房小評 中國房評報道 今天
戰略是龍頭，運營是根基。當房地產行業進入市場集中度越來越高的時代，運營能力是企業留在賽道上不斷前行的核心。
4月25日，華遠地產發佈2019年年度報告，這是華遠規模化發展第二年的成績單，合約銷售額25.17%的同比增幅，讓市場為之側目。
營業收入、銷售回款和總資產等關鍵指標同比上漲，更堅定了華遠地產“規模與效益並舉”的發展戰略。
運營強效率
對於進行規模化發展的房企而言，規模與自身運營能力的匹配尤為重要。房地產行業最不缺的，就是大舉擴張，最終卻目標落空的案例。
華遠地產“規模與效益並舉”的戰略有著循序漸進的“穩”。
2019年，華遠地產總資產同比增長17.75%，達584.79億元；營業總收入同比增長8.64%，達74.22億元；歸母淨利潤7.57億元。在此之上，合約銷售額25.17%的增幅，更具質量。
有質有量發展的背後，是華遠地產不斷提升精細化管理，大幅優化運營效率和人均效能。
具體來說，在2019年華遠地產項目平均開工時間縮短了2.6個月，平均開盤時間縮短了5.3個月。其中，華遠·海藍郡（長沙）項目更是樹立了股東資金10個月回正的快週轉標杆。
華遠·海藍郡（長沙）效果圖
基於強化運營管理推行的戰略採購，華遠地產實現項目拿地後15天資源到位，項目首開資源配置提前60天就位的高效。
平均開盤時間的大幅縮短，一方面意味著資金使用成本降低、利潤上升，另一方面，將大幅提升資金週轉率。而這也是華遠地產2019年開復工規模同比大增35%的一個先決條件。
週轉效率的大幅提升在項目銷售回款上也有體現。
銷售回款關乎企業生存和發展命脈，為了提升銷售回款率，華遠地產按照現金流要求鋪排年度回款指標，倒逼銷售節奏前置，同時加強現金分期政策管控。
最終，2019年華遠地產銷售回款達110.61億元，同比上升4.25% 。連續兩年超過百億元的銷售回款和高於行業平均水平的銷售回款率，為華遠地產帶來了充盈的現金流，讓其拿地更有信心。
區域強佈局
2018年“規模與效益並舉”戰略提出後，華遠地產在土地市場一直圍繞目標區域進行佈局，在提升市場佔有率的同時，持續優化投資質量。
通過深耕城市紮根區域，華遠地產正在積極拓展已進入城市周邊的熱點區域降低拿地成本，增加可轉化銷售的貨值。
從拿地佈局來看，華遠地產堅持以一、二線重點城市為核心，深度佈局京津冀、西部、華中和華南四大城市群，保持著較高的土地儲備。“四大區域、十一大城市”的戰略佈局版圖愈發清晰。
邁入規模化發展後，華遠地產2018年新增土地儲備就同比增長了58%。而2019年新增土地貨值更升至309億元，行業排名第72位（億翰智庫《2019年1-12月中國典型房企新增貨值TOP100》）。
城市深耕策略下，2019年華遠地產在四大城市群新增建築面積240萬平方米。充足的土儲為未來2-3年的銷售準備了充足的貨源。
此外，2019年華遠地產土地投資平均樓面價較2018年同比下降22%。
“在進入每個城市前，華遠都會進行大量的戰略研究，研究這個城市是否具備進駐的幾個必要因素，包括經濟基礎、宏觀經濟面、人口增長趨勢、產業目前所處階段、產品需求等。”
華遠地產董事總經理李然曾表示：“華遠對於土地的獲取十分為慎重，不會盲目拿地。”
把錢花在刀刃上，追求規模的華遠依舊“精打細算”。
融資強創新
力求穩定發展的華遠地產，獲得投資機構給予AA、展望穩定等評級，同時進一步創新拓寬融資渠道。
規模化發展中的房企，要隨市場銷售節奏不斷調整推貨，如何用處於市場谷底的資產快速回補現金流，是每家房企都會面對的融資課題。
2019年，華遠地產通過北金所債權融資計劃，非公開定向發行債務22.66億元，實現存量項目的再融資。
北金所債權融資掛牌利率在5%-6%之間，在房企融資利率普遍高企的當下，更是一條低成本的融資途徑。
雖然在北金所發行債權融資計劃對信用主體不要求強制外部評級，但成功發行的房企大多評級在AA+和AA。財務一向穩健的華遠地產，更是獲得多家銀行青睞。
此外，2019年，華遠地產曾以三倍認購倍數發行3億元美元債，8.5%的票面利率創下同評級地產公司當年最低美元債發行利率。還有三期公司債以6.65%、6.5%、6%的票面利率完成發行，共募得35億元資金。
2020年，華遠地產先是成功發行5億元的超短融資券，後又以票面利率最高5.50%的低利率完成14億元的公募債融資。
隨著規模化、國企背景上市公司品牌效應的釋放，華遠地產在融資拓展談判方面具備更多話語權。
華遠地產2020年還首次發行供應鏈資產支持票據（ABN），完成了銀行間市場交易商協會首單房地產AA評級供應鏈同類產品融資。
該ABN票據融資規模為30億元，票面利率僅5.2%，既可以更好保障供應商款項，又能補充公司融資額度，還可為企業穩健經營提供資金動力。可謂華遠地產、項目公司和供應商的三方共贏。
通過創新融資方式獲取低成本資金的華遠地產，2019年融資流入超額完成年度目標，為2020年的規模發展儲備充足資金。6.62%的綜合融資成本，也低於地產行業7.07%的平均值。
對此，有業內人士稱，經營性現金流和籌資現金流雙管齊下，致使華遠地產在拿地投資方面將有更多操作空間。
在大浪淘沙的地產時代，華遠地產為自己量身打造的規模化發展模式兼顧“穩”與“進”。堅持“規模與效益並舉”的華遠地產正以奮發向前的“龍舟精神”提速規模化發展。
