南充樓市的健康發展符合多方利益
作者：37君
近期，南充樓市“團購費”事件，可謂鬧得是沸沸揚揚。
這場風波最主要的原因是購房者針對“繳納的團購費，收取方到底是誰？”“為何團購費不計入總房款？”等問題產生了諸多疑慮和擔心的情緒。
為了撥開購房者心中的迷霧，近日南充市官方圍繞該事件中出現的問題，作出了詳細答覆。
01
“合法途徑，理性處理”才是解決之道
近日，南充市房地產管理局、南充市市場監督管理局、國家稅務總局南充市稅務局為規範商品房銷售行為，切實維護房地產市場和群眾的合法權益，聯合發佈《關於商品房“團購費”等信訪問題的通告》。（以下簡稱《通告》）
該《通告》提到，“商品房買賣是購房者與房地產開發企業、房地產中介機構之間的民事行為。三方作為平等的民事主體，其合法行為受到法律保護。各方應當尊重契約精神、遵守合同約定，依法維護自身合法權益。”
對此，我們也諮詢到了律師，四川惠博律師事務所何春、李瀾兩位律師均表示：在現行法律法規層面上，還沒有專門法律對“團購費”予以規定或者禁止。“團購費”本質是一種中介居間服務費，其應當受《合同法》等相關法律調整。
消費者與中介機構簽訂了團購服務協議，只要是雙方真實意思表示，內容不違背法律強制性規定，即應當認定為合法有效。中國裁判文書網上，也可查見多地法院對收取“團購費”類似的中介服務費予以確認的判例。
根據律師的答覆，我們可以清楚地瞭解到，
所謂的“團購費”，收取方實際上就是第三方中介機構。在我們對南充購房者的實地採訪中也瞭解到，這筆“團購費”的收取方的確是第三方房地產中介機構，並非部分購房者認為的房地產開發企業，這也就解開了上文中提到的“繳納團購費，收取方到底是誰？”的疑惑。從官方《通告》也可以瞭解到，在“團購費”事件中，無論是購房者、房地產開發企業還是房地產中介機構，都有依法維護自身合法的權益。三方都應該具有契約精神，遵守合同約定，如果在購房過程中出現了糾紛，都可以通過正規的法律程序來保護切身的利益。也就是說，三方都應該通過正規的法律程序，用理性的處理方式和態度才能更好地解決問題。
那麼，究竟什麼是團購費？為什麼團購費不計入總房款？
02
聚焦“團購費”的前世今生 有償服務推動市場發展
要回答上述系列問題，先得從“團購費”的前世今生說起。而提到“團購費”，就必定繞不開“渠道銷售”這一房產營銷模式。
什麼是渠道？根據百度百科的定義，渠道即通道或路徑。而房地產渠道，即房企促成房地產交易的銷售路徑，渠道的範圍可廣可窄，廣義的渠道包括房企自建的內部渠道和第三方服務商提供的外部渠道（也就是日常所說的渠道銷售）。第三方服務商一般包括代理公司、中介服務平臺、外場行銷（小蜜蜂）等。如今，在外部渠道矩陣中，又以中介服務平臺為主。
而購房者口中所謂的“團購費”，其實就是經紀人服務費。前兩天，一則南充中介機構就“關於‘團購費’等信訪問題的通告”刷屏南充父老鄉親們的朋友圈。 該“通告”明文寫道，中介機構在為客戶服務過程中向客戶收取合理服務費，稱之為“經紀人服務費”，因服務內容中包含依託中介機構資源獲得購房讓利,故該項費用隨後在客戶與客戶交流過程中，被他們稱呼為“團購費”。
這就與二手房市場一致，經紀人服務費不計入總房價中。
事實上，渠道銷售和相關的服務費用並非“新物種”，不僅早已存在，而且還完成了從媒體廣告，到電商，再到現在的中介服務平臺的不斷變化：
1、在房地產黃金時代，房價攀升，房子供不應求，那時的重點渠道，是以報紙為首的平面媒體，這個時期的渠道費用表現為廣告費。
2、當房地產調控逐步加強，市場低迷，房企營銷費用縮減，項目去化壓力加大時，搜房網、新浪樂居等房產電商日漸取代報紙，成為渠道銷售新選擇。他們通過線上徵集看房團，甚至線下讓派單公司拉人聚客，達到拓客目的。購房者在正式交易前向房產電商繳納一定的費用，在買房時，電商費會膨脹為更多購房優惠，比如2萬元電商費可抵6萬元總房款，5萬元電商費可抵20萬元總房款。
3、近年來，隨著調控日益收緊，房地產市場從賣方市場轉變為買方市場，購房者的觀望情緒日趨濃烈，之前的營銷手段逐漸無力。此時，擁有龐大購房者數據庫的中介服務平臺，便逐漸成為最主流、最有效的渠道。重要的是，以中介公司為主的渠道機構憑藉自身強大的客戶資源優勢，會讓房企讓渡一些購房優惠，作為他們為購房者提供的服務之一。
早在2014年，某一線房企的北京公司，就簽約鏈家為“全面渠道服務戰略合作伙伴”，不僅利用鏈家資源實現多渠道拓客，還利用鏈家的用戶數據庫瞭解購房者需求。彼時，有業內人士表示，白銀時代的房地產更注重錢的價值，房企只有加速去化，才能放大錢的價值。“多渠道拓展，便是該房企快節奏突圍的方式之一。”
同一年，渠道銷售模式首次在南充樓市現身。
據一位在南充長期從事新房業務的業內人士介紹，在南充，“渠道銷售”模式最早出現在2014年初，由某一線房企與國內某知名房屋電商平臺合作引入，後者通過其“全民營銷”平臺為項目導客，然後收取購房者每套5千元左右的佣金。且該佣金的收取標準將隨著房屋總價的提高而上漲。
當時南充的房地產市場在調控高壓下進入轉型期，開發商營銷費用大幅縮減，傳統的坐銷模式受到質疑，能為開發商做客戶導流這種新的渠道模式很快被效仿。
其實這種有償服務，在日常生活中比比皆是。比如代購、聽音樂、看精品節目、搶車票等都需要付費，也都被大家接受。但到了經紀人服務費這個問題上，不少購房者就有異議了。“中介服務費憑什麼那麼高？”
針對此，有業內人士表示，正如南充中介機構在發佈的“公告”中所示，他們不僅為客戶提供了“根據客戶需求進行樓盤推薦，幫助客戶尋求優質房源，根據客戶需求匹配相應樓盤並帶看”、“購房者對樓盤滿意之後幫助其申請最大優惠”、“帶領或協助客戶準備徵信、流水、身份證、戶口簿、婚姻收入證明”等系列可供肉眼可見的服務，而且在這些服務背後，還有很多隱性的成本，比如門店成本、人力資源成本、管理成本等都是一筆不小的數目。
而關於經紀人服務費是否過高的問題，在去年年初，鏈家左暉就曾公開表示，中國的中介費率大概在2.5%左右，相較於美國、日本的6％，南非的8％，其實不算高。而且中介行業要可持續發展，就一定要收取中介服務費。原因在於，房產經紀服務行業的體驗很大程度還是依賴於個人的素質，只有可觀的待遇才能吸引更多的人才加入，才能優化中介行業，也才能讓購房者所花的每一個銅板，都能享受到最優質的服務。
03
樓市健康發展，購房者才能享受城市紅利
其實，房地產市場的可持續健康發展，並非一方之力就可達成，而是需要政府、企業、購房者三方的共同努力。也只有維護好一個良好的樓市環境，購房者才能充分享受到南充這座城市的發展紅利。
地方政府及其職能部門，作為城市的行政管理者，在“房住不炒”的基調下，應因城施策，為城市房地產市場營造一個良好的政策環境，並及時處理市場中出現的各類問題。
開發商，應堅守誠信經營的基本原則，在保障合理利潤的前提下，更要肩負起企業的社會責任和歷史使命，站在購房者的角度，為他們打造好的居住產品，不透支房價，讓渡給購房者合理的紅利空間。
房產中介，在房產交易中應更加透明化，為購房者提供高品質購房服務和專業建議，做好開發商與購房者中間的橋樑。如此一來，才會使購房者更願意為服務買單。
購房者，在買房做選擇時，須更加謹慎，也要為自己的選擇負責，具備相當的契約精神。如果自己的權益受到損害，一定要通過合法的途徑和手段來理性維權，相信法律，相信政府，不要通過群體事件向職能部門施壓。
也即是說，不論是政府、企業，還是購房者，都要有所擔當。有分歧不可怕，可怕的是不能理性地解決問題。在當前的房地產市場裡，相關多方要麼共贏，要麼共輸——如果某一方為了自己的小利益，不講遊戲規則，那麼就只能共輸，沒有中間線路可走。
實際上，儘管中國房地產的黃金時代已經結束，但南充這個城市正處於發展高峰期。購房者仍有較大的機會，從南充樓市裡享受到難得的“城市紅利”。
1月3日，中央財經委員會第六次會議指出：要推動成渝地區雙城經濟圈建設，在西部形成高質量發展的重要增長極。南充作為雙城經濟圈輻射範圍內的“副隊長”城市，發展前景向好，充滿了機會。
一個健康、可持續發展的房地產市場，就是兌現南充“城市紅利”的轉換器。但願每一位南充購房者，都能成為維護南充樓市良好發展局面的智者。
