北京天通苑小區的一個分區，2020年物業費僅收回40萬元，完成4000萬元應收總額的1%。
疫情期間，天通苑社區墊付近千萬元購買口罩、消毒水和支付物業人員工資，天通苑物業分區經理安旭（化名）用“杯水車薪”來形容收取物業費用對抗疫支出的作用。
從2002年入住，目前天通苑大部分小區物業費仍保持在0.55元水平。物業費低、收繳困難，一直是天通苑物業面臨的難題。物業公司多次醞釀通過各種方式來提高物業費，但均因居民反對而作罷。
與天通苑面臨同樣問題的物業公司並不在少數，很多物業公司因此陷入物業費收繳率低導致物業服務水平低、進而又導致物業費收繳難的惡性循環。
5月1日即將生效的《北京市物業管理條例》（下稱“條例”），取消了政府物業費政府指導價，為物業市場定價創造了條件，但解決物業費調價、收繳等難題依然面臨重重困難。
一位萬科物業區域總經理表示，物業服務包含基礎服務和增值服務，在界定好物業費的範疇的前提下，收費低的物業做好該做的服務項目，業主對購買的服務清晰，便不會存在上述惡性循環。
物業費誰說了算
一位天通苑業主曾在官方平臺留言反映，天通苑各個區物業費收取標準不一樣，經濟適用房物業費只有0.55元，而天通中苑D區物業費則達到了2.96元/平米。
昌平區政府回覆稱，天通苑區域內有經濟適用房和商品房，經濟適用房適用政府指導價，商品房執行買賣合同約定。2005年北京出臺的2662號文規定，北京市經濟適用住房物業費標準統一為0.55元/平方米。
新條例取消了政府指導價，物業服務收費實行市場調價，北京市住建委發佈小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會負責監測物業服務成本和計價規則，供業主和物業公司協商物業費時參考。“不同時期有不同的標準，不同標準的物業費對應不同的服務。”中國社會科學院財經戰略研究院研究員楊志勇認為，物業是有償服務，但物業管理費具有前置性和固定性。隨著人工成本不斷提高，物業費的標準有內在提高的趨勢，但業主天然地反對提高物業費，物業行業要持續發展，必然面臨物業費標準調整問題。
據安旭透露，天通苑經濟適用房的物業費至今從未上調過。但服務期間，保安工資從500元漲至3500元，其他各項成本也均翻了7-8倍。按照安旭預算，經濟適用房物業費達到0.9元/平方米才不會虧損。
新條例並未讓安旭並鬆口氣。他表示，即便實行市場調價，但想要上調物業費，需召開業主大會，徵得2/3業主同意，對中小型小區物業費調整有推動作用，對天通苑這類超大型社區影響不大。
安旭透露，天通苑物業每年包括車位費等增值費用收入近百萬元，再加上2018年天通苑開發商為物業公司補貼了4000萬元，一定程度彌補了物業費虧空。但是開發商輸血模式並沒有可持續性。
想要解決物業公司難題，還需從根源上入手。多家物業公司負責人表示，新條例施行後，希望物業費調整有統一標準，例如物業費根據CPI指數調整，或出臺物業服務內容和收費標準細則，使業主與物業公司權利與義務相統一。
一位住建部人士表示，物業管理費調價機制涉及多個部門，住建部門也建議按照市場機制進行調節，目前最大的難點在於物業收支和上調比例，需經業主大會多數人同意。
我是誰
安旭透露，天通苑有7萬戶居民，居住人口接近50萬，新冠疫情期間，天通社區居委會工作壓力較大，進出口設崗檢查、社區消殺、物資籌備等工作，主要是由2000餘名物業人員完成。
多數物業公司將自身定位為生活服務行業，但依據國民經濟分類，物業服務行業屬於房地產行業下的一個子類。
物業行業主要涉及所得稅和增值稅。2018年7月23日，國務院常務會議上明確了所有企業均可享受研發費用所得稅前扣除75%的政策，但房地產行業被排除在外。
第二個稅種是增值稅，依據2016年國家稅務總局的36號文，關於銷售服務無形資產、不動產的註釋，物業服務行業被歸類為現代服務業中的商務輔助服務業。
由於物業沒有被歸到生活服務行業，所以不能享受國家稅務總局以及各地出臺的補助措施。
3月，河南省發文，試行將物業服務行業、租賃服務業以生活服務業來看待。但由於稅務系統實行垂直管理，地方政府無權決定企業稅收，所以河南、浙江等地推行動作，最後均不了了之。
在眾多物業從業人員看來，將物業管理行業從房地產挪到生活服務類，在稅收層面還需要一個漫長過程。
一位Top10房企高管建議，居住小區、社區服務的物業應按照生活類服務業收稅，辦公樓物業則按商業服務收稅。中國物業管理協會會長沈建忠向經濟觀察網表示，協會已向住建、稅務等相關部門反映，但目前沒有一個最終的答覆。
首華物業管理有限公司董事長李忠測算，如能劃歸到生活服務類，疫情期間，首華可減少支出5000多萬元。
破繭化蝶
近年來，隨著城鎮化和房地產行業快速發展，物管行業也經歷快速發展階段，以碧桂園物業、綠城物業等大量行業龍頭湧現，截至4月，已有22家來自內地的物業管理公司在香港掛牌上市。4月11日，碧桂園物業的市值已經接近千億。
興業證券(6.120, -0.03, -0.49%)報告顯示，在管面積超5000萬平方米的物管公司平均ROE為34%，即使扣除關聯交易佔比較高的非業主增值後，ROE仍然達到27%，全口徑的平均資本回報ROIC達到37%。
一位參與佛山市物業費指導價定價調研的物業工作人員表示，通過對多家物業公司定價收費調研及業主交流發現，物業費和服務質量之間存在一個“魔咒”。
物業管理費是傳統物業服務企業生存的重要部分，但逐年增長的企業用工成本也給物業公司帶來壓力。由於無法調價或業主拒繳物業費，物業公司服務標準提高不了，物業服務差，又成為業主拒絕漲物業費和拒繳物業費的理由，形成惡性循環。
新條例中強調降低業主委員會設立門檻，維護享受物業服務並依法付費的市場秩序。相關部門應發佈物業服務項目清單、項目成本和計價規則，讓業主和物業公司協商物業費時有理有據，業主無理拒繳物業費或被納入失信名單等，給予雙方制度上的約束。
“有錢了，我也想把草整得綠一點，但沒有錢也僱不了人。”安旭感慨，物業和業主之間的關係很微妙。新條例出臺後，天通苑物業也組織全體管理人員進行學習，並希望新條例之後有更明確的細則，“我們也希望工作好做一點。”
上述萬科物業區域經理認為，目前行業對物業費應該包含哪些服務內容，達到怎樣的標準，沒有清單和標尺，業主和物業的矛盾主要是信息不對稱造成的。
