產業發展及動力
我國真正的房地產業始於1981年在深圳和廣州開始的商品房開發試點，從1990年國務院55號令對土地交易的法律承認開始，標誌著我國房地產商品化的開始，而其快速發展則得益於1992年鄧小平同志南巡深圳視察之後。
第一個階段是從1990至1996年，這時的消費者對產品的要求不高，還僅僅只是提供一個居所，對劣質產品、市場需求不是太看重，但市場在起步，總的來說是賣方市場；
第二個階段是從1996年至2000年，房地產作為一個產業真正產生，市場進入繁榮期；
第三階段是在2000年以後，整個中國的房地產快速發展，有理念、有文化，有品質，企業更有實力，資源更加要整合。
房地產其發展趨勢經歷了房價持續上漲到初步穩定、融資趨向多元化、政府介入到市場行為與政府行為齊頭並進、各項政策、法規對市場進一步規範、地區發展不平衡、產品結構不平衡、產業格局不平衡等過程。
從長期來看，房地產業的增長對整個國民經濟的拉動作用非常之大。經過幾次調控，對產品結構調整、內部產業結構調整、行業內部投資結構調整以及行業內部開發企業的調整都起到了很大的促進作用。我們有理由相信，中國的房地產業在2025年之前還將具有持久的發展動力。
其具體表現在：
- 一是產業的增加值可佔到當年GDP的8％—10％，目前還是名副其實的支柱產業；
- 二是舊城區居住用地比重在縮減，取而代之是商業、辦公物業和環境綠化用地；
- 三是具有國際地位的大城市和特大城市，出現中心區住宅公寓化與居住郊區化並行推進，隨著高速路、城市鐵路（輕軌）的延展和轎車進入家庭，交通幹道沿線具有臥城性質的大型住區在距市中心10—20公里內郊區出現；
- 四是隨著城市建成區土地的升值，在土地資源匱乏的城市得到認同，居住性差的產品將退出市場；
- 五是市場體系愈趨完善，住宅存量市場的交易規模超過增量市場，隨著市民投資意識的形成和休閒度假需求的增長，中高收入階層擁有第二套、第三套住宅不再是夢想；
- 六是越來越多的高科技手段、新型建材、特別是大數據智慧街區進入住宅和社區，加之對自然環境和自然資源的配套與融合的新型消費理念的出現，人們開始真正享受信息化社會、生態化社會發展帶來的便利和享受。
因此，站在我國房地產發展歷史的角度、我國當前的經濟形勢以及房地產發展趨勢的大背景下，對該產業的發展走向、產業內部創新的房地產模式以及具體應對措施作一些思考很有意義。
產業內的產品結構將得到進一步調整
房地產是房產和地產的總稱，房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱。土地是自然的生成物，它的位置是不可移動的，房屋是建築在土地上的，由此決定了房屋等建築物也是不可移動的。房地產位置上的固定性使房地產的使用受到的地理位置的制約和影響。因此，房產和地產是結合在一起的，不可分割。
1、傳統的產品分類
- 居住房地產：即普通住宅、高級公寓、別墅等；
- 商業房地產：即商務辦公樓（寫字樓）、旅館（賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商場、購物中心、商業鋪面等）、餐館、影劇院等；
- 文化旅遊房地產：即公園、風景名勝、歷史古蹟、沙灘等休閒場所；
- 產業房地產：即廠房、倉庫等；
- 農業房地產：即農場、林場、牧場、果園等。
以上的分類都是傳統意義上的分類，以後房地產的發展不可能再走這種單一化的模式。
2、更多的項目已經開始進入複合地產時代
我國的房地產業發展到今天的格局，各種產品之間、業態之間、產業內部之間都已經發生了很大的變化，更多的項目已經開始進入複合地產時代。
所謂複合地產，其屬於一種創新的開發、經營模式，也是一種創新的方式。複合型地產說白了，就是打破以往地產開發中的單一理念支持，以地產為載體，整合多種產業（農業、商業、文化旅遊業、生態、體育產業、教育、科技等），創造一種全新的地產經營模式。
複合型地產其實是一種泛地產概念，它的主題既可以是單一的，也可以是多元的。複合房地產將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的複合人居生活。
產業的方向性突破
在經歷了單一居住類產品的過度開發以及近些年的城市商業綜合體大量湧現之後，目前我國的房地產發展面臨著產業的方向性選擇。筆者認為，我國的房地產發展今後一個時期將出現以健康、生態、人居環境、文化與自然相融合為最高級特徵的消費型地產，以及在滿足消費型地產功能的基礎上以其更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為其本質特徵的產業地產。
1、關於生態文化旅遊地產的創新
生態旅遊文化地產，就是通過對生態環境、人文社會、資源現狀、文化脈絡、地塊的分析，將項目的總體規劃定位在消費型上的生態文化體驗、旅遊觀光、尋根懷古、休閒養生、商務會議、生態度假於一體的創新性地產模式。
一個文旅項目要在當前的生態旅遊文化地產競爭中脫穎而出，就必須深刻領悟項目當地的文化的精髓以及地域風貌、地方民族風情、歷史人物。把握了這條主線，才能奪得先機，並且一枝獨秀。
什麼是生態文化？生態文化的思想自古有之,如儒家的"天人合一"、"和合"等思想，道家提出的"人法地、地法天、天法道、道法自然"的天人一體的思想，都體現了人與自然渾然一體的和諧關係。
生態文化的內涵是倡導人與自然和諧相處的觀念體系,是人們根據生態關係的需要和可能，最優化地解決人與自然關係問題所反映出來的思想觀念、意識的總和。它包括人類為了解決所面臨的種種生態問題、環境問題,為了更好地適應環境、改造環境、保持生態平衡,與自然和諧相處,求得人類更好地生存與發展發展採取的種種手段以及保證這些手段順利實施的戰略、制度。
地域文化，以湖南為例，湖湘文化要應用於項目，就要了解其三個特點，一是三湘四水的靈動多彩，蘊育著激越衝突型的文化思想；二是古時移民對湖湘文化的影響，湖南省境內有四十多種方言，可以說沒有一個湖南人能聽懂省內的所有方言，移民的進入給湖湘文化提出供了厚實多元的基礎，近代有人論說，湖南之所以名人輩出，蓋因湖南是移民省的緣故；三是格物致知和實事求是，從王船山的旁證博引、評述宏論，到魏源的洋為中用，到曾國藩的篤實學風，到毛澤東的實事求是，其"唯實"的思想路線是前後相繼的。
在生態文化和地域文化的基礎上，在全國多地誕生了以地域風貌、地方民族風情、歷史人物為基礎的眾多古鎮村落，為生態文化旅遊房地產開發奠定了堅實的並具有想象力的地緣風物基礎。具體來說，就是圍繞以生態文化和湖湘文化為基礎的古鎮村落，以鄉村振興為導向、以生態文化旅遊房地產創新消費型開發為目標的創新房地產開發模式，這將會成為一種趨勢。
關於生態文化旅遊地產，應把立足點放在古鎮村落生態、文化升級改造上，這是生態文化旅遊地產的又一創新性開發模式，通過對舊村落進行改造，同時保護其古鎮村落的價值，發揮其生態文化旅遊功能的同時實現地產的另類功能，以古鎮村落為依託，將生態文化體驗及旅遊與地產融合起來，也可以為當前鄉村振興提供一個有效開發途徑。
2、關於消費型地產的創新
所謂消費型地產就是商業地產，要實現由消費型地產向創業服務型地產的提升，就要先創新我們的觀念。
大家知道，中國經濟目前正在由投資主導型向消費主導轉變，科技創新成為這場轉變的發動機。科技創新可以幫助降低成本，推動優質產品與服務的普及，惠及更多消費人群，擴大消費需求。移動互聯網、物聯網技術、供應鏈技術應用的不斷地擴展，使得消費的邊界不斷的拓寬，從這點上來說，大數據智慧城市的來臨，再加上優越的生態環境將為長期低迷的三四線城市的房地產注入強心劑。
因此，過去消費型地產開發中所採用的出售、出租，招商、品牌引入形成樓宇生態圈的做法在這種創新型消費的引領下會有一個大的提升，逐步探索出創新型消費模式下的開發模式。
總之，就像其他產業一樣，房地產發展到一定階段也會面臨著一次或者若干次的產業調整，先從內部結構開始，然後選擇方向突破。我們應當抓住機遇，跟上時代的步伐，甚至起到某些方面的引領作用，無愧於時代。
