近兩年，福田的新房非常稀缺，但只要有新盤入市，都能受到很大關注。
作為深圳首善之地，無論交通，生活配套，社區環境，福田都比較拔尖，淘房君身邊很多深圳朋友都有“福田情節”。
近期，淘房君踩盤發現，梅林有新項目皇庭世茂裕璽可能會在5月入市，中原的新盤預告裡也提到。
今天，淘房君來談談，實地踩盤後的感覺。
世茂收購皇庭股權，項目改名
項目名字叫皇庭世茂裕璽，是皇庭在梅林的一箇舊改項目，淘房君農曆年之前踩盤的時候，項目還叫做皇庭壹公館。
現場實拍
現在項目周邊的圍擋，還是隨處可見當時以皇庭壹公館名義進行的宣傳海報。
現場圍擋
據淘房君踩盤感覺，這個項目進度一直比較慢，而且藏在舊社區裡，比較低調。
直到上週，朋友圈開始刷世茂與皇庭聯手的海報，這個項目才被發現改了名字。
據南方都市報的消息披露，世茂在去年12月份收購了該舊改項目部分股權，佔股49%。
目前，項目的部分低樓層的外立面基本做好，綠圍已經開拆，深圳中原預測可能在5月入市。
現場實拍
淘房君走了一圈，大部分地面項目都圍起來，也沒見到有營銷中心的位置，因此網傳說其5月開盤，可能性較小。
下梅林舊改項目之一，周邊全是舊樓
區域得分（總分20）：16分
項目周邊幾乎都是老舊社區，且大部分都在下梅林的舊村改造內。
項目是下梅林舊村改造的二期，整體改造分為五期，第一期就是綠景虹灣，剩下的改造部分還沒開始。
項目周邊情況
項目周邊富盛花園、下梅林河背村、裕林花園、下梅林村、錦林新居等都是舊樓，項目被包圍在舊樓之間，年代感比較強。
在建的項目與錦林新居一牆之隔
而且這個片區已經很久沒有新盤入市了，唯一比較新的樓盤是綠景虹灣，還是2017年。
2條地鐵+北環大道，出行較便捷
交通得分（總分20）:17分
與項目比較近的地鐵站有2個，9號線的下梅林站和梅景站，都是步行十分鐘內能到達。
同時，稍遠一點還有景田站，是2號線和9號線的換乘站，去往福田中心區，高鐵站，車公廟都很方便。
如果是開車的話，直接入北環大道，去往南山、羅湖都很順暢。
公交相對弱一些，周邊的道路規劃比較早，自上梅林到項目的道路比較窄，上下班高峰期會有點小堵。
現場實拍
生活配套成熟，弱勢是缺乏名校
配套得分（總分20）：17分
項目所在的梅村區域很廣，本地人比較多，煙火氣比較旺盛，是非常成熟的居住區，生活便利。
淘房君實測了一下，項目隔壁是佐鄰虹灣的商場，300米左右有家樂福，旁邊的福田農批市場大概10分鐘能到。
臨街商店也比較多，梅林的美食也是出了名的多，夜市熱鬧。
周邊社區大部分是屬於梅山小學的學區範圍，中學是梅山中學。
但這兩所學校的排名並不靠前，是整個片區短時間內沒法解決的短板。
只有公寓可出售
產品得分（20分）：12分
據資料顯示，項目拆除重建範圍用地面積 14815.2㎡，開發建設用地面積 108973.75㎡，總建築面積 109163.93㎡，其中計容面積78603.85㎡（商業15000㎡，商務公寓37230㎡，住宅23800㎡），不計容面積 30369.9 ㎡。
在福田城市更新局查到的建設工程規劃許可證。
圖片資料據咚咚找房
項目規劃了5棟100米商座塔樓和3層地下室，加上底層商業裙房總面積約為10.9萬㎡。
其中A 座、B 座、C 座為商務公寓塔樓，D 座、E 座為回遷住宅塔樓。
因此，未來能出售的只有A、B、C三座商務公寓，但目前公寓的戶型還沒有流出。
網傳項目效果圖
項目周邊去年有公寓入市，熱度較高
價格得分（20分）：15分
因為是傳統住宅區內，所以同樣是公寓的產品比較少。
離項目最近的公寓是去年入市的傳麒景苑，面積段是27㎡~73㎡，開盤均價7.3萬/㎡，當時市場熱度較高。
參考傳麒景苑的價格，如果項目也是這個價位的話，算是中規中矩。
但就投資而言，租金情況還不錯，周邊沒有新房，傳麒景苑27㎡的公寓的租金能達到5000左右。
鏈家數據
能買入福田，但是公寓要不要糾結？
總評分（滿分100）：77分
項目優點：
1、 片區生活成熟，配套完善，有煙火氣。
2、 地鐵在旁，交通便利，來往各區方便
3、 位置在綠景項目後方，不靠北環大道，相對更安靜
4、 有舊改概念，喜歡博舊改的朋友，是個機會。
項目缺點：
1、公寓性質，自身具有學位、首付和落戶方面的缺陷。
2.、從建築體能看出容積率會偏高，綠化、公共配套難以滿足。
3、老破舊小區的通病，出租屋多，人口流動性大，追求社區生活品質的人會被勸退。
淘房君認為，對於喜歡福田，有“福田情節”的人來說，是個機會，但要不要買入公寓需要結合自身條件。
最後，皇庭世茂裕璽會是什麼價格呢？一起來猜猜。
重點提醒
據中介透露，近期有一群“比較專業的買房團體”，專門在景田，梅景，梅村一直到上梅林一帶看老破小，而且看的幾乎全是有舊改概念的老破小。
淘房君因為就是住附近，認識一些業主，
他們也表示最近看房的人確實比去年多，連帶著業主認為房租也可以適當漲一些。剛需朋友如果看房，請隨時對比業主喊價與近期實際成交價。
文中部分圖片資料自咚咚找房。
