文 / 中物研協研究員 王方
引言
第一太平戴維斯（Savills）成立於1855年，總部設在英國，是世界領先的房地產服務提供商之一。公司能夠提供的房地產服務包括前期顧問、招商代理、大宗投資交易、物業及資產管理等，涵蓋綜合體、寫字樓、零售、住宅、工業及產業地產等多個領域。公司目前有650家以上分公司，39000名以上員工，遍佈全球70多個國家。公司1995年進駐中國，目前在中國設立了18家分公司，擁有9000多名員工。
第一太平戴維斯於1988年7月22日在倫敦證券交易所上市，截至2019年4月9日，公司市值為12.6億英鎊。公司股價近些年強勢增長，2020年3月份開始受疫情影響有下落趨勢。截至2019年4月9日，公司收盤價為880英鎊。
圖1 第一太平戴維斯1888-2020年股價走勢圖
（收盤價單位：英鎊）
（資料來源：第一太平戴維斯年報，中物研協整理）
靈活佈局防禦性+週期性地產業務，增強風險抵抗能力
第一太平戴維斯具有完善的服務體系，業務範圍涵蓋整個地產服務鏈，可分為交易顧問，物業和設施管理，諮詢，投資管理四大板塊。
交易顧問：覆蓋商業、住宅、休閒和農業等業態，為房產交易提供租戶代表服務和投資建議。
物業和設施管理：為商業、住宅、休閒和農業物業的持有者提供管理服務，為住戶提供綜合物業服務，包括項目管理的戰略性建議以及與房地產有關的所有服務。
諮詢：提供專業的房產評估、建築服務顧問、房地產諮詢、環境諮詢、評級、開發、規劃、戰略項目、企業服務和研究等服務。
投資管理：面向機構、企業和私人投資者提供商業、住宅類房產的投資組合管理。
以上業務可分為兩大類型：一類是防禦性的、規模性業務，物業和設施管理、諮詢以及投資管理都屬於這一類業務，這一類業務不易受房地產行業週期影響，在行業下行週期仍能維持公司收益，並平穩增長，其中諮詢業務具有一定的防禦性特點，但週期性要強於物管業務，因此防禦性與物管行業相比較弱；另一類是週期性的高利潤業務，主要是地產交易類業務，包括商業房產交易和住宅交易，受房地產行業週期的影響較大。公司根據經濟形勢靈活調整防禦性和週期性業務的比例，維持兩種業務平衡，抵抗房地產行業的週期性市場風險。
圖2 第一太平戴維斯2010-2019年業務佈局
（資料來源：第一太平戴維斯年報，中物研協整理）
堅持“業務+區域”多樣性戰略，業績表現彈性
公司業務遍及全球，主要分為北美、英國、歐洲和中東、亞太區四大區域，其中英國是主要覆蓋區域，業務收入持續穩居第一；其次是亞太區，公司在亞太區的擁有的員工數數量最多，截至2019年已達到29912人。公司以覆蓋區域多樣性為發展戰略之一，保持國內和國外區域業務收入的雙向增長。2017-2019年公司非英國地區業務收入佔比分別為61.0%、62.4%和62.3%。四大區域的收入均呈現逐年增長趨勢。
圖3 第一太平戴維斯分區域收入（億英鎊）
（資料來源：第一太平戴維斯年報，中物研協整理）
而公司近三年戰略上一直致力於拓展非交易類業務以增強業務多樣性，近三年非交易類業務佔比持續上升，分別為53.0%、53.8%、57.1%。
2019年，公司總收入為19.3億英鎊，同比增長10%。2019年英國住宅交易量同比下降2%，商業房產交易量同比下降17%，而亞太區中香港的交易量也十分不樂觀。在不利的市場條件下，公司的交易顧問業務同比增長2%。而非交易業務表現良好，漲幅均在15%以上，彌補了英國和亞太地區的交易額下降對公司收入帶來的負面影響。
2019年，公司法定利潤為0.84億英鎊。潛在利潤為1.43億英鎊，2018年為1.44億英鎊。從分業務板塊利潤情況看，非交易業務的潛在利潤增幅抵消了交易業務潛在利潤下降帶來的影響；從分區域業務板塊看，亞太區潛在利潤下降的影響被其他地區潛在利潤的增幅抵消。2019年在英國地區和亞太區香港交易量下降的不利市場條件下，公司業績與2018年基本持平，公司所實施的雙重多樣性戰略賦予公司業績一定彈性。（潛在利潤為公司內部計算的，將會計準則下的法定利潤進行一些調整，消除非經常型損益影響所得的利潤。）
表1 2019第一太平戴維斯分業務收入和利潤（億英鎊）
（資料來源：第一太平戴維斯年報，中物研協整理）
表2 2019第一太平戴維斯分區域收入和利潤（億英鎊）
（資料來源：第一太平戴維斯年報，中物研協整理）
物業與設施管理業務：2019年在管面積23.01億平方英尺，業務重點佈局亞太區
物業和設施管理業務是公司核心業務板塊之一，相比交易類收入，物業和設施管理業務雖然利潤空間小，但能夠保持穩定增長髮展，能夠抵抗房地產行業的週期性。公司的物業管理面積保持快速增長，2016年由於開發商將停滯項目收回自行管理，因此當年管理面積明顯減少。2016-2019年，公司的物業管理面積繼續快速增長，截至2019年，公司物業管理面積達23.01億平方英尺，同比增長12%。
圖4 第一太平戴維斯近十年物業與設施管理業務發展情況
（資料來源：第一太平戴維斯年報，中物研協整理）
物業與設施管理業務是公司重要的收入來源之一，近十年以12%的年均複合增長率而呈穩定上升趨勢。2019年公司物業與設施管理業務收入為6.85億英鎊，同比增長17%，為公司貢獻了35%的總收入。潛在利潤以10%的年均複合增長率呈增長趨勢，2019年為3520萬英鎊，為公司貢獻了24.5%的潛在利潤。
圖5 2019年第一太平戴維斯分板塊收入構成
（資料來源：第一太平戴維斯年報，中物研協整理）
公司物業與設施管理業務收入主要來自亞太、英國、歐洲&中東三大區域。其中亞太地區2019年物管業務收入為3.73億英鎊，同比增長14%；其次是英國，2019年物管業務收入2.31億英鎊，同比增長21%；歐洲和中東地區2019年物管業務收入0.81億英鎊，同比增長17%。
表3 2019年第一太平戴維斯物業與設施管理業務分地區收入佔比
（資料來源：第一太平戴維斯年報，中物研協整理）
可以看出，亞太區是公司物業與設施管理業務的核心發展區域，亞太區物管業務收入佔物管業務總收入的54.42%，貢獻了亞太區總收入的59%，其中大中華地區（包括香港地區）業績表現尤為強勁。
除了設有18家分公司，第一太平戴維斯在中國的本土化發展策略主要是和國內各個地區的物企或房企成立合資公司，在國內各地區進行物業服務業務拓展。再者是與客戶合資成立物業服務公司，2018年8月，第一太平戴維斯與雛菊機構在京簽署合作協議，合資組建雛菊第一太平戴維斯物業管理（北京）有限公司，該合資公司負責為雛菊機構旗下的物業資產提供物業管理服務。
表4 部分第一太平戴維斯與國內企業合資成立的物業服務公司
（資料來源：公開資料，中物研協整理）
總結
第一太平戴維斯業務覆蓋全球，服務體系完善。公司深耕房地產行業，提供房地產相關的顧問、諮詢、物業和設施管理、投資管理等服務，並靈活佈局防禦性業務和週期性業務，以增強對房地產行業週期性的抵抗能力。公司戰略上注重發展業務類型和業務覆蓋區域的多樣性，因此2019年能夠在英國和香港房產交易量下降的不利市場條件下，收入持續增長，業績表現彈性。公司的物業與設施管理業務持續穩定發展，是公司重要收入來源之一，並以亞太區為核心發展區域，對公司物管業務總收入以及亞太區的總收入均具有重要貢獻。
