“感謝中國好鄰居！真是幸福感爆棚。”前幾天，溫州平陽品致小區住戶林桂在朋友圈曬出了鄰居送來的高山菜。對於親友的點贊，她自豪地回覆說：我們小區是“眾籌建房”，當然幸福感更強。
“眾籌建房”，對於這個名詞，許多溫州人並不陌生。2005年，溫州“理想佳苑”小區作為全國首例個人集資建房項目曾轟動一時。
“自己出錢自己建房自己住”、“甩開各種營銷環節，實現低成本建房”……十幾年過去，“眾籌建房”項目如同匆匆過客此起彼伏，成功者卻寥寥無幾。
溫州品致小區，究竟品質如何？“眾籌建房”背後，是顛覆傳統房產行業的創新，還是政策的“擦邊球”，又能為我們帶來哪些啟發與思考。
連日來，浙江新聞客戶端記者進行了調查。
走訪
小區居民認為幸福指數高
4月9日上午，記者來到位於平陽昆陽鎮的品致小區。
據悉，該小區共有9幢樓，住戶632戶。逛了一圈，除了裝修精緻，該小區的公用場所之多令人印象深刻：3000多平方米的小區會所，集會客廳、健康服務中心、舞蹈房、業主食堂等功能於一體；每幢樓一樓共計2000多平方米的架空層，則是建起了攝影室、書法室、美術室、花藝室、健身室、兒童娛樂館、茶吧等。
依託這些公用場所，小區居民自發成立了朗誦社、書法社、花藝社、國學社等20多個業主社團。
夜幕降臨，興趣相投的鄰居們參加各類社團活動，成了小區的日常。小區業主王先生報名了攝影社和跑步隊。每週二晚上是攝影社定期學習交流的日子，社團會不定期邀請一些攝影大咖來開課，大家互相切磋，每年春節，社團還為鄰居們免費拍攝全家福，而他的妻子則是舞蹈社團的一員。
小區裡還住著幾位在當地小有名氣的書畫家，他們牽頭成立了“品致翰墨軒”書畫活動室，定期開展書法、美術交流活動。據平陽當地媒體報道，2018年12月，溫州首個“墨香小區”就誕生於此，平陽縣有關部門領導還特地到場授牌。
此外，小區業主食堂，兩葷兩素兩湯外加水果，18元；居家養老服務中心，配有血壓儀、血糖、體脂、骨密度檢測儀等醫療設備，可以完成基礎體檢檢查；小區內還設有城市書房，業主刷市民卡就可以進入借書；游泳館則是刷臉進場。
“幸福指數很高。”記者隨後採訪了十餘位業主，講起小區生活，他們喜上眉梢。在平陽一家醫院工作的業主羅女士說，小區每個節假日都有節慶活動，過年搗年糕、端午包粽子、冬至派發湯圓、中秋製作月餅，鄰居們其樂融融。
“鄰里之間人情味很濃。”業主謝女士說，疫情期間不方便出門買菜，3號樓的鄰居就自發買了600份高山菜免費送給大家；花藝社批發了一批鮮花，就放在花藝教室裡，群裡通知鄰居們隨意挑選，上面放一個二維碼，全靠大家自覺支付成本價；業委會組織小區百名學生去參觀科技館，缺少車輛接送，很快就有30多名熱心業主報名，他們還為所有孩子們準備了午餐以及禮品。
在小區業委會輪值主任周振勇看來，和諧鄰里關係的構築，小區“眾籌建房”的基因起到了決定性作用。“很多住戶此前就認識，興趣相投，而後選擇人以群居，籌建的過程中，大家更加增進信任，增強凝聚力，對小區的大事小事都很上心，是‘共建共治共享’的成功模式。”周振勇如是說。
回顧
一波三折的眾籌建房之路
把時間撥回到2012年。平陽當地喬治白、金薩克、子久文化等六家企業家為解決各自企業高管及技術人員的住房問題，決定一起眾籌建設一個有品質的小區，故取名為“品致小區”。考慮到後期物業服務等可持續因素，他們測算得出：小區要多於500戶，物業費收支才能達到平衡。企業人才用房只需200餘戶，他們便決定擴大眾籌範圍，將居住理念、設計風格公之於眾並向社會徵集眾籌人。出乎意料的是，徵集令一出，響應者紛至沓來。
僅一個理念為何能一呼百應？很多業主認為，關鍵在於這6位項目發起人。在平陽當地，這六人都是很有聲望的實體企業家，他們當時作出三點承諾：不賺錢、品質好、自己也入住。
圖片源於視覺中國
“我相信他們的實力，能把房子蓋成。能以建設成本價享受高檔小區的環境和服務，誰會不心動呢？”在平陽一家教育機構任職的鐘老師馬上報了名。
報名人數眾多，該項目還對報名人員進行了篩選審查，需要6個發起人中一人以上同意，並鼓勵和吸引教師、醫生、律師等群體，一共確定了632戶。
2013年，項目以“昆陽商會”名義發起眾籌，由眾籌者代表選出監事會全程監管，而後成立了平陽品致置業有限公司，所有眾籌者資金轉化為股份方式入股。次年2月，公司以市場競拍形式拍得一塊商住房性質地塊，並委託綠城代建，由於法律法規裡並沒有“個人合資建房”的概念，因此小區以商品房開發模式完成各項審批。
項目進程並非順風順水。2014年10月，小區正式開工建設時，遭遇樓市“寒潮”襲來，樓盤價格大幅下跌，品致小區標榜的價格優勢不再，這讓不少參與者坐不住了，前後有150戶要求退房。此時，6位項目眾籌發起人決定出手兜底，將150套房按照原價收回，這才化解了項目中途夭折的危機。
不過，這150套房也讓6位發起人“不賺錢”的承諾沒有兌現，項目結頂時，房價又開始回漲，他們將這些房子賣出賺了一筆。當然，這是意外之財，也是後話。
歷時3年多建設，前後出資12次，共計金額11.8億元。2016年1月份，項目主體結頂。2017年12月份，眾籌人開始抽籤選房。鍾老師拿到了一套143平米的房子，他算了一下，房款是以建設成本加上精裝修共11500元/平，與同地段的其他小區毛坯房價格差不多，但品質確實高出不少，算是比較滿意。
熱議
“品致模式”能否複製？
品致小區的成功，令不少人對於“眾籌建房”充滿信心。
“眾籌將改變房產運營模式。”品致小區項目的一位發起人認為，通過眾籌一來可以甩開各種營銷環節，實現低成本建房，讓房價可降低20%以上，令住戶獲益；二來房地產的暴利時代已經過去，在眾籌模式下，“互聯網地產”可以做得更深入：比如，所有環節如買地、定位和設計、開發、銷售、運營都可通過互聯網專業服務商提供，傳統開發商成為整個產業鏈中的一環，不再主導開發運營，也可以有效減少融資壓力，避免“爛尾”；三是“眾籌建房”模式與浙江未來社區建設的“以人為本”、“去房地產化”原則不謀而合，利於構建“遠親不如近鄰”的未來鄰里場景，如今品致小區鄰里和睦、兩年內僅轉讓過戶10戶便是力證。
眼下，該發起人正謀劃在平陽打造品致小區的升級版，以眾籌的模式建設未來社區，並引入商業綜合體。
“品致模式”是否可以複製？浙江時代商務律師事務所副主任陳一來律師認為，眾籌建房看起來很美，但是合法性存在爭議，面臨不少法律風險，首先是融資環節，由於前期拿地的前提就是集資，而此類民間金融活動遊走在合法與“非法集資”的邊緣，一旦項目失敗，召集人可能面臨非法集資罪名的指控；其二是與房地產預售制度相違背，按照現行法律規定，正開發建設的房屋需要在證件齊全的前提下，才能預先出售給購房者，“眾籌建房”將銷售環節前置，並不符合規定。
實際上，在2005年，被稱為全國首例個人集資建房項目——溫州理想佳苑項目，正是卡在了預售制度上。根據2007年實施的《溫州市區商品房網上銷售管理辦法》規定，溫州市批准預售的商品房項目，全部房源要在規定時間內一次性上網公開銷售，開盤當天一般應採用電腦搖號的方式公開銷售。在開盤前，開發企業不得采取預訂、預購等變相認購的方式銷售商品房。也就是說，參與眾籌者，不一定能拿到“自己的”房子。
理想佳苑
理想佳苑項目由此陷入了僵局，直至2013年，溫州市政府介入此事，根據相關文件，將這個項目作為歷史遺留問題，被批准向集資者定向銷售，這才讓項目能順利交付。
品致小區是怎麼過關的？該項目代表律師告訴記者，銷售環節時，他們遵循網上銷售的規定進行了公開銷售，但在過程中也確實做了些“動作”：對外宣傳此房子歸眾籌者所有；對非眾籌者設置了關於精裝修房子交付時間的“門檻”。後來，銷售環節沒有外來人參與購買，他們順利過關。
陳一來認為，“特事特辦”也好，“擦邊球”也罷，總歸難以成為“常規動作”。
平陽縣一位相關部門負責人認為，某種意義上，眾籌模式動了當地房地產商們的“奶酪”，因此在競價排地過程中，很容易遭遇房地產商們的“圍剿”，導致土地溢價，讓利潤更薄。“沒有一定實力，甚至不一定能拿下這塊地。”但該負責人稱，有企業願意以新模式在平陽當地建設未來社區，當地部門也很願意給予指導，幫助企業完善方案。
啟示
“眾籌建房”路在何方？
黨的十九大報告明確提出：“永遠把人民對美好生活的嚮往作為奮鬥目標！”而房子，則是美好生活的重要載體。
國內不少業內專家認為，互聯網時代，年輕一代越發注重居住體驗感，房產眾籌模式下的社區運營垂直化、個性化定製的特質將會贏得一席之地，併成為未來房地產市場的一種常態。
作為“眾籌建房”的成功案例，“品致小區”能為我們帶來哪些啟示？
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溫州市委改革辦常務副主任鍾方成表示，品致小區搭建的共治共享的治理模式，是構建社會治理現代化的有益嘗試。“社會治理現代化，要幫助居民實現由內到外的健康，這就依賴小區要搭建好良好的人文生態，以及做好託老、托育、再教育等一系列配套服務，解決居民的後顧之憂，讓人的主體被充分激發，有更多的自由和選擇。”在鍾方成看來，品致小區的很多基層治理模式值得去總結和推廣。比如在規劃建設之處就專門留出空間，為後續的配套服務建設和引入打下基礎。打造不同的社團組織，去構建小區內良好的人文生態。以及使用積分制，以服務換服務，去激發居民參與社區治理的內生動力等。
“品致小區眾籌模式的經驗值得借鑑，但後續需要政策法規‘鬆綁’。”溫州大學建築工程學院副教授、溫州市房地產政策研究中心研究員潘安平認為，“品致模式”成功的關鍵在於有知名企業家在牽頭運作，使得開發資金能及時得到籌集，保證了工程項目的正常施工。業主都是通過熟人介紹，不少報名者為當地的高層次人才，入住後有利於小區的治理，這也是該小區如今能夠構建和諧鄰里關係的一個重要因素。不過，眾籌建房的發展，面臨土地和資金的限制，為保障其繼續發展，政府部門有必要在土地、規劃、金融、稅收等多個環節給予政策上的支持。
