如果簽署了租賃合同，但是卻無法註冊營業執照,那怎麼處理?很多需要審批的行業，如餐飲行業等，經常面臨這種問題。
因為餐飲行業參與者往往規模較小，法律意識淡薄，而適合做餐飲的商鋪也是供小於求，所以往往房主在交易過程中有一定的優勢，因而這類糾紛本身就常見易發，這類案件的難點是，我國的合同法往往賦予守約方選擇權，也就是一般情況下，只有守約方有解除合同的權利，違約解除權完全以保護非違約方利益設立，對違約方的懲罰在於其不能再通過合同獲利，且需要承擔違約責任。但是這類案件，如果發生糾紛，往往是租戶進行違約，然後為了避免更大損失，要求解除合同。
下面，我結合和平法院的一則案例，談一談這類案件一個可行的代理思路。
本案案情
從判決書來看，本案的案情大致如下：
馮某2018年3月12日租了王某的房子，準備幹餐飲，月租金3600元，押金4000元。天津現在租房子基本都是交三押一，所以馮某就支付三個月租金及押金共14800元。當然這個事王某也認可。事情的關鍵是，幾天後，當馮某向市場和質量監督部門申請餐飲類相關行政許可登記時，相關部門不予登記，理由為違反《天津市市場主體住所經營場所登記管理暫行辦法》第十條第二款。該條款內容為：“違反房屋安全使用管理規定和房屋租賃管理規定，擅自改為生產、餐飲等的住宅樓房中的部分住宅房屋”不得登記為住所（經營場所）。
本案原告馮某表示被告王某曾口頭承諾該房屋具備辦理營業執照的條件，如不能則解除合同並返還押金。所以當其被工商行政主管部門告知不符合申請條件而不予辦理營業執照時。立即就起訴到了法院。
在庭審中呢，本案的被告王某辯稱：對合同簽訂情況及收取三個月租金和押金共14800元的事實無異議，不同意原告的訴訟請求。原告主張被告在籤合同前答應可以辦照的事實不存在。
從判決來看，在法院審理過程中，雙方對於整個租賃的過程還是認可的。雙方的爭議焦點主要集中在一、導致合同目的不能實現的違約責任的認定問題；二、解除合同的正當性問題；三、押金和租金的返還問題。
不過在判決書上對於事實認定目前，我們還是需要注意以下的描述：
一是，法院認為，原告提交證據不足以證明被告承諾保證涉案房屋可以辦理營業執照。在庭審中，原告提交了一段錄音，但是法院顯然認為該證據不能證明原告馮某的解除合同的目的。這也給我們以提示，就是相關合同目的的約定一定要以書面形式作出。
另外，2018年3月12日被告以微信的形式將涉案房屋公有住房租賃合同發給了原告。2018年4月4日原告以EMS快遞的形式將解除函、鑰匙和電卡等退還被告，被告於2018年4月6日簽收。
顯然，原告諮詢了律師，並採取了解除合同的措施，避免了損失的進一步擴大。的這一措施顯然有助於解決相關事項。法院最後認定合同解除的時點也是房主簽收快遞的時點。並且法院在判決書上也予以了描述。“經法院釋明，原告已經通過郵寄的形式將鑰匙退還，且明確表示不同意繼續履行合同，被告應儘快收回房屋，減少損失，否則就擴大的損失將承擔相應的風險。被告堅持認為對於原告已經預交的三個月租金屬於原告使用期間，該期間期滿後才同意收回房屋，亦不同意在本院主持下交接房屋。”
還有就是合同約定，雙方租賃合同8.7條約定，任何一方不得擅自提前終止合同，否則視為違約，守約方有權單方解除租賃或要求違約方繼續履行本合同，並有權要求違約方支付一個月租金作為違約金。守約方因違約方行為所遭受的實際損失大於本合同約定的違約金數額，守約方有權要求違約方賠償其超出違約金部分的損失。
該合同約定顯然對於原告是不利的。
本案經過一審、二審。二審中法院對於本案的爭議焦點進行了如下論述：
法院認為
關於爭點一，本案違約責任的具體認定應以合同約定為依據。從《房屋租賃合同》內容來看，雙方雖然明確約定了租賃涉案房屋的用途是餐飲服務，但並未顯示上訴人有保證涉案房屋可以辦理營業執照的相關承諾。基於誠實信用原則，上訴人王勝華作為出租人，僅是承擔辦理營業執照的協助義務，而非全部辦理義務。此外，現有的證據並不能證明上訴人王勝華對涉案房屋不能辦理營業執照的限制在簽訂合同時是明知的，而被上訴人馮翔飛作為餐飲服務的經營者，其對涉案房屋的性質、用途和使用狀況是清楚的，但是並未盡到審慎的注意義務。綜合上述各點，一審法院認定被上訴人馮翔飛違約並無不當，本院不持異議。
關於爭點二，被上訴人馮翔飛作為違約方，雖不能行使法定解除權，但是鑑於其不再使用涉案房屋的意思表示以及涉案房屋無法辦理營業執照的現實情況，強制繼續履行既違背自願原則，又無法實現合同目的，而且成本過高，故強制履行並非理性之選擇。一審法院為平衡雙方當事人的利益，並基於效率原則的考慮，確認被上訴人單方解除合同的效力並無不妥，本院予以確認。
關於爭點三，經審查，一審法院綜合考慮被上訴人馮翔飛違約、雙方當事人實際利益情況以及被上訴人馮翔飛就擴大損失所承擔的相應責任，所作判決，合理適當，本院不持異
裁判結果
天津市和平區人民法院於 作出相關判決：一、確認雙方就房屋簽訂的租賃合同於2018年4月6日解除；二、本判決生效之日起十日內，王勝華返還馮翔飛租金1800元及押金4000元；三、駁回馮翔飛其他訴訟請求。
宣判後，王勝華對判決不服提起上訴。天津市第一中級人民法院於2018年8月24日作出(2018)津01民終6261號 民事判決：駁回上訴，維持原判。
律師評析
本案原告馮某承租案涉房屋是為經營餐飲服務，這是訟爭合同的主要合同目的，因案涉房屋不能辦理營業執照，無法正常經營，所以合同目的不能實現。
在庭審中，原告馮某希望解除合同，而房主王某希望合同繼續履行，這也是雙方的根本分歧。而法律難點就是前面所說的違約方解除權的問題。但是迴歸到本案，馮某的合同目的不能實現，已然沒有繼續履行的意義。而房主解除合同之後，還可以繼續出租房屋。所以利益相對具有了保障。正式基於這一考慮。本案中迴歸到公平正義的法律原則，賦予馮某解除合同的權利，對這一不平衡的狀況予以再平衡是恰當的。
前事之鑑 後事之師
一、對於合同目的的約定必不可少，並且一定要對於合同約定予以明確，並且完善相關的解除合同條款。
二、雖然本案迴歸到法律原則給與了原告，也就是租賃合同的違約方解除合同的權利，但是該權利並沒有通過法律條文予以確認，也就是說，違約方解除權並不能通過自行通知的方式實現，而是需要通過訴訟或者仲裁的形式進行確認。因而在糾紛發生時，如果協商不成，應儘快安排起訴，以避免損失的進一步擴大。
