這段時間，又有地鐵盤又被朋友圈刷屏。
城北的保利水木芳華，以及南莊的華潤置地玖悅，最近都在降價。對比剛開盤時，降了3000-5000元/平。
按理說，有地鐵應該是不愁賣的。那麼這兩個項目紛紛降價的原因是什麼呢？
保利水木芳華
餘貨少降價幅度小
據現場銷售介紹，在打出降價及首付分期五萬等連環拳後，目前在售的12座也進入了清貨階段，並表示只剩下3套左右的餘貨。
餘貨的幾套還都不是天地樓層，其中有1101、1401等中間樓層單位，單價在17000＋/㎡左右，並沒有廣告中所說的14000/㎡那麼低。
小編向銷售瞭解到，降價的單位較少，且中介帶客積極，目前14000/㎡的單位已經售罄。
看回餘貨中的01戶型，為86㎡的三房，從戶型圖上可以看到，該戶型，只有一個衛生間，日後哪怕是一家三口居住，舒適性也有所欠缺，早上起床搶廁所不可避免。
而很多朋友在後臺詢問，比較關心的首付分期五年，也詢問了現場銷售。
以86㎡的1101單位舉例。該單位總價為1518244元，單價則為17654元/平。
按照正常首套房首付30%的話，首付為458244元，供30年，每月月供為6109元。
如果首付給30萬，其餘的分期5年，前五年的月供則為9527元。
實際上對於剛需而言，這樣的月供也是一個重擔，很難負荷。由此增加的利息，也不是一個小數目。產品自身配套不足
周邊環境待改造週期長
該項目在降價後，去化速度還算理想，這也不難說明，在不少買家的眼裡，項目並不值之前的高價。
因為，從產品自身上來看，保利水木芳華規劃有15棟16層的小高層，均為3梯8戶或3梯10戶的設計，在居住的舒適性便捷性上，有所欠缺。
而自身的配套上，也沒有什麼亮點，主要還是靠後期首層底商的引進，這點就尤為重要。
在周邊轉了一圈，發現周邊多為加工產業，且在佛羅路兩側分佈了多個工業區、加工廠等，還有多個駕校練車場地及粵運公共汽車站停靠點。
項目兩公里範圍內，沒有太多滿足基本需求的生活配套，且總體環境較為破落。
對此，銷售表示，周邊的幾塊地即將開拍改造，屆時將建成住宅區。同時，在項目旁還會規劃有大型肉菜市場及幼兒園。
只不過，具體的改造進度，並未最終確定。目前現狀還會持續多少年，也是個未知數！！！。
華潤置地玖悅
降價幅度大去化快
對比保利水木芳華，華潤置地玖悅的降價，更為明顯。
毛坯均價約13000/㎡，天地樓層還可更低，中間樓層則稍高一點；拿95㎡三房的單位來看，3樓的價格為12600/㎡，首付約36萬；而同戶型的16樓，單價為13400/㎡，首付約39萬。
樓市君在現場瞭解到，降價主推的是3座、4座，目前進入了清盤階段，已停止中介帶客上訪。
而作為噱頭的“首付5萬”，也僅僅是定金而已，首付還是需要在一個月內付清。
項目體量小配套不足
周邊生活配套欠缺
華潤置地玖悅，總規劃4棟樓，其中2座為18層高，3座為32層高，1、4座為31層高。
項目體量較小，內部無太多生活配套，未來也只能依靠底商和周邊配套。
走訪發現，周邊有南莊鎮政府、南莊文化中心、南莊醫院、南莊中心小學、食肆銀行等基本生活配套，具有一定的人居氛圍。
且附近有學校，是不少剛需自住客的心動點。對於投資客而言，日後轉手，也是一個有力籌碼。
但還需注意的是雖然以上配套相對齊全，但水平較低。加之周邊多為舊村落，總體環境看來比較破落。
地鐵開通等待時間長
周邊改造效果未知
降價才賣得動，這兩個地鐵盤到底怎麼了？
其實，簡單分析，背後的原因並不複雜。
首先，就是地鐵進度的問題。華潤玖悅附近的2號線，最快是明年年底才通車；保利水木芳華期待的3號線，最快是2022年。
至於銷售反覆強調的5號線、7號線，短期內希望十分渺茫，可以忽略不計。
這就意味著，地鐵這個核心賣點，其最後落實的時間節點，多少存在不確定性。
其次，這兩個盤很大的共同點，是周邊環境配套都較為落後。如果僅靠銷售的一句“日後規劃會如何如何”，就為此埋單，未免有些過於草率了。
最後，兩個樓盤本身的配套，幾乎沒有太大的亮點。學校、商場等關鍵因素，都不足以打動多數買家。
換言之，選擇這兩個樓盤，可能要為規劃、地鐵盤等概念站一段時間崗。後期具體的成效如何，買家現在也無從得知。
如果是你買房的話，會先考慮現有配套還是未來規劃呢？
