2018深圳樓市怎麼走？權威定調來了！調控力度或強於2017年！
1月24日，微信公眾號“深圳規劃國土”發表了深圳市房地產研究中心主任王鋒的一篇文章《2018年深圳房地產調控目標不動搖力度不放鬆》。儘管文章作者級別不高，但鑑於深圳市房地產研究中心的半官方身份，加之年初這一節點，幾乎可以視為房地產主管部門——深圳市規土委對樓市定調的權威聲音。
而在此之前的深圳兩會上，涉及房價議題並不多。而王鋒這篇文章，是迄今為止對2017年以及2018年最全面的論述。因此，必須加以分析。
一、房價持續平穩回落。自2016年9月以來，新建商品住宅均價連續15個月環比下降；2017年12月，新建商品住宅均價為54256元/平方米，比年初下降1.3%，比2016年9月下降11.9%。
二、成交量低位運行。全年新建商品住宅成交量259.43萬平米，同比下降38.6%；二手住宅成交量532.01萬平米，同比下降33.7%。
三、新房待售量保持穩定。全年商品住宅批准預售面積為307.94萬平方米，同比下降30%。截至12月底，商品住宅庫存面積338.58萬平方米，按過去12個月平均銷售規模計算，庫存消化週期為15.7月。
2017年，深圳市繼續嚴格執行去年制定的 “深八條”調控政策，進一步強化政策執行力度，“深八條”政策在調控實踐中發揮了明顯效果：
一、改革商品住房用地出讓方式，優化出讓模式。為嚴防“地王”產生，深圳嚴格按照深八條規定出讓商品住宅和租賃用地。限制土地價格、限制銷售均價，土地溢價率超過一定比例，由競價轉為競配人才住房或保障性住房面積，或提高企業自持住房比例用於租賃經營；並規定5年內不得上市交易。
二、完善住房限購政策。本市戶籍居民家庭繼續執行限購2套住房的政策；本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房；自購房之日起前5年在本市連續繳納個稅或社保的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
三、加強銷售價格管理。對商品住房和商務公寓進行定價指導；密切監測市場投資投機行為，尤其是加強管控二手房和商務公寓市場的投資投機行為，防止市場投機炒作。
四、進一步完善差別化住房信貸政策。嚴格執行深八條限貸政策，在本市無房且無住房貸款記錄的，繼續執行首付30%的優惠政策；無房有貸款記錄的，首付比例不低於50%；已擁有1套住房的，首付不低於70%。上調首套房貸利率，5月以來，商業銀行首套房優惠利率折扣從基準利率的9折持續上調至1.1倍，二手住房貸款利率提升至1.1-1.3倍。規範二手房貸款審批和發放，住房建設部、人民銀行、銀監會聯合出臺《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，深圳將加快落地。
五、規範非住宅市場。主管部門印發《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》（深規土〔2017〕1號），全面規範非住宅商品房違規改建行為，讓商業辦公迴歸為實體服務的本源；對“廠房違法改公寓”開展了專項整治工作，繼續保持“嚴查嚴管嚴控”，淨化房地產市場交易環境。
六、開展市場秩序專項整治。印發《聯合開展房地產市場專項整治工作方案》（深規土〔2017〕328號），強化聯合執法，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。
從深圳看，目前，市場槓桿顯著降低，投資購房基本退潮，市場風險逐步釋放，在調控取得階段性成果的形勢下，面對全市較高的居住成本與較大的住房需求，2018年，深圳將繼續堅持房地產市場調控目標不動搖，力度不放鬆，加快建設長效機制，促進房地產市場健康穩定發展。
一、從這篇文章來看，主管部門對2017年深圳樓市調控效果是滿意的。
主要表現在三個數據：房價比年初下降1.3%，商品住房成交同比下降38.6%，庫存消化週期為15.7月。如果房價跌幅依然在1.3%左右，那麼將被基本認可。
需要注意的是第二個數據，這與北京十分相近。2017年北京商品住房銷售面積612.8萬平方米，下降38.3%。從259萬平方米的銷售總量來說，深圳萎縮更為厲害，以90平方米來算，2017年成交量不過2.88萬套。
二、這篇文章主要羅列了2017年調控的主要做法，包括限地價以及限房價等，但談到2018年時並沒有提出新的措施，這意味著這些措施將在2018年沿用。除非市場發生大的變化，預計2018年調控也不會加碼。
三、在談到加強銷售價格管理時，兩次談到了商務公寓，這說明了主管部門對商務公寓的重視。
其實，2018年深圳樓市的最大變量可能就是商務公寓。尤其在北京、上海嚴格執行限購且控制外來人口的背景下，深圳商務公寓已經變成外來資金聚集的一個風口。深圳會對商務公寓實施限購嗎？這個問題值得密切關注。
四、這篇文章其實證實了深圳金融機構自2017年下半年以來，逐步收緊貸款優惠幅度的措施。在2018年，信貸政策的變化是觀察深圳樓市最為重要的內容。
五、“規範二手房貸款審批和發放，住房建設部、人民銀行、銀監會聯合出臺《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，深圳將加快落地”的提法表明，解決二手房陰陽合同問題或為期不遠。一旦這個政策嚴厲出臺，那麼2018年二手房交易將受到進一步抑制。
整體來看，即便其它措施維持不變，2018年調控力度將強於2017年。
(作者：文過是非)
東莞放鬆限價？官方及時出手闢謠
今日，東莞市住建、發改部門聯合發佈《關於個別媒體報道東莞市“放鬆限價”有關情況的聲明》，不少小夥伴問老牛，這到底是怎麼回事，且聽老牛娓娓道來。
這事得從前段時間說起，市發改局2018年1月11日發佈的超卓·松湖時代和新世紀·君匯半島備案信息，其中這兩個項目的備案價均有所調整。部分自媒體以此為內容發佈“突發！東莞放鬆限價？多樓盤備案價上調5%！”的報道，從而引發“東莞放鬆限價”之說。
對此，今天上午，東莞市住建、發改部門聯合發佈聲明，對於報道中的備案價調整之說，屬於正常調整，表示始終堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，同時房價備案相關措施要求並無放鬆，並將視市場形勢變化適時進一步完善。
告別週期 未來五年調控都不會退出
回望剛剛過去的2017年，房地產是絕繞不過的關鍵詞，這一年是房地產行業再創新高的一年；也是史上調控最密集的一年，據不完全統計，有超百城發佈了 150餘次樓市調控政策，熱點城市不斷限購、限貸、限價、限售、限商。與此同時，共有產權、長租公 寓、“房住不炒”、長效機制等一系列新概念、新機制、新模式，無不深刻影響著未來的政策和市場走勢，更關乎到每一個老百姓的切身利益。
未來一二線城市住宅供給量會趨於減少，三四線城市住宅供給難以增加，金融環境的趨緊也導致購房者減少，2018年成交面積會有小幅下降，成交價格會有小幅上漲，很可能未來市場蛋糕“一年比一年小”。
房地產市場已經開始降溫，但樓市調控依然會嚴格。從政策上來看，樓市政策以穩為主，穩房價、穩市場、穩預期。
調控將從因城施策轉向一城多策，從一二線城市控房價轉向分區域控房價，從三四線城市去庫存轉向有庫存的地方包括縣城去庫存。調控將呈現內容更細化、策略更分化、方式更多樣化的新格局，和以地方政府為主責、不搞一刀切的調控新模式。
我們認為，未來5年調控都不會退出。限購、限貸、限價、限售政策都還會執行，必要時還會繼續打補丁。限價令可能會做一些漸進式的放鬆，通過一手房價格的調整來減少一二手房價格倒掛現象。流向房地產的資金會繼續受限，樓市定向加息已然為之，未來可能還會有城市繼續加息。今後一段時期內，樓市、地市還會繼續降溫，有助於防止風險形成共振，後市也不存在再次衝高的可能。
房地產信託遭遇嚴監管 房企或迎還債高峰提前“蓄水”
經濟參考報》記者獲悉，2018年整頓信託業是銀監會的工作重點。近日，銀監會下發通知，商業銀行和信託公司開展銀信類業務，不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。
對信託的強監管，意味著2017年房地產企業融資的重要渠道將被大幅限制，房企資金獲取難度再度加大。業內人士表示，雖然房企快速轉向海外融資，但國內涉房貸款全部嚴控，疊加內地債券市場融資難，房地產企業或將陷入“錢緊”窘境。
