隨著北京冬奧落地石景山、新首鋼高端產業綜合服務區崛起，京西石景山板塊近年成為北京樓市矚目的熱點區域。去年以來，石景山多宗不限價優質土地吸引了中海、華潤、融創等大開發商爭奪，這些項目在今年即將同臺“競技”，石景山區域也將步入房價“7萬+”的改善時代。
中海、華潤、融創打擂臺，“四大金剛”同場競技
4月27日，中海在石景山首鋼園區東南區的新盤官宣，案名定為“中海·天鑽”，主推產品為90-165平方米的三面寬三居、四面寬四居至五居，預計5月入市。中海稱，中海·天鑽將是中海寰宇天下的“再升級”，而其戶型也被市場期待成為“神戶型”升級版。
同樣位於首鋼園區東南區的中海旗下另一純商品房項目——中海首鋼·長安雲尚，也將在5月上旬開放樣板間，目前已啟動排卡。長安雲尚與迎來收官的長安雲錦毗鄰，以78平方米三居“神戶型”、高得房率、大面寬等優勢引發了京西一大波剛需關注。
而與中海“同臺競技”的華潤“九里系”產品——長安九里，作為石景山今年入市的首個純商品房項目，主打138平方米四居戶型，屬於石景山稀缺的大面積改善產品。長安九里樣板間開放當日，售樓處人頭攢動，購房客須排長隊等待才能進樣板間看一眼。趕在“五一”前，長安九里也已啟動認籌驗資。
長安九里樣板間開放當日，售樓處人頭攢動，不少購房人戴著口罩選房。
去年以來，石景山古城區域“大手筆”出讓四宗不限價地塊，其中兩宗就是長安九里和長安雲尚，另外兩宗優質地塊在今年初被中海、融創分別拿下。中海36.5億元拍下的地塊即為中海·天鑽，融創34億元拿下的地塊與中海·天鑽毗鄰，動作雖慢一步，今年也會進場。這四宗地塊上的純商品房項目，稱得上“四大金剛”。不難看出，今年將是三大開發商在石景山各出大招、“四大金剛”同臺競技的一年。加上該區域未完成去化的禧悅學府等限競房庫存，今年的石景山市場，註定熱鬧無比。
長安九里以住宅樓面價推算，單價應在7萬元以上。另據開發商透露的信息，中海·天鑽為中海在北京的首座“天”字豪宅產品系，其產品價格不會低於同區域的長安九里和長安雲尚，只會更高。而融創穫得的地塊，被業界預期售價將在8萬元/平方米左右。毫無疑問，石景山樓市即將進入房價“7萬+”乃至“8萬”時代。
剛需、剛改產品發力，“攔洪壩”效果明顯
近年來，石景山一直是北京市場矚目的熱點區域，還出了個連續兩年百億單盤銷冠——中海寰宇天下。
北京中原分析師劉文磊回顧，2018年，“五里坨三兄弟”入市，同時，中海寰宇天下商品房帶動了石景山整個區域的成交；自2019年開始，石景山供應不限價土地，吸引了中海、華潤、融創等大開發商爭奪，自此，石景山由限價房逐步向商品房轉化。近兩年，區域內產品以剛需、剛改產品為主，多為80-130平方米的住宅產品。
中海和中海寰宇天下，是談論石景山這塊北京“樓市福地”繞不過去的話題。京西樓市流傳著一句話：近三年，石景山每賣出10套房子，有7套出自中海。近7年，中海在石景山開發了10個樓盤，最亮眼的成績就是中海寰宇天下，曾在2018年､2019年，連續兩年摘得北京市場銷冠，以雙百億的銷售額，打破北京單盤銷售最快過百億的歷史記錄。
對此，合碩機構首席分析師郭毅分析稱，過去十年裡，京西板塊一直處在剛需產品的供應空窗，同時缺少剛改型項目；由於缺新房，二手房市場也一直“老破小”佔主力，區域多年積累的改善需求一直“蟄伏”。正因此，中海寰宇天下一個項目，就把整個京西的需求都吸納了過來。
“尤其是去年以來，京西板塊的一些項目做小了單套面積，比如禧悅學府、長安雲錦都推出70多平方米的產品，新登臺的長安雲尚也有78平方米產品。單套面積做小、總價做低，降低門檻後，圈定了一批京西的剛需人群。京西板塊的客戶基數充分被這幾個項目調動了起來。”郭毅說。
郭毅認為，低總價的特點形成了“攔洪壩”的效果，把京西有置業需求的人群，全部“攔截”在了石景山西五環周邊，由此形成了石景山“獨紅”，門頭溝、房山一些樓盤被“截客”的局面。
區域煥新，房價直奔“7萬+”
從曾經沒有新房可買，到誕生連續兩年的北京市場銷冠樓盤，石景山緣何成為北京“樓市福地”？
劉文磊表示，作為六大城區之一的石景山板塊，近年來隨著北京冬奧落地、新首鋼高端產業綜合服務區崛起、長安街西延線及地鐵6號線西延線通車等一系列利好事件，再次成為市場矚目的熱點區域。
“新首鋼、冬奧對區域的拉動，以及整個區域的煥新，令人們重新認識了京西。”郭毅說，從建設地鐵、拓寬公路，到打通微路網循環，以及知名學校、商業消費品牌的落地，都給京西帶來了全面的城市化升級。這些“合力”凝聚在一起，造就了全新的生態宜居板塊。“石景山區域的‘熱’正是合力的結果，使人們窺見未來更好的產業前景。”
郭毅認為，從變化的迅速、人們對區域認知的顛覆性改變看，石景山和北京城市副中心有相似之處。但北京城市副中心有“加強版”限購的制約，購房需求很難兌現和落地；而在石景山，只要符合北京購房資格就能購房。“因此，這個板塊承載了這麼多購房需求，拉動了區域的整體發展。”
據北京中原數據顯示，石景山2019年全年銷售了3471套住宅，成為區域的歷史高點。劉文磊告訴新京報記者，今年，石景山區域預計供應商品房3000套，產品包括60-130平方米的一居、二居、三居、四居室，可滿足各類家庭結構所需。與此同時，區域內部面臨著激烈的市場競爭，既有商品房、限競房同價、不同位置的競爭，又有同位置同價、不同質的競爭。在單價“7萬+”的水平下，有精裝加持的產品，也有優勢突出的產品。“在總價趨同的情況下，競爭激烈，各大開發商也必將使出渾身解數。”
新京報記者 王海亮 圖片來源 王海亮攝
編輯 武新 校對 陳荻雁
