2019·招商蛇口
核心觀點
2019年招商蛇口銷售金額再創新高，達到2204.74億元,超額完成2000億銷售目標；新增計容建築面積1423萬平方米，新增土儲保持正向增長。在盈利能力方面，營業收入穩健提升，盈利能力保持在較高水平，其中毛利潤率和淨利潤率分別為34.65%和19.31%，但是與2019年相比，各項盈利規模指標和盈利比率指標均有小幅下滑。債務方面，隨著所有者權益和貨幣資金的增長，招商蛇口淨負債率降至29. 28%，遠低於行業均值；另外背靠央企，2019年招商蛇口在融資方面融資成本依舊保持較低水平。
一、銷售金額突破2000億，新增土儲增速放緩
2019年招商蛇口簽約銷售金額為2204.74億元,同比增長29.25%，超額完成2000億銷售目標；簽約面積為1169.44萬平方米，同比增長41.35%。雖然2019年招商蛇口的銷售業績增速有所放緩，但銷售業績總量在行業內仍然處於較高水平，在億翰智庫2019年1-12月全口徑銷售金額排行榜中位列第12名。另外，2019年招商蛇口的銷售均價略有下降， 2019年招商蛇口銷售均價為18852.96元/平方米，較2018年下降約1765元/平方米。
土地儲備方面，截至2019年底，招商蛇口總土地儲備為4109萬平方米，其中2019年新增計容建築面積1423萬平方米。截至2019年12月31日，招商蛇口的總土地儲備為4109萬平方米，其中深圳土儲高達800萬平方米，粵港澳大灣區土儲佔比28%。從總土地儲備在不同能級城市的土地分佈情況來看，其中一線城市、二線城市和三四線城市的土地儲備分別為874萬平方米、2201萬平方米和1034萬平方米。總體上，一二線城市資源佔75%。2019年招商蛇口總共獲取了79 個新項目，新增計容建築面積1423萬平方米，同比增長4.9%。由於2019年銷售面積大幅增長，因此從投銷比來看，2019年招商蛇口投銷比為1.2，企業投資力度呈下降趨勢。但實際上，企業投資增速依然為正，土地儲備保持正向增長。不過2019年新增土儲同比增速4.9%遠低於2016-2018年的土儲增速。
最後，從招商蛇口2016-2019年新增土儲單價數據來看，招商蛇口的資源獲取均價逐步下降。另外從其新進入的城市來看，2018年新進入的城市包括福州、南昌 、湛江、徐州、溫州、宜昌等，2019年新進入的城市包括汕頭、肇慶、揚州、台州、長沙等，因此，我們認為樓面地價的下降一方面可能是企業多元拿地，降低了拿地成本，另一方面可能是企業土儲佈局方面有所調整，例如新進入的城市土地單價相對更低。
二、盈利能力維持較高水平，但下降趨勢已現
營業收入方面，2019年招商蛇口營業收入同比增長10.64%，達到了976.72億元。但是營業收入增速與2018年相比，呈放緩的趨勢。
分行業來看，招商蛇口的營業收入來源有三：一是社區開發與運營，二是園區開發與運營，三是郵輪產業建設與運營，其中社區開發與運營以房地產銷售為主。根據三個行業2018-2019年的營業收入數據，首先，社區開發與運營貢獻的營業收入最高，但是2019年這方面的營業收入同比增速僅7.45%。其次，園區開發與運營產生的營業收入佔比為12.77%，在2019年營業收入增長最快，營業收入同比增長了38.33%。最後，郵輪產業建設與運營方面的營業收入也相對較低，但是同比增速也高於社區開發與運營。綜合來看，社區開發與運營增速放緩，是導致招商蛇口營業收入增速放緩的主要原因。
分地區來看，深圳區域營業收入貢獻最大。 2019年深圳區域的營業收入為216.38億元。深圳區域不僅營業收入佔比最高，而且仍然維持正增長。2019年深圳區域營業收入與2018年相比，提升了10.27%。深圳區域的營業收入數據一方面說明企業在大本營——深圳區域的實力較強，另一方面也說明在深圳區域維持著較高的增長力。
盈利方面，報告期內招商蛇口無論是毛利潤還是淨利潤，無論是盈利規模指標還是盈利比率指標，都呈下降的態勢。第一，招商蛇口在營業收入增速放緩的情況下，營業成本增速卻逐年增加，因此，2019年招商蛇口的毛利潤為338.43億元，同比下降2.93%。毛利潤率為34.65%，與2018年相比下降4.84個百分點。第二，2019年招商蛇口的三費費用與2018年相比也有一定的增長。2019年三費費用合計130.95億元，三費費用率上升0.76個百分點至13.41%。三費中銷售費用增長最快，同比增長42.01%。銷售費用率上漲0.5個百分點，達到2.26%。第三，企業2019年計提了20.92億元的存貨跌價準備，存貨跌價準備與2018年相比同比增長212.32%，故導致了20.92億元的資產減值損失。因此，2019年招商蛇口的淨利潤為188.57億元，同比下降3.1%。淨利潤率為19.31%，下降了2.74個百分點。
三、淨負債率大幅下降，融資成本維持行業低位
2019年招商蛇口淨負債率降低了15.73個百分點，由2018年的45.01%降至29.28%。從計算淨負債率的各個要素來看，2019年招商蛇口有息負債總量為1419.04億元，同比增長21.94%；貨幣資金同比增長了11.8%，達到753.24億元；淨資產2273.7億元，較2018年增長了108.86%。綜合來看，淨資產的大幅增長是淨負債率下降的主要原因。具體來看，一是企業永續債大幅增長，由2018年的70億元增長至2019年的190億元；二是少數股東權益由329.54億元增長至1325.25億元。
在淨負債率較低，企業債務結構較為合理的情況下，企業的短期償債能力也相對較強。2019年招商蛇口貨幣資金為753.24億元，短期有息負債總計547.93億元，貨幣資金能夠完全覆蓋短期有息負債，企業現金短債比為1.37倍，短期償債壓力較小。
招商蛇口的實際控制人為招商局集團有限公司，而招商局是國務院國有資產管理委員會的全資控股公司。因此，融資方面，招商蛇口具有一定優勢，其綜合融資成本一直低於5%。2019年融資成本雖然上升了0.7個百分點，達到了4.92%，但是在行業內，仍然處於較低水平。
