黃老邪和妻子馮蘅常年居住在桃花市，夫妻二人婚後購買了一套房屋，該房屋登記在黃老邪個人名下。黃老邪愛女黃蓉學業有成後便離開桃花市開始闖蕩。
懷孕後的黃蓉和丈夫回桃花市隱居，生下女兒郭芙後對她異常憐惜，事事縱恣。黃老邪和馮蘅也十分珍視這個外孫女。郭芙18歲後，黃老邪將前述夫妻婚後購買並登記於自己名下的房屋作為禮物贈與她，為方便過戶，雙方簽訂了房屋買賣合同，將房子以1元的價格出售，並辦理了過戶登記手續。
馮蘅知道此事後十分不快，倒不是氣黃老邪將房屋給了郭芙，而是氣他不和自己商量就直接處分了夫妻共同財產。一氣之下，將黃老邪告上法庭，請求法院確認前述房屋買賣合同無效。
馮蘅稱，雙方婚前婚後從未簽署過任何財產約定協議選擇其他財產製，那麼她和黃老邪應對婚內取得財產形成共同共有，涉案房屋屬於夫妻共同財產，黃老邪無權私自處理。黃老邪未經她同意，擅自將涉案房產以1元成交價轉售給外孫女郭芙，損害了她的合法權益，事後也並未取得她的追認，依據合同法的相關規定涉案房屋買賣合同也應屬無效。
法條鏈接
《中華人民共和國婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。
《中華人民共和國合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
考慮到外孫女郭芙的感受，黃老邪硬著頭皮稱，自己和和妻子確實沒有簽署過財產約定協議，但轉讓房屋時和妻子口頭商量過，且她表示同意。
法院審理後認為，涉訟房屋購買於黃老邪和馮蘅夫妻關係存續期間，雖然登記在黃老邪個人名下，但應屬於夫妻共同財產。在夫妻雙方已明確未選擇其他財產製的情況下，黃老邪與馮蘅夫婦對作為夫妻共同財產的案涉房屋形成共同共有，而非按份共有。根據共同共有的一般原理，在婚姻關係存續期間，夫妻雙方對共同財產不分份額地共同享有所有權。同時，黃老邪賣房的行為並非因日常生活需要而處分夫妻共同財產，也無證據證明馮蘅對該行為曾事先表示同意或事後作出追認的情況下，屬於無權處分。
需要注意的是，在夫妻關係存續期間，夫妻對共同財產享有平等的處理權，並不意味著夫妻各自對共同財產享有一半的處分權。只有在共同共有關係終止時，才可對共同財產進行分割，確定各自份額。因此本案中黃老邪擅自將共同財產贈與外孫女郭芙的行為應為全部無效，而非部分無效。
共同共有，是指每個共有人對共有財產不分份額地享有共同的權利，承擔共同的義務。只有在共同共有關係終止時，才可對共同財產進行分割，確定各自份額。
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《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條規定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。
那麼，黃老邪無權處分房屋的行為是否當然無效呢？並不盡然，還需要考慮本案的第三人即受讓人郭芙是否符合善意取得的構成要件。
本案中，郭芙與黃老邪、馮蘅間存在著親屬關係，從理性第三人的角度來看其不可能對案涉房屋系黃老邪與馮蘅的夫妻共同財產以及馮蘅是否同意以1元轉讓房屋的情況完全不知情或無法知情，且1元的價格明顯低於市場價，不是合理的價格，黃老邪與郭芙亦均承認該房屋名為買賣，實為贈與，故無法認定郭芙對涉案房屋屬於善意取得。
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根據物權法的相關規定，善意取得的構成要件為：①出讓人無權處分；②受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；③以合理的價格轉讓；④轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
最高人民法院《關於適用若干問題的解釋（一）》第十五條規定，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。
綜上，黃老邪無權處分涉案房屋，且郭芙並不符合善意取得的構成要件，二人的行為顯然已損害了馮蘅的合法權益，依法應屬無效。依照民法總則第一百五十七條的規定，應恢復涉案房產的權利原狀，即恢復登記在黃老邪名下。
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《中華人民共和國民法總則》第一百五十七條的規定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
一審法院判決黃老邪與郭芙簽訂的房屋買賣合同無效，自判決發生法律效力之日起十日內，黃老邪與第三人郭芙共同到房管部門辦理產權恢復登記在黃老邪名下的手續。黃老邪和郭芙均表示不上訴。
俗話說“隔代親格外親”，爺爺奶奶或者外公外婆疼愛孫輩無可厚非，現實中祖輩贈送孫輩錢財物品的事件並不少見，但“親”的同時要避免侵害配偶的合法權益。
如今，夫妻財產種類日益多樣、關係日趨複雜，人們維護財產權的意識逐漸增強。夫妻間對於如何分配和使用共同財產不免產生爭議，非因日常生活處分夫妻共同財產一定要徵求對方的同意，可以留下白紙黑字的書面協議作為證據，這樣既是對配偶財產權的尊重，也是對自己的保護，同時更能促進家庭及社會的和諧。
注：本文以真實案例為原型編輯整理而成，當事人名稱、地名等均為虛構，基本案情及判決理由均有不同程度的增刪和修改。
感謝上海市錦天城律師事務所陳琦律師為本文提供專業支持！
來源：法治日報（作者：劉欣）
編輯：渠洋 張博 羅琪
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