佛山南海海八路沿線，桂城街道疊北社區內，一片625畝的土地正被快速改造。每次經過這裡，看到兒時野炊的地方將建起全新的產業小鎮，村民何小姐都很期待，“以前這裡是農田，後來變成華南汽車城，現在又將迎來新的變化。”
何小姐口中的產業小鎮，是桂城在3月11日動工建設的時代中國·愛車小鎮（下稱“愛車小鎮”）。這一採用全國首創土地“混合開發”模式進行改造的項目，將建設成以汽車銷售及售後服務、汽車文化旅遊、餐飲娛樂、酒店服務等為一體的大型綜合性汽車文化產業小鎮，促進產業集聚與沿線城市景觀提升。
愛車小鎮規劃圖。桂城宣辦供圖
土地“混合開發”新模式如何平衡各方利益？
行駛在海八路上，路兩邊的華南汽車城，一座座4S店毗鄰而立。這裡，是珠三角地區規模最大、汽車品牌最集中、功能較齊全的汽車銷售市場之一。
從1999年開始打造的華南汽車城，目前已經集聚了大批圍繞汽配衍生的上下游配套服務業，有汽車銷售商戶70餘家，4S店40多家，年銷售額超百億元。
但隨著經濟和城市的高速發展，華南汽車城開始暴露出一連串問題：功能單一、服務檔次不高、空間佈局雜亂、土地利用價值低……改造提升產業升級，成為必選路徑。2017年，南海區謀劃了新一輪城市更新十大示範片區，桂城愛車小鎮被列入期中，成為南海區產業提升改造的重點項目。
根據規劃，項目將分兩期改造，首期總投資超100億元，即“國有+集體、住宅+產業、出讓+出租，以產業開發為主、住宅開發為輔”的土地複合利用方式，通過引入社會資本跨界共建，調動各方參與改造的積極性，連片改造為融合住宅、商服、生產等功能齊備的綜合性項目，推動城產人的高度融合。
這一全國“混合開發”模式將如何落地？桂城街道辦事處主任岑灼雄介紹，小鎮所在地塊出讓時，就明確了國有土地將局部改為住宅，部分改為商業辦公場所；集體土地則將打造以汽車產銷、體驗等於一體的配套綜合性載體。“通過打造該項目，讓人們可以在這裡工作、生活、消費體驗等。”岑灼雄說。
這也意味著，通過“混合開發”的手段，幾塊地“打包”發展，既要開發商住又要做好產業配套，既可以用“工改商”帶來的回報去彌補“工改工”回報慢、週期長的問題，以此達到政府推動產業發展的意圖，同時又能平衡經濟賬，保障權屬人的利益，實現多方共贏。
同時，愛車小鎮也是桂城首個商業開發後不改變原有產業主題的“三舊”改造項目。
愛車小鎮開工儀式現場。南方日報記者 戴嘉信 攝
租金容積率提升，拓展城市新空間
按照規劃，完成改造後的小鎮，將串聯起佛山中軸線與千燈湖軸線重點區域，進一步拓展佛山中軸線北門戶片區空間，同時，還有望推動疊北集體經濟可持續發展，促進發展汽配等產業集聚、沿線城市景觀提升。
看著眼前的施工現場，疊北社區黨委書記龐朝漢很是感慨，“經過幾年的整理，目前愛車小鎮所在地工業區均已搬遷，小鎮項目終於落地，村民盼望的心也終於落下了。”
土地“混合開發”，這次的變革將如何實現共贏？“改造前，愛車小鎮容積率僅0.8—1.0，擁有載體約20萬平方米。一期完成改造後，總建築面積將達75萬㎡，租金也將由現在的十幾元上升至23元/平方米，讓村集體、企業、社會共享城市更新的紅利。”岑灼雄說。
租金的上升，在龐朝漢看來使村民不用依靠賣地就能獲得不錯收益，不僅留住了“母雞“，還讓它繼續為村民“生蛋”。
另一方面，時代中國總投資將超百億元，對於當地社會經濟發展、稅收等方面將起到一定的拉動作用。時代集團副總裁兼佛山公司總經理週四陽透露，時代將通過這一項目，實現區域現有汽車產業的集聚提升，滿足未來消費升級的需求。
由此，一個“舊改”的推動，不僅將提升城市形態，拓展產業發展空間，還能留出更多的空間實現“騰籠換鳥”，大力發展“兩高四新”的產業，實現政府、社會、村民的三方共贏。
岑灼雄還表示，在愛車小鎮首期啟動改造的625畝範圍內，將通過產業的升級迭代創造新空間，提高超兩倍的物業價值。小鎮未來稅收、消費拉動、就業人口將呈現幾何級增長，為土地、城市創造更優質的價值。
【南方日報記者】藍志凌 李欣
【作者】 藍志凌；李欣
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
