【編者按】自2018年4月22日晚，發佈全島《關於進一步穩定房地產市場的通知》後，海南整體樓市，包括海口，整體出現穩定回落跡象，但是，步入2019年下半年以來，海口樓市，卻異軍突起。到底，發生了什麼事情呢？
2019的海口，好房，一房難求
自海南全島限購以來，不可承認的一點，就是海南樓市，同時出現了量和價齊降的銷售局面。島外客戶進不來，島內的房產銷售量就上不去，這是非常科學的一個市場自然現象，但是，這個現象，卻在2019年，發生了改變，尤其是2019年的下半年。那麼，海南樓市，到底發生了哪些變化呢？
海南整體樓市出現量價齊跌
以三亞為代表的海南其他市縣，自2018年4月限購以後，海南有17個市縣，均同時出現了量價齊跌的銷售局面。除三亞地區以外，其他16個市縣，城市平均銷售均價約在10000-15000元左右/平米（數據為估算數據，非準確數據，僅供參考）。三亞地區均價約在30000元左右/平米。而海口，獨樹一幟，受政府限價銷售影響，銷售均價為17300元/平米。上述銷售價格，均比2017年同期，有所下降。
同時，在銷售量方面，據官方數據顯示，銷售量同比下降，超過百分之五十以上。為此，現在，在海南其他市縣的各個售樓處，明顯可以看到，售樓處內看房客戶門可羅雀。
海口樓市異軍突起
雖然，海南大部分地區受限購政策影響，銷售價格和銷售量出現了明顯的下降，但是，海口，卻表現出一個省會城市，應有的城市資源和銷售力。
2018年限購後，海口地區，多個樓盤，依然持續火爆銷售，主要的購買力，卻驚人的來自於海南其他市縣。
但是，經過了一年的銷售去化，到了2019年，海南本地剛需的購買力，也逐步進入銷售尾聲。也就是在這個時候，海口市區，剛需樓盤，卻表現出異常的堅挺。
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優質二手房銷售價格倒掛
受限購，和限制開發報建的雙暫停政策影響，由於海口市區的新產品沒有持續供應，造成了海口市區內的剛需生活樓盤，越來越少。新房源的匱乏，加上政府對新房限價的政策影響，引發了部分二手房銷售價格，高於新房的銷售局面。部分好地段，或者擁有好學區，或者好小區，好戶型的二手房，銷售價格均在2萬左右，加上稅費，中介費，成交價格基本在2.1萬元左右/平方。比如，海口海甸島六路一帶小區、國興大道海航片區小區，國興大潤發周邊小區等等，總體來說，二手房銷售價格在2萬左右的小區，比率比較大。具體情況，可參閱某些大型門戶分類網站。
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買好房，還需要找人
你可能經歷過買好房，打折扣找人，但是，你在海口，經歷過為了買一套好房（所謂的好房），而去找人嗎？
我們先說說，何謂“好房”。每個人，對好房的定義不一樣。筆者認為，海口，當前的市場情況下，具備以下幾點，就是好房：1、大社區（起碼6棟樓，或者佔地50畝以上）；2、地段好（不低窪，交通出行方便，周邊生活方便）；3、有學區（公立小學或者初中）；4、高檔次（物業服務檔次，小區配套內容）；5、大品牌（最好是大開發公司，或者上市公司開發產品）。6、住宅性質（非商業性質）。筆者認為，具備上述6點的其中3點，就可以認為是“好房”。
在海口市區，這樣的好房，可謂屈指可數其中主要集中在國興大道、紅城湖片區、海甸島片區，和秀英觀海臺片區為主。
但是，這些地方的好房，現在可謂是，一房難求。筆者可以非常負責任地說，這些好房，不是你有錢，就一定能買得到的。不信，可以自己去售樓處試試看。
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豪客展露尖尖角
市區內的好房約是難找，豪客，越是冒頭。一次性付款的、現金找房的、找大戶型的、買別墅的等等，這樣的豪客，越來越多。周邊朋友打電話到處打聽房源消息的電話，也逐漸多了起來。原來看似不太靠譜的那種170平方的三房，270平方的五房，均被一售而空。驚訝，一度又一度的驚訝，已經代表不了筆者的內心。（在這裡，別問購房資格）
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為什麼會出現這樣的銷售局面？
因為，雙暫停了，新產品入市少。因為，限價了。因為，二手房價格倒掛了。因為，需求的客戶在增加。據瞭解，紅城湖地區某項目，幾百套房子，認籌登記的客戶，遠遠超過預售房子的十倍。該售樓處，目前處於閉門謝客，不做銷售接待的狀態。真的，你開車過去，售樓處門崗壓根不開柵欄讓你進去。
還有一個，位於秀英永萬路一帶的樓盤，一期認籌客戶，也是銷售房源的好幾倍。完美上演了一出開盤即售罄的銷售局面。
說到這裡的時候，估計又有噴子要開噴，說，兩百一天，僱人排隊造勢了。我只能笑著說，貧窮，真的限制了你的想象力。別人過別人的生活，無需向你解釋。
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兩極分化，出路何在，老闆問青天。
總結當前的海南樓市，可謂兩級分化非常明顯。海口剛需的大盤好房，一房難求。但是海口地區的小樓盤，由於缺乏規模、配套等等，但是銷售價格與品質大盤差異不大，為此，有實力的客戶更願意多花一點錢，去選擇品質大盤。而實力一般的客戶，卻又糾結於小盤的價格，想要大盤的品質。值得安慰的是，海口市區裡的樓盤，起碼還有潛在客戶。而海口周邊郊區一點的樓盤，就只能靠價格的不斷調整，來維持銷售，比如西海岸長流片區樓盤、南海大道老城方向片區樓盤。
而關於海南其他市縣的樓盤，由於雙暫停的政策限制了新產品的供應量，很多項目的老闆，普遍認為賣一套少一套，為此，更珍惜自己的產品，也對未來的價格充滿了信心，所以，很多開發商老闆，也在維持銷售回款的基礎上，價格微調，堅持熬著。如問出路何在，只能問青天。
房子，你到底買不買？
買房的客戶，永遠都分幾種。一種，果斷，想買就看，看了就買。一種，比較。也想買，到處比較，沒想清楚要什麼樣的生活環境，從好看到差，從差看到好，最後，熬不住價格的壓迫，選擇了最便宜的產品。還有一種，就是猶豫。資金不足，一萬元的購買力，想買兩萬元的產品，比如，現在很多很多客戶說：我想買套房，新房，二手房，都可以，100萬左右，首付30-40萬，不要超過40萬，要買三房的。筆者想說，親，您算過三房的面積，和比較平均的市場價格嗎？這樣的房子，不是沒有，就怕，你拿著你辛辛苦苦攢的三四十萬，看不上這樣的房子。
那，說到最後，房子，到底買不買？筆者只能說，不知道。
此文，寫於2019年8月8日。
