關於對黃頗社區沙背橋組棚戶區改造項目房屋實施徵收的決定
袁州區房屋徵收服務中心：
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）第八條的規定，經區政府研究，決定對黃頗社區沙背橋組棚戶區改造項目房屋實施徵收，並將《黃頗社區沙背橋組棚戶區改造房屋徵收與補償安置實施方案》予以印發。請你們會同有關單位認真遵照執行，依法做好房屋徵收工作，切實維護被徵收人的合法權益，確保房屋徵收與補償安置工作順利進行。
2020年4月16日
（此件主動公開）
黃頗社區沙背橋組棚戶區改造房屋徵收與補償安置實施方案
為切實維護公共利益和保障被徵收房屋所有權人的合法權益，根據《物權法》、《城鄉規劃法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）、《江西省國有土地上房屋徵收與補償安置實施辦法》（省政府令第214號）文件，結合實際，制定本方案。
一、徵收範圍
項目四至：東至朝陽路拆遷安置房，南至鳳凰山腳下，西至黃頗小學，北至鼓樓社區居民魚塘邊。佔地面積約10畝，擬徵收房屋總建築面積約1.6萬平方米，涉及住戶約60戶，具體徵收範圍以規劃紅線確定的範圍為準。
二、房屋徵收部門
袁州區房屋徵收服務中心
三、徵收與補償安置工作程序
（一）根據居民意見由鄉鎮（街道）、村（社區）提交棚戶區改造申請報告；
（二）與鄉鎮（街道）簽訂棚改協議；
（三）擬定房屋徵收與補償方案徵求意見稿；
（四）徵求公眾意見；
（五）選定合法的房地產評估機構；
（六）組織丈量、評估、違章建築公示等工作；
（七）進行項目社會穩定風險評估；
（八）資金籌措足額到位，設立專項賬戶，專款專用；
（九）袁州區人民政府作出徵收決定，併發布徵收公告；
（十）組織房屋徵收協議簽訂，《房屋徵收與補償安置協議》簽訂率必須達兩個95%和一個100%後項目才正式啟動實施（兩個95%：即完成徵收協議簽訂戶數達到總戶數的95%和完成徵收協議簽訂面積達到總面積的95%；一個100%：即單棟樓完成徵收協議簽訂戶數和完成徵收協議簽訂面積達到100%）；
（十一）組織實施搬遷和房屋拆除。
四、徵收與補償原則
經房屋徵收部門認定的被徵收人的住宅主房可以選擇實物安置和貨幣補償方式，原則上以實物安置為主。商業房產實行異地等價置換和貨幣補償方式,原則上以異地等價置換為主。其他非住宅實行貨幣補償安置方式。
（一）住宅：
1. 對選擇實物安置的：對被徵收的住宅主房與安置房實行等價產權調換。
（1）安置房性質：本項目政府擬建的用於產權調換的安置房土地性質為國有出讓住宅用地。
（2）安置房選址：安置房建設點位於鳳凰街道（鳳凰山安置小區、學府安置小區），具體以規劃紅線確定範圍為準。
（3）安置房戶型：鳳凰山安置小區規劃設計戶型每套建築面積分別為80m2、100m2、120m2、140m2；學府安置小區規劃設計戶型每套建築面積分別為45m2、80m2、100m2、120m2、135m2。
（4）安置房結算價:鳳凰山安置小區結算均價為4400元/平方米，學府安置小區結算均價為4200元/平方米；安置房不同的樓層實行正反補差，樓層差價為20元/層；地下車位購置價為4萬元/個。
（5）差價結算：被徵收人選擇的安置房總建築面積原則上不能超過原被徵收住房面積30%。安置房超過原被徵收住房面積的，超過面積部分也按所選安置小區的均價進行補差。原被徵收住房超過安置房面積的，超過面積部分按貨幣補償政策進行補償。
（6）安置房交付時間：本項目正式啟動房屋徵收協議簽訂工作後三年內交房。
2. 對選擇貨幣補償的，被徵收房屋的補償價值、房屋裝飾裝修、房屋構築物及附著物的補償價值由房地產評估機構嚴格按照《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77號）評估確定。補償金額按實際評估價值以現金方式結算。房屋配套公共設施（包括圍牆、道路、綠化等）已包含在房屋補償價格內，不予重複補償。
（二）被徵收人的非住宅：商業房產實行異地等價置換和貨幣補償方式,原則上以異地等價置換為主；其它非住宅（辦公用房、廠房、倉庫、柴棚間、車庫、地下室及其它附房等）實行貨幣補償，補償標準由房地產評估機構嚴格按照《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77號）評估確定。
商業房產選擇異地等價置換方式的，原則上在政府建設的安置房小區範圍內選擇商業房產進行等價置換。按照雙向評估的原則分別確定原被徵收商業房產和擬等價置換商業房產的價值，採取雙向補差原則進行結算。原則上選擇等價置換的商業房產價值應在原被徵收商業房產價值的120%範圍內。
（三）房屋裝飾裝修、房屋構築物及附著物的補償價值由房地產評估機構評估確定。補償金額按實際評估價值以現金方式結算。
（四）自徵收公告發布之日起徵收範圍內不得實施下列行為：
1. 新建、擴建、改建、裝飾裝修房屋；
2. 改變房屋和土地用途；
3. 辦理房屋抵押、轉讓、租賃、分戶、工商營業執照、稅務登記等業務。
如發生上述情況按建築物原狀況予以補償。
（五）違法違章建築和超過批准期限的臨時建築不予補償。
五、徵收補償標準
（一）住宅
1. 被徵收住宅的貨幣補償標準，按被徵收住宅的土地性質（國有出讓、國有劃撥、集體）分類評估，部分產權的房改房，需完善全產權手續後參照房改房標準執行。住宅主房徵收補償評估價格：
（1）國有出讓土地：3700元/平方米。
（2）房改房：3663元/平方米。
（3）國有劃撥土地：3400元/平方米。
（4）集體土地： 3100元/平方米。
2. 住宅徵收補償時不結算房屋結構、新舊程度、樓層差價。
（二）非住宅
1. 商業房產的認定，以具備《商用房屋所有權證》、《營業執照》和《稅務登記證》為準。補償標準由房地產評估機構嚴格按照《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77號）評估確定。
2. 住改非房屋性質根據相關規定由房屋徵收部門認定，原則上為2015年3月1日之前辦理了工商營業執照和稅務登記證並已經開始營業的一樓住改非房屋。宜春南路和學府路等臨街的住改非房屋，按同地段商業房產的評估價的70%予以補償；其它小街小巷的住改非房屋按同地段住宅評估價上浮50%予以補償，不再享受住宅主房的30%簽約獎勵。
3. 工業廠房採取房屋、土地分別徵收補償方式，房屋分結構按重置價予以補償，土地按不同土地性質予以徵收或置換。
4. 車庫、柴棚間及其它附房按不同性質分類評估。國有土地上商品房性質或房改房原單位統一建設的附房根據房屋的規劃使用性質按市場價評估補償，不結算房屋結構、新舊程度、樓層差價。國有土地上自行搭建或集體土地上的附房按重置價予以補償，不結算新舊程度、樓層差價；
（1）國有土地上商品房性質或房改房原單位統一建設的附房徵收補償評估價格：
車庫：3400元/平方米。 柴棚間：2700元/平方米。
（2）國有土地上自行搭建或集體土地上的附房重置價（見附件）
5. 集體組織用房參照同地段住宅評估價予以補償。
房屋建築面積的計算
（一）房屋建築面積的計算執行國家標準（房產測量規範）（GB/T17986.1-2000）。
（二）居住用房的閣樓（假樓）是指磚木結構一層的老房子，人字瓦屋面、木樓板結構的房屋，計算面積如下：
坡屋頂內空間淨高超過2.10米的部分計算全面積；淨高在1.20米到2.10米部位計算1/2的面積；淨高不足1.20米的部位不計算面積。
（三）住宅主房建築面積是指被徵收人居住的房屋實際建築面積，不包括最低簷口高度超過2.2米以上的柴棚間、車庫、披舍、地下室等附房。
七、房屋結構的認定標準
（一）框架結構：房屋以柱、梁、板為主要承重構件，樓地面為現澆，屋面為現澆。
（二）磚混結構：房屋磚牆、柱為主要承重構件，樓地面為現澆或預製板，屋面為現澆或瓦屋面。
（三）磚木結構：房屋磚牆或磚土牆混合、木柱為主要承重構件，樓面為木板，屋面為瓦屋面。
（四）簡易結構：房屋以磚塊、石塊簡易砌築或以木板、塑鋼板等其它材料做圍護，以臨時或簡易材料為屋蓋，如普通木檁條的瓦頂或石棉瓦等。
八、搬遷補償費、臨時安置補償費、停產停業補償費和獎勵辦法
（一）搬遷補償費：
按1200元/戶計算搬遷補償費。
（二）臨時安置補償費：因徵收房屋造成的臨時安置補償費，選擇實物安置和貨幣補償的均按被徵收住宅主房7元/ m2·月（每戶低於500元/月的，按500元/月·戶）予以補償，貨幣補償的給予6個月臨時安置補償費，實物安置的給予36個月臨時安置補償費。臨時安置期內（貨幣補償的6個月、實物安置的36個月）多給予70歲以上老人補助300元/月·戶的租房費。
如安置房超過36個月未予交付，臨時安置補償費計算到實際交房時，在交房時一次性結算超期臨時安置補償費。
（三）停產停業補償費:
對因徵收商業房產造成停產停業損失的補償，對選擇貨幣補償的，按被徵收商業房產評估價值的5%予以一次性補償；
對選擇異地等價置換的，從簽訂房屋徵收補償安置協議之日起到交房時計算應補償年限（按每年365天四捨五入精確到小數點後兩位），按實際應補償年限計算停產停業補償費，補償標準為1年的停產停業補償費按被徵收商業房產評估價值的5%計算補償。在房屋徵收補償協議上先行計算補償3年，超期部分在交房時進行結算。
（四）簽約獎勵：
在規定簽約時間內簽訂房屋徵收補償安置協議的給予以下籤約獎勵：
1. 在規定簽約時間20天以內簽訂房屋徵收補償安置協議的，按被徵收住宅主房面積評估價值的30%給予獎勵；
2. 在規定簽約時間21—30天以內簽訂房屋徵收補償安置協議的，按被徵收住宅主房面積評估價值的20%給予獎勵；
3. 在規定簽約時間30天以後簽訂房屋徵收補償安置協議的不予獎勵。
（五）搬遷獎勵：
在房屋徵收公告規定期限內簽訂房屋徵收與補償安置協議、搬遷完畢，騰空房屋、經驗收合格的給予如下搬遷獎勵：
1. 在規定搬遷時間20天以內完成搬遷並交鑰匙的，按住宅主房徵收面積給予600元/m2獎勵；
2. 在規定搬遷時間21—30天以內完成搬遷並交鑰匙的，按住宅主房徵收主房面積給予300元/ m2獎勵；
3. 在規定搬遷時間30天以後搬遷的不予獎勵。
九、補償款的發放
補償款按照《房屋徵收與補償安置協議》最終確定的補償金額一次性補償到位。
十、公共服務
被徵收人房屋被徵收後，其子女可選擇繼續在原房屋所在地按原招生辦法入學，或者在新購房屋所在地教育行政部門劃片招生的就近學校入學。
因徵收遷移的居民在就業、培訓、醫療、社會保障等公共服務方面，既可選擇遷出地的居民待遇，也可以選擇遷入地居民待遇。
十一、安置房相關政策
（一）安置房交房標準：參照《棚改安置房項目交房標準一覽表》文件執行。
（二）契稅優惠政策：
1. 選擇貨幣補償的，被徵收人重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償金額的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。
2. 選擇實物安置的，置換的安置房價值不超過原被徵收房屋補償價值的，免徵契稅；置換的安置房價值超過原被徵收房屋補償價值的，超過部分按照有關規定徵收稅費。
（三）房屋產權證的辦理：
1. 安置房交付給被徵收人使用後一年之內，為被徵收人辦理好房屋產權登記。
2. 被徵收人提供《房屋徵收與補償安置協議》、《分房結算單》、身份證複印件等資料給房屋徵收部門辦理房屋產權登記，辦證費用由房屋徵收部門負責。
（四）安置房住宅水、電、氣入戶，一戶一表，費用由房屋徵收部門負責。
（五）安置房五年內不能轉讓。
十二、其它相關規定
1. 房屋徵收部門與被徵收人在規定的期限內達不成補償協議的，由房屋徵收部門報請宜春市袁州區人民政府，按照本方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。被徵收人對徵收決定不服的，可以申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，且在補償決定規定的期限內不搬遷的，由宜春市袁州區人民政府依法申請人民法院強制執行。
被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門在徵收範圍內予以公告，在公告期滿仍不能確定房屋所有權人的，由被徵收房屋所在地村民小組（居民小組）、村委會（居委會）、鄉鎮（街道）出示證明並由房屋徵收部門辦理好證據保全公證，房屋徵收部門對被徵收房屋實行貨幣補償，將補償款向公證機構辦理提存公證。
房屋產權存在糾紛的，由房屋徵收部門先行調處；調處不成的，由房屋產權爭議方訴至法院解決，徵收補償方式由房屋產權爭議方商定，爭議方不能達成一致意見的，按貨幣補償，補償款由房屋徵收部門存入指定帳戶，並由房屋徵收部門以房屋產權爭議各方為被徵收人報請宜春市袁州區人民政府，按照本方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。被徵收人對徵收決定不服的，可以申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，且在補償決定規定的期限內不搬遷的，由宜春市袁州區人民政府依法申請人民法院強制執行。
2. 徵收設有抵押權的房屋，抵押人和抵押權人應當重新設定擔保或者達成債務清償協議。抵押人和抵押權人不能重新設定擔保或者不能達成債務清償協議的，房屋徵收部門對被徵收人實行貨幣補償，並將補償款向公證機構辦理提存公證。
3. 徵收被法院查封的房屋，以通告形式告知辦理查封的法院予以處理。
4. 在簽訂徵收補償協議時被徵收人應將產權證、土地證等證照原件和營業執照複印件交給徵收人，並按有關規定予以註銷。
十三、房屋徵收過程中涉及管線和房屋拆除的有關事項
1. 因項目實施需拆除的供電、供水、電話、通信網絡、廣播電視、管道煤氣等杆、管線設施，由各管線單位自行拆除，有關費用由各管線單位負責。涉及徵收改造的管線單位必須服從房屋徵收部門的統一安排，並派專人到現場組織實施管線遷移工作。各管線單位要各司其職、密切配合、通力協作，在規定的時間內完成管線工程建設。
2. 房屋拆除由棚改總指揮部委託項目所屬街道具體實施，建築垃圾清運按相關規定進行審批，並確保拆除、清運工作安全順利。
十四、法律責任
1. 房屋徵收與補償安置工作人員在房屋徵收與補償工作中，濫用職權、翫忽職守、徇私舞弊、貪汙挪用等，由區人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
2. 採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
3. 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由徵收與補償安置辦公室責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師並處1萬元以上3萬元以下罰款，並記入信用檔案；情節嚴重的，報請發證機關吊銷資質證書、註冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
十五、本方案由袁州區房屋徵收服務中心負責解釋。
