房產投資本質上是比拼的什麼？
選籌能力？持倉大小？還是區域、地段、城市的選擇？
都不是。
比拼的是金融財技，房產的終極是金融。
在我們買前面幾套時，只要選籌別太差，一般都能賺到錢，時間的長短不同而已。
但到了三套、四套之後，考驗的的就是金融了，子彈不可能無限擁有，怎麼融到低成本，大額度，長週期的資金就決定了你能走多遠。
換句話說，你借錢的本事決定了你持倉的規模。
怎麼才算是好負債呢？
一般業內有三個考察標準：
第一、低成本。也就是利率足夠低，這個很容易理解。
一般實際年化7%以內資金可以大膽用。
7%——10%以內，可以考慮。
10%以上的只做短期週轉，一旦有合適的貸款產品就可以低息換高息，把高息的替換掉。
第二、長週期。
普通人所能接觸到的最長還款週期，就是房貸，30年，簡直歷經歲月變遷，房貸政策是福利政策，我們要感謝他。
第三、大額度。
一般信用貸的額度是30萬，裝修貸的額度是30萬，分期卡一般也在30左右，經營貸額度沒有標準，高的可以做到非常高，正常幾十萬也不難。
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大家有沒有發現一個問題，和信用卡相比，這已經是很大額度了。
所以，真正的高手，初期是玩卡的，到了中後期，就不再過於執著了，為什麼？
卡額度少，而且非常繁瑣，一不小心徵信就花了，得不償失。
而想辦法申請一個大額的信用貸之類的產品，循環授信，運氣好還能做到先息後本，和玩卡相比，簡直輕鬆加愉快。
當然了，卡也有很多其他玩法，單純的額度黨不多。
順便說一下，卡貸的順序原則。
普通人正常情況卡額度上限大約在100——150萬，再加上卡的其他玩法，卡還是值得養的，深度玩家，一年靠卡賺20幾萬的大有人在。
總體原則是先卡後貸。
直接申貸很容易因為負債率高造成拒批或低額，首卡的額度一定要想辦法申大額，這樣其餘卡才不會太低，上來就是菜卡，後面的大概率都差不多。
對於優質單位的人來說，可以先申請信用貸，先申請先投資，早收益。
哪些是優質單位？如公務員、學校、醫院、事業單位、國企、世界500強等等。
房產投資到了中後期主要考驗的是融資能力（其實平時生活也很有用），大量負債該怎麼管理？
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一方面應該放平心態，我們負債不是貪圖享樂、超前消費，而是為了未來更好的生活。
另一方面，可以給大家幾個標準做參考。
第一、規劃資金，配平收支（特別說明：借錢也是收入的一種），保證月供不斷流。
第二、借低還高。即上文說的，用大放水時期的低利率換掉高利率貸款。
第三、用長週期債務換掉短週期債務（借長還短）。
第四、切勿短債長投。
只要恪守這幾個原則，一般就不會出問題。
在知曉負債管理後，我們再來聊聊貸款常識，瞭解了這些，才能選出性價比高的貸款產品。
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一、目前，市面上我們可以接觸到的主流貸款產品包括：
1、住房按揭貸款
2、房產抵押貸款
3、信用貸款
住房按揭貸款也就是我們平時買房常用的貸款類型。
房產抵押貸款包括個人消費貸款和經營貸款。其共同點是都需要房產做抵押。
個人消費貸申請對象為個人，消費名義，額度一般可做房產的5-7成，利率在7左右。
經營性貸款申請對象為公司，是公司經營為名義。這個也是目前主流的籌資方式，註冊一個空殼公司，平時做零申，你懂的。
信用貸款目前市面上產品非常多，四大行的產品利率會低一點，如建行的快貸，工行的融e借，中行的中銀e貸等。其他股份銀行如招行的e招貸、交通的天使貸、光大的圓夢金等等，利率會高一點，有的甚至很高，實際年化十幾不在少數。
二、月息x分，月息x釐
釐與分都是民間借貸術語，“釐”是千分之一，如月息6釐，即借款金額的0.6%，如貸款100萬，用時一個月，則利息為6000元。釐一般是指月息。
“分”是百分之一，若月息一分，即借款金額的1%，如貸款100萬，用時一個月，則利息為10000元。
三、等額本息和等額本金
等額本息是每個月固定還款，在絕大多數的情況下，一般的建議都是直接選等額本息就行，是比較划算的。
等額本金，就是逐月遞減的。初期還款壓力大，佔用資金多。
順便說一下LPR。其實不用過多憂慮，直接轉就行，在未來可預見的很多年，利率下行是大趨勢。
另外，以上三種方式要論證為什麼這麼選是需要大量較為複雜的計算，所以，一般情況情況下，記住結論就可以了。若感興趣，可以坐下來慢慢算。
四、先息後本。
即每個月只還利息，本金到期一次性付清。這類產品是投資者最鍾愛的，若遇到合適的年限，如五年先息後本，真的是做夢都能笑醒。
五年，房產造詣尤其獲利出場了。真香！
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五、逾期。
指未在約定時間內還款。
這個規定的非常刻板，即使晚一天都不行，少數銀行有容時服務，也就是說可以晚一天或兩天，但實在不建議去搏這個概率，一旦上徵信，記錄保留五年，嚴重得不償失。
偶爾有一次忘記還款，想到後立刻先把錢還上，不要以為就此萬事大吉，銀行扣款時間都是一定的，所以，要立刻打電話給客服詢問，說明情況。
在以前文章中，我們就提到過，要像愛護眼睛一樣愛護自己的徵信，在未來，徵信的作用，絕不會只在金融方面。
窮人迴避風險，富人卻主動管理風險。本質上，所有的投資都是用風險置換收益，不管理風險，只知道埋頭苦幹的人，是很難改善家庭環境，實現階層躍升的。
祝大家置業順利。
歡迎到公號【槓桿集】找我，周星馳也在等你哦。。作為普通人一生中最大的單筆花費，多學習一點房產知識，肯定沒壞處的。
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