說到提前還款，那就不得不說一下要不要借房貸的問題了。
很多人會說，這還用問麼？當然要借了，借的越多賺的越多啊，好多人都這麼說的。
別急，今天我來給大家詳細講講其中的秘密。
等額本息與等額本金的選擇
首先講講貸款的兩種方式區別，對於絕大部分普通人來說，等額本息和等額本金是最容易被弄混的地方。
以前網上有很多文章說，房貸用等額本金好，等額本息會多交幾十萬的利息，真的是這樣麼？
錯了，等額本金和等額本息的利率是一樣的，他們倆最大的區別，在於等額本金，你前期還款較多，僅此而已。
我現在以100萬房貸30年舉例，基準利率設定為4.9%。
如果採用等額本息法，每月應還款5307元，30年累計還款191萬，你大概需要給銀行91萬做利息。
採用等額本金法，第一個月應還房貸總額為6861元，每個月將會固定還本金2777元，利息將逐漸減少，第一個月應還利息4083元。
30年累計還款173萬元，比等額本息法少還款接近20萬。
看到這裡，你可能會說，你看吧，別人網上沒說錯啊，等額本金法就是省錢，我就借了100萬，結果少還20萬的利息，這麼驚人的差別，難道還不能說明問題嗎？
當然不能，實際上等額本息法對消費者來說是最有利的。
我們再看兩組數據：
到了房貸第360個月時，等額本息每個月還是還款5307元，但是其中5286元是本金，利息僅為21元。
而等額本金法，前期還款太多，第一個月要還款高達6861元，而最後一個月，只需要還款2789元。
對比這幾個圖，大家是不是會想起網上流傳的另一個說法：“等額本息法前期還的都是利息，後期還的才是本金，如果前幾年沒有提前還款的話，就不用還了，因為後期再還就虧大了”。
這個說法肯定是不對的。
我們仔細對比兩個圖就會發現，不管你是等額本金法還是等額本息法，隻影響你每個月還的本金數量，而不會影響你還款的利息，你還的利息是一樣多的。
你仔細看看兩種還款辦法的數據，第一個月需要償還的利息都是4083元，但是隨後等額本金法應還的利息在迅速減小，為什麼呢？
因為在第一個月，兩種辦法所佔用的本金，都是100萬整，所以他們當月應還利息的金額都是100萬*4.9%/12=4083元。
但是這個月，等額本金法額外還了2777元的本金，而等額本息法，只還了1223元的本金。
從第二個月開始，等額本息法佔用銀行的本金，就變多了，隨著時間的推移，它額外佔用的銀行本金，會越來越多。
你佔用了更多的銀行本金，利率一樣的情況下，你應繳的利息當然應該變多。每一期你應繳納的利息，都是你當期佔用本金*利率，等額本金和本息均是如此。
但是你別忘了為什麼要貸款買房，就是因為沒錢才找銀行貸款買房啊，我要是有錢我還貸款幹嘛。至少90%以上的普通人，都希望佔用更多的銀行本金，越多越好。
如果能永久佔用銀行的本金，每期只還利息不還本金，那簡直太爽了，這樣的條款如果能籤100年，而不是30年，那這筆錢和白送給你也沒什麼區別了。
出於這種思維考慮，那我們當然更傾向於選擇等額本息法，因為這種辦法前期償還的本金極少，貸款買房的人群，絕大部分，都是現在沒錢，未來有錢。
你再想想70年代的萬元戶，那可是要被全國新聞媒體爭相報道的，全國都得跟他學習致富經。
但是今天的一萬塊，想買下房子的一平米，都得加錢。
到底要不要提前還款
由於過去20年房價始終上漲，基準利率是4.9%，只要房價增幅超過這個數值，那麼買房貸款就一定是划算的，那自然是房貸借的越多賺的越多。
但是還有不少人，他們除了借房貸之外，還把手頭的現金借給別人或者金融企業來吃息差，甚至覺得自己隨便理理財，就能跑贏房貸，可是現實呢……
這類可以提前還貸：
這幾年有好多為了8%收益把錢存到P2P，自己還欠著幾十萬房貸的傻白領，前段時間P2P平臺連環大爆雷，遇上了現在就只有打碎門牙往肚裡吞啊。
你如果欠著房貸把錢去買理財的，銀行的理財收益一般是4%附近，比你房貸的基準利率還低1個點，你就細品吧。
所以對於這樣的人，直接把錢提前還貸，是最佳的選擇。
還有買房時，承受了房貸利率大幅度上調，甚至上調20%—30%的，建議你等房貸下浮的時候，直接進行置換，就是把你現在的賣了，再買個新的。
這類不要提前還貸：
如果買房時享受了房貸利率折扣優惠的，選擇等額本金還款已超三分之一的，還有牛逼的投資小達人，能遠遠跑贏銀行貸款利率的，這些都建議不要提前還款。
說一千道一萬，還得手上有錢才有資格做這道選擇題。
這世界上，不是所有人都願意去借房貸的，還有不少人，就是願意全款買房。而很多人不這麼做的原因，是因為他們沒有全款的錢……
看明白了嗎？歡迎大家評論提問。
