編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020“黑天鵝”之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。
金隅集團黨委書記、董事長姜德義
去年以51.87億拍下盤古大觀“龍首”的北京金隅集團有限責任公司（601992.SH，以下簡稱“金隅集團”）賺足了業內的目光；15萬網友圍觀及拿下京城地標性建築的標籤為其增加了眾多“談資”，而4月14日因安全事故合肥全部項目停工事件又讓金隅跌入質量拷問的輿論“漩渦”。
4月14日，合肥市城鄉建設局發佈《關於對包河區“4·6”建築施工生產安全事故行政處理的通報》，因合肥包河區大成西苑項目二標段發生生產安全事故，造成1人死亡，責令金隅京華房地產開發合肥有限公司、北京建工四建工程建設有限公司、江蘇滬港裝飾有限公司所有在合肥市施工及安徽省建設監理有限公司監理項目全部停工，開展安全隱患排查整治。
就在此前11天，其金隅集團全資子公司拿下朝陽區望京花家地西里三組團配套綜合樓1006-605地塊，用途為商業金融用地，成交總價僅為3.52億元。相比於之前土地市場上的“揮斥方遒”，金隅集團這次似乎顯得有些“拘謹”。
而兩天後（4月16日），據上清所披露，金隅集團擬發行15億元中期票據，發行期限3+N（3）年，補充“資金”，發行利率僅為 2.8%，金隅似乎已經察覺到高槓杆的危害，減少利率幅度。
“撐杆”上癮溢價率500% 三宗高價地四年“待”價未入市
成立於1992年的金隅集團，由原北京市建材工業局逐步轉變而來，是全國第三大水泥產業集團。
2017年，金隅集團與冀東水泥實現整合，雙方資產作價157億元組建合資公司。隨後，2018年收購天津建材55%股權成為控股股東，以促進公司產業間業務協同，盤活國有資產，今天的金隅集團包括當年的北京市建材局、北京大成房地產公司、北京建材經貿總公司、冀東水泥公司、天津建材局等企業，主營業務為水泥、混凝土、建材、房地產開發、物業管理等。
鳳凰網房產梳理發現，以同緯度的水泥企業來看，金隅集團2019年總收入排在第二位，而歸母淨利潤僅有36.94億元，投資活動現金為-67.83億元，籌資活動淨現金-9.47億元，淨資產收益率僅為8%，相對於其他水泥企業來說相差甚遠，因為該數值在海螺水泥、冀東水泥、萬年青、天山股份、金圓股份分別反應則為24.46%、21.84%、27.03%、16.96%、12.11%。
此外，相對於前十位的同行業企業，金隅70.75%的負債率讓其在其中顯得有些格格不入。
金隅曾將房地產業務列為重點業務。戰略重組冀東水泥後，為解除同業競爭問題，金隅集團把水泥資產全部注入冀東水泥，建材及房地產成為其關注的重點。
只是，近年來房地產發展問題頻頻。除了合肥項目被停工之外，金隅其他城市項目開發並不盡如人意，這一定程度上與其高溢價拿地密切相關。
2016年至2018年曾是金隅集團地產砸錢擴產的高峰期。10月26日的那一幕似乎還歷歷在目，剛完成發行50億公司債的金隅股份激戰萬科、保利、金地、遠洋、首創、華潤、龍湖、華僑城等十幾家知名房企，最終，以57.5億元的總價拿下天津空港經濟區三宗住宅用地，500%的溢價率讓金隅賺足了業內的“目光”。
彼時，目前區域內在售新住宅項目基本售罄，處於無房可賣的狀態。而2015年天津空港經濟區的樓面價才突破萬元；三宗地塊樓面價均超3萬元/平方米，周邊的房子當時的售價僅為兩萬多每平米。
據鳳凰網房產瞭解，開發三年多，三宗高價地項目依舊處於沒有入市的狀態，據各大房地產網站顯示的項目信息同樣是價格待定，並無詳細資料。
鳳凰網房產詢問金隅相關項目負責人，對方表示，“項目已建成，將要開始銷售，目前案名及價格還沒有確定”。
具體就當時拍賣的土地來看，金隅空港經濟區地塊含三宗地:津濱保(掛)2016-3號宗地,出讓土地面積44935.1平方米,樓面價31498元/平;津濱保(掛)2016-4號宗地毗鄰3號地塊,出讓土地面積47242.9平方米,樓面價31751元/平;津濱保(掛)2016-5號宗地,出讓土地面積40170.7平方米,樓面價約32528元/平。
據鳳凰網房產查閱，目前天津經濟區新房均價為21333元/平；而二手房最新參考均價為19048元/平，亦有知情人士分析稱：“樓面價當初是三萬多，周邊的房子當時才賣兩萬多，感覺還是有點貴了，還不知道什麼時間交房。另外，估計是因為地鐵原因暫時不能蓋樓，所以才導致工期延遲，如果按周邊現價評估來售賣，有很大程度虧損可能。”
事實上，金隅也曾有摘取預售證的可能。有相關媒體曾經報道稱，金隅集團在空港的項目2018年的時候曾經可以獲批4.5萬元/平方米的預售證，但坊間稱金隅集團並沒有獲取。
金隅集團在土地市場上的積極表現主要來源於2017年地產板塊的整合。
據公開數據顯示，2017年金隅斥資235億元拿下14宗土地，新增土地儲備約為136萬平方米。2018年拿地金額有所下降為152.63億元，但新增了土地儲備也達到了142.48萬平方米。
其最初在2018年所提倡的“拿地成本儘管高一些，毛利率低一些，通過‘短、平、快’的模式，安全性會更高”的想法，似乎並沒有達到預期。長週期及高溢價所導致的情況是，資金的承壓及銷售額的有所禁錮。
金隅對於高溢價拿地後遺症似乎已經非常清晰，近年來，金隅的拿地節奏明顯放緩。年報顯示，2019年新增土儲僅有4宗，北京、杭州各兩宗。
在今年業績發佈會上，金隅表示，2020年仍將堅持深耕已進入城市並主要佈局一二線城市的原則，審慎拿地，並加大自有工業用地轉化力度。
根據目前的政策，工業用地轉成住宅用地必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准，需要土地部門的領導簽字意見；其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。
在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執行方式都不盡相同，在轉化的過程中或也會延長項目週期，造成類似天津地塊開發拖沓的可能。
滬股通+陸股通頻繁遭減倉 “魔幻”股價回升路上遇“瓶頸”
長週期開發及質量問題遭遇現實拷問，而在資本市場中金隅集團似乎也並不受待見，呈現“渦輪”效應。
以雄安新區+地方國企改革為背書，2017年時，資金搶籌雄安新區概念股，金隅股份、華夏幸福、冀東水泥曾備受重倉機構追捧，而此種情況也在近年來急轉日下，市淨率、毛利率及市淨率、ROE低於行業同類水平。
鳳凰網房產梳理發現，4月份金隅集團頻繁獲滬股通減倉，4月8日減倉70.66萬股；4月15日減倉167.33萬股；4月16日減倉48.71萬股；而在3月18日減倉20.80萬股。
截至04月16日金隅集團於滬股通持股量為8255.72萬股，佔其A股股本比例為0.99%，比上一交易日減少48.71萬股。據數據統計，該股近一個月內累計漲幅為-2.10%，滬股通累計減倉146.06萬，滬股通持倉累計變化比例為-1.74%，近三個月內累計漲幅為-9.19%，滬股通累計減倉1170.09萬，滬股通持倉累計變化比例為-12.41%。
無獨有偶，金隅集團減持的情況在陸股通同樣頻繁出現過。
據數據寶顯示，以2019年陸股通持股量增減進行統計，北向資金合計成交417.45億元，成交淨賣出1.62億元。截至2019年12月31日，單日減持百萬股以上的個股中，從環比變動幅度看，降幅在20%以上的有20只，降幅在10%~20%之間的有19只，金隅集團最新持股9505.18，環比減量564.73萬股，環比減少5.61%。
“之所以減持影響因素有很多，第一，股東缺錢，第二，股東股權質押導致要還債。第三，對這個行業不看好。第四，公司經營狀況不好。僅就減持而言，很難判斷具體是哪一個。減持肯定是股東不太看好。”現匯生國際融資總裁和協縱策略管理集團創始人黃立衝對鳳凰網房產表示。
除了減持，鳳凰網房產發現，金隅集團股價一直處於萎靡不振的情況，截至4月20日收盤，股價為3.34元/股，2015年股價曾達14.78元/股，之後股價整體走勢難掩下跌趨勢，而對比同類行業的上峰水泥高達25.03元/股的股價，金隅在近兩年保持3元/股上下的水平著實讓股民著急，而去年水泥相關股上漲並沒有將金隅從股價的低位中拯救出來。
原本中央政策的氛圍是央企大基建“暖風”頻吹，按照政策“加柴”助推資本市場的邏輯來看，此種股市表現也不禁令散戶疑惑及失望。
也有業內人士認為，此種資本市場上的反映或與疫情有一定的原因。
北京金隅集團黨委書記、董事長姜德義先生曾在今年年初中說，疫情造成水泥需求端幾乎陷於停滯，尤其1-2月份，導致公司水泥板塊收入有一定回落。“不過，一季度為北方水泥企業的傳統淡季，因此不論是量價絕對值上，還是在全年佔比上，都比較小。對公司水泥企業影響有限。”
此外，就高價買來的建材資產所致虧損的原因，股民曾公開詢問董秘。
金隅的回答則是，2018年5月公司控股天津建材集團，是順應京津冀協同發展政策導向的重要實踐，能夠發揮天津港口及自貿區的區位優勢，進一步優化產業佈局，實現商貿物流業務深度整合。
“整合後天津建材持續止血止虧，不斷解決歷史遺留問題，努力盤活優質資源。2019年出現虧損是由於建材板塊發生非經常性損益，未來，公司會持續做強做優做大主業，持續提升各個板塊業務的盈利水平。”
2019年地產增長“紋絲不動” 500億“征程”能否“抄小路”？
誠然，水泥業務是屬房地產上下游產業，疫情使行業動工減少確實有一定的相關性，就2019年年報來看，拖累其業務增長的還屬其一直看好的房地產業務。
為保規模不惜薄利“狂奔”的地產沒有像出現大步向前的情況。
年報顯示，去年房地產板塊實現主營業務收入222.08億元，同比增加0.28%；全年實現結轉面積101.26萬平方米，同比基本持平，其中商品房結轉面積88.58萬平米，同比增加2%；保障性住房結轉面積12.68萬平方米，同比減少12%。
此種房地產幾乎“紋絲不動”的狀態，在金隅集團營業收入同比增加10.48%至918.29億元、利潤總額增加 23.11%至79.34、淨利潤同比增加 20.94%至 51.78 億元的情況下，顯得有些“拖後腿”。
鳳凰網房產梳理發現，金隅目前的經營業務構成包括水泥、新型建築材料、房地產開發、其他收入之和，水泥貢獻了45.51%的營業收入，而新型建築材料及房地產開發貢獻的營業收入佔到29.12%、24.42%，房地產略顯不足，但是，房地產的毛利率在四項業務之中佔據第二位，高於水泥及新型建築材料。
如果按照毛利率來看，提升房地產業務營收佔比，則會大大增加金隅集團的利潤。
在業績發佈會上，鄭寶金也表達了對房地產的看重及審慎，公司房地產板塊預售簽約金額同比增長近20%；2020年，公司可售資源非常充裕，但考慮疫情影響，公司在制定簽約金額目標時相對謹慎。至於結轉收入，相對確定性強一些，預計同比增速在兩位數。
為使金隅集團做大做強，並避免同業競爭2017年9月，金隅集團以金隅大成公司為母體，整合金隅嘉業公司和金隅大成公司兩家房地產公司資產，成立了金隅地產集團，確立了“水泥+地產”雙輪驅動的模式。
只是，整合後，地產板塊發展並非十分迅速。2019年房地產板塊全年實現222.08億，僅走了2020年房地產業務的目標500億元的“半程”不到。
加上房地產實屬現金流密集型行業，需要大量的資金做後背“存糧”。金隅現實的情況是，2019年短債為372.18億元、質押借款為9205.25萬元，有息債務從1177.42億元上升為1260.61億元。
此外，鳳凰網房產梳理發現，4月17日，金隅有一筆質押其質押投股為75203100股，質押市值為248170234。
面對疫情房地產項目開發有所放緩，水泥業務或有影響；質量問題及項目開工遲緩，又為房地產業務“添堵”。資金承壓的金隅又會如何用一年的努力超額實現地產三年的進展？
