直接決定未來房市的潛力。
我喜歡瞭解居民職業成分，從而大致瞭解這個區的人口素質
4⃣️在realestate上看這個區過去1年和10年的房價中位數增長趨勢，瞭解個區域的增幅情況。最近幾年經濟形勢大不如前，未來估計增長不會像之前翻番速度那麼快了。
5⃣️看平均每個月的房產銷售數字。數字越大，增值越穩定。
6⃣️查查這個區有沒有重大基礎設施建設等。
除非獲得內幕消息，不然就只能多留意新聞。不過，一旦瞭解到，回報可觀。要注意的是澳洲這個國家很多項目先不說從提及到開發需要多少時間，有時候最後一個聯名抗議就像什麼事也沒發生過。投資有風險，購房需謹慎。
快速瞭解一個區的3⃣️個辦法：
1、看街道與前院
街面整齊，前院收拾的比較好的，這個區整體素質差不到哪裡去；
2、看居民好感度
走在路上留意這個區的人，看他們對你的態度是否友善（一般友善的區域，走在路上本地人會主動和你點頭問好）。
3、必殺tips：讓家裡男同志去附近理髮店理個髮，通過理髮師獲取一些信息
建議選區不要選太多，集中1-2個區每週看房。差不多預算的區不要放棄，在app 上隨時跟進成交價。
下一篇主要和大家聊一下總結出來的選地的一些經驗。
