建業地產
建業地產集團，曾經以“情懷”和“品質”著稱的“業界清流”，如今也未能免俗，在銷售中玩起了“套路”。
據濮陽建業世和府項目業主反映，該項目銷售存在以下問題：以“贈送面積”為噱頭吸引購房者，涉嫌欺詐；同時，開發商要業主簽署《房屋改造協議》，將責任推給業主，希望介入調查。
對此，業內人士表示，“贈送面積”的做法涉嫌私自改變規劃、“偷面積”違規問題，給業主帶來“隱患”。調查顯示，除建業世和府外，該做法在濮陽壹號城邦等其他多個為建業住宅集團（中國）有限公司濮陽分公司（以下簡稱“建業地產濮陽分公司”）的項目存在，對此，相關部門卻並無公開查處信息。
贈送面積是“噱頭”
濮陽建業世和府項目現場
公開資料顯示，建業世和府項目位於濮陽市濮北新區，開發商為建業地產濮陽分公司，總規劃378畝，分四期開發，共3310戶。2018年6月開盤，目前二三期房源在售，戶型面積約110-200m²。
業主被建業世和府項目“贈送面積”的說法吸引。
“三室能變四室，開發商贈送8平米”，建業世和府項目置業顧問介紹。她表示，“三室兩廳兩衛”的戶型，建築面積約為136平米，開發商可以幫助業主進行改造，改造後戶型為“四室兩廳兩衛”，建築面積變144平米。
建業世和府銷售顧問展示的戶型改造示意圖
置業顧問展示的戶型圖顯示，“三室兩廳兩衛”的戶型設計中，除了正常廳室佈局外，還用陰影標出了名為“設備平臺”空間和部分陽臺，交房後，開發商會將 “設備平臺”和陰影陽臺，改造成為“臥室”和“書房”，“三室”魔術般的變成了“四室”。
“可拓展空間面積約8㎡”，戶型圖文字說明強調。
同時，其他戶型也有贈送面積的說明。
但是，如果要得到“贈送面積”，業主還要服從開發商其他的安排。
首先，除《商品房預售合同》外，業主要簽訂《房屋裝修改造協議》。協議的內容大致是“業主自願改造，因改造產生的問題由業主自行承擔”。同時，如果不想改造，業主簽訂《不改造協議》，協議大致內容為“業主放棄房屋改造，所有後果由業主承擔”。
然而，奇怪的是，銷售顧問介紹，協議簽約主體不是開發商，而是一家名為“合肥建工集團有限公司”公司，該公司具體負責房屋改造工程。
改造費收據，收款人為“合肥建工集團有限公司”
其次，除原房款外，業主還要交納“4000元”的“改造費”。對此，銷售顧問稱，“改造費”同樣交給“合肥建工集團有限公司”，該公司給業主提供蓋章的“收據”，“開發商只是代收”。
對此，很多業主表示，目前建業世和府均價為7900元/㎡左右，贈送面積市場價值為63200元，“能不心動嗎” 。
然而，天上真的會掉“餡餅”嗎？
“建業地產濮陽分公司在玩‘噱頭’，涉嫌欺騙消費者”，對此，業內人士說。他以開發商改造前的“三室兩廳兩衛”戶型為例進行了說明。
該業內人士指出，戶型圖陰影部分標註的“設備平臺”，是指供空調室外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建築內部空間及陽臺不相連通的對外敞開的空間，比較常見就是我們室外放置空調外機的“水泥臺”。
根據現行商品住宅建築面積計算規範規定，戶式集中製冷、供熱水的設備平臺面積應小於4平方米，分體制冷、供熱水的設備平臺每個面積應小於1平米且個數不多於主要建築空間個數，符合條件的設備平臺不計算建築面積；超出規定部分的，計算建築面積。
同時，與室內不相通的陽臺不計算建築面積，封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部建築面積，未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建築面積。
“現行商品房銷售法規規定，商品房未計入建築面積的部分不能銷售，但開發商已經將該部分的成本分攤到了房價裡，能說是‘贈送’呢？不計入建築面積的部分不能寫入房產證，但購房者已經為此‘買了單’，能說得到了‘實惠’嗎？”，該業內人士強調。
涉嫌違規藏隱患
更嚴重的是，建業地產濮陽分公司銷售“贈送面積”的做法涉嫌更多違規，同時給購房者帶來“隱患”。
據上述業內人士分析，建業相關操作涉嫌違規“偷面積”，實際逃避了部分土地出讓金和稅費支付，造成國家財政收入流失。
所謂“偷面積”是指利用商品住宅現行的建築設計規範，儘量多設計一些既可以讓業主利用，但又不計入建築面積或者只計算一半面積的居住空間，讓購房者覺得“物超所值”。
“偷面積”實質是鑽了相關規則的“空子”，減少了建築面積的套內平面面積，這樣一來，可以幫助開發商減少上繳土地出讓金和部分稅費，而在樓盤營銷時，更可以利用“偷”來的面積送給買房者，以增加項目銷售亮點。
其次，建業承諾為業主進行“二次改造”，涉嫌“擅自改變規劃”。
為了防止開發商“偷面積”，政府實施了建設工程規劃許可制度，商品房戶型經過相關部門審核批准後不得私自改動。建業承諾為業主進行“二次改造”，卻未明確“二次改造”是否經過相關部門許可，涉嫌“擅自改變規劃”。
同時，“贈送面積”的說法還涉嫌虛假宣傳。
“贈送面積”的前提應該是“所贈面積合法，且贈送人擁有合法產權”。即便開發商能通過“偷面積”達到“贈送面積”目的，但其所贈面積本身不被政府認可，不是合法面積，同時，開發商在售房時便已經將贈送面積的建築成本攤到房價中，“贈送”有名無實，故涉嫌違法虛假宣傳。
因為涉嫌違規，建業地產濮陽分公司的相關操作也給購房者帶來了很多“隱患”。
首先，安全問題。在建築設計方面，“設備平臺”的承重力有限，如果打掉做“臥室”或“陽臺”，一旦超重，會存在安全隱患。
其次，糾紛問題。將“贈送面積”改造成“臥室”或“陽臺”，擅自改變規劃，將來不能通過房管部門核查，很有可能辦不出《房產證》，還要被追究責任，出現不必要的糾紛。
再次，法律風險。“贈送面積”不能寫入《房地產證》，不受法律保護，不能投資、抵押，拆遷時不計入拆遷費補償，二手房出售時更不能銷售獲利，一旦出現其他不可預料的問題，法律風險陡增。
最後，實用性問題。贈送部分的面積，如設計不合理將影響採光、通風，房屋實用性大打折扣。
規避風險套路深
根據相關法規，如開發商擅自改變規劃，要受到主管部門處罰，然而，在實際操作中，建業集團加入了“告知”、“簽約”和“代收”等“套路”，企圖規避責任。
據瞭解，銷售顧問在介紹“贈送面積”時，也告知購房者一些諸如“贈送面積不能寫入《房產證》”的信息，有意避開了“隱瞞”、“誘導”；《房屋裝修改造協議》明確為購房者自願委託改造，且簽約主體為改造公司和業主，一旦涉訴，違規主體是“購房者”；同時，開發商只是“代收”改造費用，一旦出現問題，最多隻是連帶責任。
《房屋裝修改造協議》，明確寫明業主“自願委託”
然而，建業地產濮陽分公司真的能逃避得了責任麼？
對於購房業主能否順利辦理房產證的擔憂，銷售顧問信誓旦旦的表示，“改造”在相關部門驗收後進行的，建業董事長老家就是濮陽的，房管局很給面子，房產證不會辦不下來。
調查顯示，“贈送面積”現象也存在於建業壹號城邦等多個建業地產濮陽分公司項目，這些項目開盤時間較早，至今已有多年。然而，在這麼長時間裡，對此，濮陽市相關部門並未發佈公開調查或查處信息。
歡迎繼續關注事件進展。（《營銷界·市場與監管》雜誌·杜巖）
編輯：李木子
