關於選城市、買房子，有句話叫“錯過京滬，不錯過一線”，
說的正是深圳。
相比於北京、上海嚴苛的落戶政策，深圳的確友好得多。
房價雖然也不便宜，但上車還是要比京滬稍微容易那麼一丟丟...
畢竟，北京的上車門檻都要120w+了，
而深圳，100萬的選擇還有許多。
1.
那麼，100萬預算，如何在深圳買房？
先上一張深圳房價地圖：
按照首套30%的首付，交易成本按10萬估算，
100萬首期款預算，大概可以買到總價300萬的房。
在各個區，300萬能買到的房大致如下：
寶安區面積大，不同區域房價差異也大，4w - 10w+都有，因此單獨拿出來說。
寶安區的房價與到南山的距離高度相關，離南山越近，價格越高：
靠近前海的寶安中心附近，300萬隻能買到40平以內的開間；
西鄉、碧海灣附近，300萬可買50平左右的一房，樓齡15-20年；
寶安新區（福永、沙井、松崗），可買75平左右的二房或三房，樓齡5-15年；
2.
11個區域都有300萬總價的選項，怎麼選？
首先，我們排除羅湖和鹽田。
羅湖是最早的市中心，但隨著市中心一路向西轉移，現在的羅湖已經顯現出些許老態，
產業、經濟地位已經完全讓位給了福田、南山。
鹽田雖然屬於原來的關內，但沒什麼像樣的產業，至今未通地鐵，
主要的購房群體是本地剛需和部分羅湖的需求外溢。
雖然目前有8號線一期在建（預計2020年開通），但這條地鐵線連通的是羅湖，作用仍然十分有限。
另外，羅湖和鹽田的房子普遍樓齡偏老（20年以上），進一步削弱了房產投資價值。
其次，排除南山和福田。
南山和福田的地段、配套等各方面當然沒問題，
有問題的是預算，100萬實在太少了。
買房投資，要注意「地段、價格、面積」三位一體：
好的地段配大的面積、高的價格，面積越大、單價越高。
福田和南山是市中心，
尤其是南山，高薪企業聚集，是深圳房價最貴的一個區，遍地10萬+。
這裡是剛改、改善、豪宅的主場，賣的最好的是三房和四房，
買三四十平的小開間、一居室，屬於“定位錯配”。
實際上，南山均價之所以沒超過10萬，就是被小戶型的價格拉低的...
同理，可以排除寶安中心。
寶中承接了大部分南山外溢的購買力，又有前海自貿區這一國家級戰略加持，房價已經非常接近南山。
比如前不久開盤的海納公館，116平的四房單價最高，9.5萬；
其次是89平三房，8.5萬；
最小的戶型75平，單價最低（7.5萬），賣的也最差。
更別說300萬隻能買40平以下的超小戶型了...
—— 這裡的小戶型更適合出租，而不是升值。
再從樓齡和戶型上排除掉寶安西鄉之後，只剩五個區域可選，分別是：
寶安新區（福永、沙井、松崗）、光明、龍華、龍崗、坪山。
3.
這幾個區域定位都是城市副中心，但在產業上卻各有側重。
寶安新區有空港新城、會展中心，主打空港經濟和會展經濟；
光明有光明科技城，主打光電子、生物等科技產業；
龍華則是以金融產業為主；
東部的龍崗和坪山在產業上比較薄弱，為此市政府投資了1.4萬億推進東進戰略，
但隨著國家級戰略粵港澳大灣區規劃的發佈，深圳一路向西的發展趨勢，再難逆轉。
產業越上游，對房價的支撐力度越大。
所以這一輪，龍華＞光明＞寶安新區＞龍崗＞坪山。
除了自身產業，這幾個副中心房價最大的動力，就是市中心外溢的購買力。
其中，南山的外溢能力強於福田，福田強於羅湖。
而最直接影響購市中心買力承接的，就是地鐵。
各區的地鐵現狀如下：
寶安新區：11號線40分鐘直達南山；
光明：目前沒有地鐵，在建的6號線通往福田、羅湖，規劃中的13號線通往南山；
龍華：4號線通往福田；
龍崗：3號線通往羅湖；
坪山：目前沒有地鐵，在建的14號線通往福田；
本輪結果：寶安新區＞龍華＞龍崗＞光明＞坪山。
綜上，龍華、光明和寶安新區，可以作為房產投資的第一梯隊；
而龍崗和坪山，因為產業和交通都不及西部，只能位於第二梯隊。
4.
龍華、光明和寶安新區的房價，分別約為5.5萬、4萬和4萬。
其中，龍華已經經歷過一輪暴擊，利好兌現過一波，房價明顯高出其他區域一大截；
而光明和寶安新區的利好還在成熟階段，尚未全部兌現。
因此短期內，光明和寶安新區的潛力略勝一籌。
如果此時拿著100萬投資深圳，選光明和寶安新區（主要是沙井），沒毛病。
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