轉自煙語法萌
裁判要旨
買受人與出賣人簽訂買賣合同購買案涉房屋時，出賣人尚未取得房屋產權證，故買受人在簽訂房屋買賣合同時就應當預見到出賣人向其辦理房屋過戶登記存在障礙。並且，該房屋由出賣人通過辦理按揭貸款購得，房屋上設有抵押權。在滌除抵押權之前，買賣雙方仍無法辦理過戶登記。綜合上述事實，人民法院認定系買受人自身原因未辦理過戶登記，並無不當。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2020）最高法民申1100號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：劉路朋，男，1994年3月8日出生，漢族，住河南省登封市。
委託訴訟代理人：包訓文，河南正方圓律師事務所律師。
委託訴訟代理人：潘慶，河南正方圓律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：王獻召，男，1978年9月26日出生，漢族，住河南省鄭州市金水區。
被申請人(一審被告、二審被上訴人)：中原資產管理有限公司，住所地河南省鄭州市金水區才高街6號。
法定代表人：馬洪斌，該公司董事長。
委託訴訟代理人：胡濤，河南成務律師事務所律師。
委託訴訟代理人：徐超，河南成務律師事務所實習律師。
一審第三人：河南省省直機關住房資金管理中心，住所地河南省鄭州市金水區經三路6號。
法定代表人：劉景麗，該中心主任。
一審第三人：鄭州萬家樂房產策劃有限公司，住所地河南省鄭州市高新區銀屏路25號1幢1單元1-2層附3號。
法定代表人：張凱閣，該公司總經理。
再審申請人劉路朋因與被申請人王獻召、中原資產管理有限公司(以下簡稱中原資產公司)及一審第三人河南省省直機關住房資金管理中心、鄭州萬家樂房產策劃有限公司案外人執行異議之訴一案，不服河南省高級人民法院（2019）豫民終732號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。
劉路朋申請再審稱，（一）原判決適用法律錯誤。劉路朋申請排除的不是案涉房屋上的抵押權，而是普通的金錢債權。一二審判決以劉路朋明知案涉房屋存在抵押為由，認定案涉房屋未辦理過戶登記是“買受人自身原因”所致，屬適用法律錯誤。劉路朋阻止執行的對象不是河南省省直機關住房資金管理中心的抵押權，而是中原資產公司的普通債權。劉路朋沒有對抗抵押預告登記人的物權期待權。一二審判決以案涉房屋設有抵押為由，駁回劉路朋的訴訟請求實屬不當。劉路朋自2016年11月26日居住在案涉房屋，對案涉房屋已實際佔有。根據物已交付的債權優先於金錢債權的原則，在案涉房屋所設抵押權消除後，劉路朋理應享有優先於中原資產公司處分案涉房屋的權利。
（二）原判決認定的主要事實缺乏證據證明。案涉房屋沒有及時辦理過戶，是因為沒有房產證。一二審判決認定是劉路朋逃避納稅導致房屋未辦理過戶，過於主觀，且缺乏證據和事實依據。根據《鄭州市房屋登記條例》第二十八條規定，房屋過戶的條件之一是取得房產證或是不動產證。案涉房屋為新建期房，劉路朋與王獻召於2016年11月18日簽訂合同時，案涉房屋尚未辦理房產證，不具備過戶的條件。基於此，雙方才約定在契稅票滿兩年進行過戶。一二審法院認定合同雙方約定契稅票滿兩年後進行過戶具有主觀逃避納稅的意圖，系法官主觀臆測。根據劉路朋二審提交的房屋產權辦理告知書、實測面積確認協議等證據，案涉房屋開發商河南省美景之州地產開發有限公司於2018年6月30日通知王獻召辦理房產證，而河南省鄭州高新技術產業開發區人民法院於2018年5月22日就已經預查封案涉房屋。案涉房屋未辦理過戶登記不是劉路朋能夠控制的。案涉房屋何時能夠過戶，也不以劉路朋主觀意志為轉移。
（三）劉路朋已經履行合同所約定的內容，案涉房屋沒有過戶不是劉路朋自身原因造成的。劉路朋與王獻召於2016年11月18日簽訂的《鄭州萬家樂房產營銷策劃有限公司買賣合同》《補充協議》明確約定，案涉房屋成交價為110萬元，劉路朋支付首付款85萬元，王獻召負責解押。合同簽訂當日，劉路朋支付首付款85萬元，按照約定履行了合同義務。此後，劉路朋共向王獻召支付了105萬元房款（佔總房款95%以上）用於解押。對於剩餘的5萬元，劉路朋在二審開庭中明確表示願意替王獻召支付。以上事實足以證明，案涉房屋沒有過戶系開發商未及時辦理房產證以及王獻召違反誠實信用原則未及時解押所致。
（四）相對於中原資產公司的普通金錢債權，法律更應優先保護劉路朋作為弱勢一方的生存權。除案涉房屋外，劉路朋沒有其他住房。劉路朋與王獻召簽訂合同後，一直居住在案涉房屋。故依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定申請再審。
中原資產公司提交意見稱，劉路朋的再審申請理由及請求不能成立，依法應予駁回。（一）案涉房屋未辦理過戶完全是劉路朋自身原因所致。劉路朋與王獻召簽訂的買賣合同以及補充協議的內容充分證明，劉路朋明知王獻召未辦理案涉房屋房產證，無法辦理房屋買賣過戶登記手續以及即使王獻召取得產權登記證書，因案涉房屋設有抵押，也無法辦理房屋買賣過戶登記手續的情況。劉路朋與王獻召在合同中約定契稅滿兩年後過戶，根本目的是為了逃避稅收，自身主觀過錯明顯。原判決認定案涉房屋沒有辦理過戶登記是劉路朋自身原因所致，證據確鑿。
（二）劉路朋未按照合同約定支付房款，其與王獻召串通偽造證據，這一違法行為不應得到支持。劉路朋提供的其與王獻召於2018年6月15日簽訂的《補充協議》以及王獻召於2018年6月15日、6月29日、7月6日、7月19日向其出具的四份收據明顯是雙方串通偽造的，其所稱的提前支付購房款的理由與案涉買賣合同和第一份《補充協議》約定的付款原則完全違背，足以說明提前付款理由是虛假的。除前述四份收據外，劉路朋也未提交實際已經支付20萬元購房款的任何證據。
本院經審查認為，劉路朋的再審申請理由不能成立。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
本案中，劉路朋於2016年11月18日與王獻召簽訂買賣合同購買案涉房屋時，王獻召尚未取得案涉房屋的房產證。直到一審訴訟時，王獻召仍未取得案涉房屋的房產證。故劉路朋在簽訂房屋買賣合同時就應當預見到王獻召向其辦理房屋過戶登記存在障礙。案涉房屋由王獻召按揭貸款購得，房屋上設有抵押權。在滌除抵押權之前，當事人仍無法辦理過戶登記。劉路朋與王獻召約定契稅票滿兩年後進行過戶，則在契稅票滿兩年之前案涉房屋還不能辦理過戶登記。 綜合上述事實，原判決認定系劉路朋自身原因未辦理過戶登記，並無不當。劉路朋提交的證據不足以證明其就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。
綜上，劉路朋的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回劉路朋的再審申請。
審 判 長 萬會峰
審 判 員 張淑芳
審 判 員 謝 勇
二〇二〇年三月二十七日
法 官 助 理 郭培培
書 記 員 張靜思
轉自：民事審判
