距離大鐘寺中坤廣場項目被收購已一年有餘，而項目背後六年來糾纏不清的糾紛終於有了新進展。近日，北京商報記者從知情人士處獲悉，目前收購方已經原價回購小業主們的產權，並將此前的所欠租金、違約金、滯納金等一次性返還給小業主，約70%的小業主已經簽約，據瞭解回購將截止到七月底。但部分小業主對記者表示，所欠的租金等均是業主們該得的，絕不同意原價回購。事實上，中坤廣場項目和小業主之間的糾紛已存在多年，如今項目被收購，小業主們的利益該由誰來維護？
原價回購
多位小業主對記者表示，自己購買的產權早就不能自己支配了，現在全部進行了圍擋。“眼看著項目快要重新進行裝修了，糾紛還沒有得到解決。”記者現場看到，位於大鐘寺的該項目處於一個近乎全封閉的狀態，幾乎都被圍擋遮住。據瞭解，從2019年5月開始，該項目就已經處於此狀態，並有人專門負責看守。目前，僅家樂福還在正常營業。
王瑩瑩/攝
據中坤廣場一位知情人士透露，收購方還是要以原價回購的方式，收購小業主們的產權，對於同意的小業主，會將此前的所欠的租金、違約金、滯納金等一次性返還。對此，他表示，高達70%的小業主已經簽約，收購截止七月底。
不僅如此，另一位知情人士表示，項目已經開始對接施工團隊，派人進行調研和測繪，希望小業主們還是儘快和企業協商並解決此事。
對此，其中一位小業主對記者表示了原價回購的不滿：“中坤廣場之前所欠我們的租金、滯納金等，都是我們應該得到的，我們只接受以現在的市場價出售我們的產權。”另一位小業主則表示，他是在2006年以6萬/平米的價格購買了40多平米的商業用地，共計200多萬。“如果大鐘寺中坤廣場以十幾年前的價格進行回購，我們絕不會同意，中間的損失誰來償還？”
事實上，大鐘寺中坤廣場早在2018年12月份就開始陸續與部分小業主簽署“原價回購”協議，但並未包含所欠租金、滯納金、違約金等，因此大部分業主拒不妥協簽約。記者瞭解到，當時“妥協”的小業主多是在2014年購買的大鐘寺中坤廣場的部分用地，價格為15萬元/平方米。當時中坤集團將這部分小業主的房產證抵押給了銀行，由於這部分業主沒有取得房本，所以無奈之下，選擇妥協。
對此，記者分別聯繫了收購方和第三方東方資產管理股份有限公司（以下簡稱“東方資產”），截至發稿，收購方方面表示不作回應，而東方資產方未作回應。
六年糾紛
大鐘寺中坤廣場與小業主們的糾紛已經有6年之久。該項目於2004年底開工，2006年大鐘寺中坤廣場項目由中坤集團旗下北京中坤長業房地產開發有限公司(以下簡稱“中坤長業公司”)進行開發，並對一部分產權進行銷售，中坤集團旗下的大鐘寺商業有限公司(以下簡稱“商業公司”)同時對出售的單位進行回租。2007年完成主體工程並宣佈開街。據一位業主回憶，中坤集團方面當時承諾購買者每年可獲得不低於8%的租金回報，當時共有1200多個小業主。
據介紹，在高回報和連帶保證的承諾下，許多業主在2007-2008年間，以每平方米4萬-5萬元的價格購買了商鋪。直至2013年前，商鋪業主都拿到了相應租金回報，但從2014年開始，中坤集團方面不再兌現承諾給予的租金回報。此外，記者瞭解到，小業主與中坤集團簽訂的十年租約，租期大多在2017年8月底已經到期。因小業主認為中坤集團未給2014-2017年間應有的租金，導致矛盾逐步升級。
由於產權分散，大鐘寺中坤廣場也無法統一進行管理和出租。隨後，小業主們在無奈之下選擇自救，多位小業主表示，租出去的自家店鋪被中坤集團強制關閉，但中坤集團卻將自家的商鋪對外出租，但拒絕支付租金。
直到2019年2月，收購方斥資90億元收購了大鐘寺中坤廣場。此次收購，今日頭條是通過第三方公司東方資產管理股份有限公司完成的。
未來前景
北京厚大合川律師事務所法律顧問中心負責人羅思翔律師認為，首先，無論目前改造的是商場公共區域還是商鋪，只要改造行為未經業主同意，其行為都將構成侵權，業主有權要求恢復原狀，相關費用應由侵權方承擔，如果造成損害的，還應予以賠償；其次，就目前商場提出對業主商鋪進行原價回購的要求而言，只要雙方意思表示真實、簽訂協議、並在不動產登記中心進行相應的物權變更即可，公司提出的原價回購本質上是一個合同要約，業主有權利同意或拒絕；
最後，如果公司面對業主的合理訴求置之不理，一方面會讓公司陷入訴訟的泥沼中，大量耗費時間和金錢，疲於應訴。另一方面如果公司目前確有尋求其他公司對其併購、重組等需求，大規模的訴訟記錄可能產生對其估值不利的盡職調查報告。
對於收購方來說，最大的隱患則為業主與中坤集團的糾紛。北京市華泰律師事務所律師張禹表示：“根據我國《公司法》第一百七十三條，公司合併，應當由合併各方簽訂合併協議，並編制資產負債表及財產清單，一般情況下收購人是需要承擔被收購公司債務的。
"收購方通過第三方公司進行收購，其實也在一定程度上規避了風險。”張禹直言，所謂的收購就是進行了股權轉讓，實際承擔債務的人也進行了變更。但如果中坤仍未履行合同，業主也可繼續起訴中坤集團。業主和中坤集團間的糾紛不能解決，業主還是產權所有人，對於收購方來說，不管是轉型還是繼續運營都會受阻。
2004年底，大鐘寺中坤廣場於開工。2007年，完成主體工程並宣佈開街。2013年下半年，由於項目的問題逐漸顯現，中坤集團宣佈將旗下商業項目北京大鐘寺中坤廣場變更為寫字樓，卻遭到小業主集體抵制。從2014年開始，中坤集團方面不再兌現承諾給予租金回報。2017年8月底，小業主與中坤集團簽訂的十年租約，大多在已經到期，因小業主認為中坤集團未給2014-2017年間應有的租金，導致兩方直到今天僵持不下。
對於中坤廣場項目的商業前景，北京商業經濟學會常務副會長賴陽認為，大鐘寺中坤廣場項目的沒落主要為兩個因素所致：第一是由於商場流通性不強，不能形成完整的商業氛圍，在這種背景下，持續經營會有很大的資金壓力；第二是中坤集團早期通過銷售商鋪回籠現金的做法導致了產權分散，讓企業很難整體規劃統籌以及管理和經營。“如果有企業收購，能夠解決產權問題，項目也可以進行統一管理和運營，未來還是有一定的發展前途。”
此外，賴陽坦言，“實際上，寫字樓的商業回報是低於純商業的，但如果接盤價格很便宜的話，做寫字樓也不失為一種很好的選擇，後期也可以進行改造提升價值，同樣是一種很好的投資機會”。
北京商報記者 閆巖 王瑩瑩
