丁祖昱對房地產的觀點你認可嗎？你覺得他是個忽悠嗎？
誰？
丁祖昱。
丁祖昱是誰？
我們先來認識一下丁祖昱是誰。
上圖中，中間那邊穿著紅色衣服的瘦高男生男人就是丁祖昱了
其實這張照片把丁祖昱的顏值顯得有些模糊。
論顏值，他還是能抗打的
大家都叫他地產圈“黃曉明”
作為一個長得像黃曉明的男人
他不靠顏值吃飯
也沒有“我要我覺得”的油膩霸道
這人極度自律
但他像黃曉明一樣喜歡辦演唱會發佈會
在2019年12月31號跨年到2020年的這一天
他又來辦演唱會發佈會！
周杰倫在深圳辦演唱會
他在上海辦演唱會發佈會
今年已經是第四屆了
而且他辦的發佈會真的很非常充滿爭議盛大
是整個地產圈會議最受吐槽與讚賞關注的發佈會，沒有之一
丁祖昱是易居中國創始人之一，痴迷愛跑馬拉松
他老闆叫周忻，在易居中國15週年的晚宴上
周忻扛著一臺大旗說，以後易居中國的總裁“丁丁”來當。
易居中國是做什麼的？
可以理解為，他是一家幫開發商賣房，給開發商提供數據的企業
丁祖昱作為這家企業的總裁，易居的調研數據他隨便用
也就是，丁祖昱能提供很多有用的、值得借鑑的數據
這些數據很多時候都要花錢買
所以丁祖昱的發佈會能吸引到很多開發商地產從業人員的關注
因為可以白拿到很多有用的數據
針對於這些數據的可靠性，行業內是沒什麼質疑的
但是數據背後對於房地產行業的發展
丁祖昱的看法就經常遭人抨擊
例如，無論今年房地產的行業怎麼樣
在丁祖昱的眼裡：都預測下一年地產行業的規模一定會下滑
2019年地產行業規模賣了16億
丁祖昱預測會下降
結果人家是上升
所以有人說：開發商多賣房才能賺錢，你老丁怎麼天天盼著地產行業會下滑？
不過，也就是這樣，才成就了現在的丁祖昱
盲目的自信是會出事的
保持焦慮
才能掌握市場
所以，丁祖昱看空樓市的預測是錯的
但是這種焦慮讓他總是在想著這個要下滑的市場
該怎麼賣的更好是實用的
這就很實在了
例如，大家都知道現在90後成為了購房主力
但丁祖昱把90後，分成了95前跟95後。
他說95前是購房主力
但95後的購房需求依然不可小看。
但是95後跟95前想要的房子是不一樣的。
95後要的房子40平方米就夠了
丁祖昱說，“搶先搶95後的市場。”
例如，上圖這個40平方米的新趨勢
真的很適合現在的95後
為什麼？
康樂哥一個95後的朋友（並沒有無中生友）說，他住房子最喜歡住臥衛連一起的小房子
因為帶女孩子一覽無遺的場景讓女孩子很有安全感
並且，跟女孩子在客廳喝酒
一推倒就到床上了
如果臥室跟客廳分開
走過去的30秒
女孩子可能會拒絕
對付女孩子不要給她思考的時間
還有，這一個戶型
注意一下，戶型裡的雙子房窗戶是朝西的
丁祖昱說，“二孩能住北面嗎？反人類哦這是。”
這樣的房子只能說是標準的四居，不能宣傳二孩產品
因為沒有家長會上當買
然後這個就是丁祖昱做的二孩戶型
這時候有人質疑“二孩不能住北面，老人就要住北面嗎？”
丁祖昱說，“老人又不常住。”
康樂哥的朋友說：也對，很多子女都不願意跟父母住一起
然後丁祖昱建議，多功能房要做成孩子的書房
因為你大人在哪都能玩手機
但是孩子從3歲就要在書桌上用到20歲
（劃重點）
看上圖，在丁祖昱提供的數據裡顯示，以後70、80後買房都是看有沒有第二個孩子
也就是說，他們置換新房全是為了第二個孩子
每年買房的二孩家庭有800萬戶左右。
丁祖昱提供的這個城市的新經濟指標就很有用了
這裡的有用
對開發商跟購房者都有用
買房投資、拿地的先後門檻按照這個表進行就對了
1月3號
融創跟中海就各花了30多個億在北京拿了新地
不過，丁祖昱也是有意思，海口排在30名
在海口還大力限購的情況下
前面還有那麼多的城市購房選擇
他在預測裡偏要拉出一項
看好海南
還說自己只錯了一半
可能他的看好，跟購房者、開發商的看好不在一個層面上吧
你看融創的海南區域公司都被華南區域吃掉了
此外這兩張圖並在一起看
其實在開發商的眼裡是很觸目驚心的
因為商辦難賣大家都是知道的
然後在租金、出租率雙降的情況下
大家還在投這麼多錢
關鍵是，雙降的原因是：存！量！太！多
這些錢以後這麼回本啊！
丁祖昱給的意見是：“要聚焦細分領域”
所以，這兩張圖連在一起看
也在告訴資本、開發商
慎！重！把！錢！投！商！辦
然後，這個數據就很牛逼了
大家都知道，2019年有很多物業公司上市了
然後這些物業公司的母公司又都是房地產公司
可以理解為
開發商把房子賣給你賺了你之後
又自己賺你的物業費
所以，物業公司上市後能賺多少錢跟這家企業的母公司旗下有多少已經收房入住的房子有關
丁祖昱提供的這個“股票表現與母公司規模正相關”也證明了這個理論
也就是說，你看下哪些開發商這兩年在玩高週轉的
再過兩年他們就要大面積的收物業費了
物業上市公司的市值沒理由不上漲
最後，丁祖昱提供的這張圖
開發商看了會很開心、並且很自傲
你看吧
誰說我們做房地產的是吸血鬼
你看我們為中國經濟做了多少貢獻
養了多少個家庭吃飯
