文|你莫愁 編|寧採塵
最近,南寧地鐵又火了,但相比未過審的延長線,即將通車的4號線,似乎更有關注價值。
一旦4號線開通,南寧地鐵終於畫出一個“井”字型,地鐵交匯處價值或發生變化。
最近,有個公寓產品,搶在4號線開通之前入市,號稱雙地鐵上蓋公寓。地下室接駁3、4號線,下樓就是總部基地,58平的戶型,做闊綽3房,還帶雙陽臺。
地段好、產品好、還是雙地鐵,南寧這個公寓贏了。
3號線“牽手”4號線,很牛嗎?
地鐵,這個讓南寧人魂牽夢繞的東西,最近又上了熱搜。
南寧地鐵1-5號線延長線掀起不小風波。
除了“興寧東、五象南、那馬等有救”了外,延長線來了,更大的意義或在於,地鐵間的交匯會更頻繁。
1+1>3,是地鐵的不二法則。
但只要雙地鐵,價值都很高嗎?未必,都是雙地鐵,在哪“牽手”,可不太一樣。
打開南寧地圖,目前過審的地鐵1-5號線、2號線延長線,以及一條機場輕軌,它們之間共有11處交匯。
莫愁的大致標註了一下,情況一目瞭然。
▲南寧過審地鐵線交匯處示意圖。
雖然地鐵牽手11次,但勢能可不太一樣。
具體看:
5號線和1號線交匯處的廣西大學、1號線和2號線交匯處的火車站和朝陽中心、1號線和3號線交匯的金湖廣場和東盟商務區、以及未來3號線和4號線交匯的五象總部基地,可以說是南寧地鐵黃金交匯點。
在這些雙地鐵處,囊括了南寧1.0到4.0版商圈。
▲雙地鐵交匯形成的重點商圈
南寧核心商圈區一路向東、向南,發生了1.0到4.0的迭代。
1.0時代的朝陽廣場、2.0時代的金湖廣場、3.0時代的東盟商務區,到未來4.0時代的五象總部基地,而這些核心商圈,都是雙地鐵交匯處。
可見,都是“雙地鐵”,在哪“牽手”,差別可不小。
今天談的這個公寓,在3號線和4號線的交匯處,南寧4.0商圈總部基地旁,而且,項目直接把公寓下層和地鐵打通,從地下可直接乘坐3、4號線,妥妥的雙地鐵上蓋公寓。
害!這家公寓“不太合群”
不賣關子,今天要說的公寓是雲星錢隆首府新推出的公寓產品,位於項目F地塊。
▲新推公寓所在位置。
臨靠總部基地,位置好,“鐵學商,江山湖”,該有的都有了,這些大家都知道,無需贅述。
▲項目周邊配套。
但一個很有意思的點,雲星新推公寓的位置,正好在雙地鐵交匯處,周邊被3個住宅地塊包圍。
更重要的是,它位於五象大道的北面,遠離了總部基地的競爭紅海,面對的客群會更豐富。
通常我們談公寓的打開方式,無非兩個方向:居住,或者辦公。
先看居住。
臨靠總部基地,商業中心旁,用於居住,最擔心環境嘈雜。
好在,雲星錢隆首府F地塊公寓,北面、東面都是雲星住宅,生活氛圍還算不錯。
南面斜對著五象航洋城,下電梯直通3、4號線,往北面走是成熟度較高的蟠龍,邕江江景也不錯,居住需要的鐵、商、江和生活氛圍,都挺全面。
▲公寓居住動線展示。
再看辦公。
誠然,如今的總部基地,無論是辦公環境和商業氛圍,和東盟商務區,仍然差了一截。但南寧商圈轉移已經很明顯了。
從區域定位看,整個五象,未來的商業核心,一定是總部基地,這點毋庸置疑。
作為南寧雙心之一,總部基地在南寧的商業地位,是五象湖和龍崗無法匹敵的。論地段,總部基地>五象湖>龍崗。
▲五象商業梯隊
如果有得選,誰不願意把辦公區放在核心商圈旁,何況還有雙地鐵。當然,也需正視,五象商業熱起來,需要時間。
雲星錢隆首府位置好,這點從它住宅價格走勢也可以窺探一二。
但對於公寓來說,好住、好租,更重要。
不得不說,無論是居住還是辦公,雲星新推這波公寓,就位置而言,是項目公寓裡最好的。
58平3房2衛,還帶雙陽臺
說實話,雲星錢隆首府F地塊公寓,光“雙地鐵+總部基地”兩個光環,就足以收割一波追隨者。但沒想到,它產品挺驚豔。
先看南寧市場常規公寓長啥樣:
▲五象地鐵口知名品牌商業SOHO。
▲西鄉塘某名校旁公寓
層高3.6米(SOHO)或4.4米(住宅),大單間、空間狹長、無陽臺,是南寧不少公寓產品在實用性層面的通病。
格局不再狹長,增加了廚房、衣帽間等功能空間的公寓,已經算品相不錯的公寓了。
再看雲星錢隆首府新推F地塊公寓長啥樣:
▲雲星錢隆首府58㎡LOFT公寓。
5.09米的層高,完全可以分兩層,勁爆的是帶雙衛,上下各一個,可以分割成2套房使用。
開間5.5米,進深8.55米,進深開間比做到1:1.5,可以任意增加書房、衣帽間、儲物間等功能空間,最大主臥面積可達23㎡。
▲項目公寓功能分區展示。
還有一點值得一讚,公寓做了兩個陽臺。
放眼整個南寧,有陽臺的公寓,寥寥可數,能做2個陽臺的更不多。
相比首期公寓,雲星錢隆首府F地塊公寓,陽臺面積是有所擴寬的。
總而言之,58㎡可做闊綽三房,還帶雙陽臺的公寓,真香。
1.65萬/㎡,首付30+萬,不便宜
產品做得足夠用心,地段好,雙地鐵,雲星錢隆首府公寓價格,不便宜。
參考上期,預計價格1.65萬/㎡,以38㎡戶型計算,首付約30萬起。和五象同類公寓產品相比,雲星公寓價格略高。
▲五象各版塊主力商業公寓價格對比。(僅供參考)
但和同地段的住宅產品比,雲星錢隆首府公寓,門檻卻相對較低。怎麼說呢,看一張表你就明白了:
▲總部基地周邊住宅和公寓產品門檻和月供對比。(僅供參考)
比如,你手持30萬,想入住五象總部基地品相較好的樓盤,如果選擇普通住宅,月供9000+,壓力相對較大。如果是二套,首付門檻已經到60萬+,大部分人基本夠不到。
相比之下,30萬,如果選擇一套38㎡LOFT公寓,實際使用面積76㎡(隔兩層),月供3000+,就相對能夠接受。
值得一提的是,面積適中、地段較好的公寓,後期出租幾率更大。目前,蟠龍住宅平均租金為3000元/月,得房後,可以實現以租養貸。
▲租金分佈圖。(來源:貝殼找房)
同樣,如果選擇商鋪投資,總部基地周邊商鋪4萬+,50㎡的商鋪首付100萬,月供11172元/月,無論門檻還是月供,都是公寓成幾十倍的增加。
雲星錢隆首府公寓1.65萬/平,首付30萬+,是不便宜,但從後期收益情況,綜合分析門檻和月供壓力,其實是比不少同地段的投資品,性價比高。
商姓公寓,土豪的投資品?
談起公寓投資,大部分人是不愛商姓公寓的。
“轉手稅費高、水電費高、首付門檻高”等短板,讓不少投資客,對商業公寓愛不起來。
莫愁一直不太建議選擇商業公寓,直到最近一位朋友的投資經歷,徹底改變了我。
這位朋友,手上正好有25萬左右,工作地點在廣州,在廣州已購入一套房,正在還貸,月供過萬,壓力大。
莫愁給她推薦過不少25萬可上車的住宅,她都不喜歡,執意要選公寓,商業性質無所謂,只要地段好。理由很簡單:
公寓月供壓力小,後期可收租。其實,站在她的角度,她的選擇就很好理解了:
手有餘錢,拿在手裡也是貶值,想轉換成不動產,持續收益。可是她月供壓力已經很大,不太能接受月供超過5000元/月的住宅,但選擇月供3000左右的公寓,壓力就小很多。
至於商業公寓轉手稅費高的問題,這位朋友是這麼回我的:
我沒打算賣呀,我選一個地段好的,得房後租出去,以租養貸,10年後(還完貸款),它就成了一個純收益產品,當我提前為自己買了一份養老金。
彼之砒霜,吾之蜜糖,這句話放在房產投資,再合適不過。
商業公寓,或許對一些剛需家庭而言,就是浪費首付的雞肋產品,可對於這位廣州朋友而言,就成了一份養老金。
其實,商業公寓不是不能碰,是要慎選地段。
如果,你是單身漢,不想浪費名額,又想在婚前給自己一套不動產傍身,月供不高,又可自住的商業公寓就很合適。
同樣,如果你名下已經2套房,三套全款門檻太高,手有餘錢,上車一套有持續收益能力的商業公寓,10年後就是純收益,也不錯。
總而言之,商業公寓,或許不適合你,但在適合它的人面前,真挺香。
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