深圳樓市的火，在上半年結束前的6月份，在二手房的成交量上算是充分表現出來了：
10594套，創了4年以來的新高。房價自然是水漲船高，上半年漲了15%，均價超過北京上海，名列一線城市第一，全國第二。
新冠疫情還沒結束呢，深圳樓市就彈出如此高節奏，讓人們的心又懸起來了。近期我已經參加了幾次有關深圳房地產和樓市的研討、座談會，主題幾乎一樣：如何穩定深圳樓市？
顯然，穩地價、穩房價、穩預期，這個“三穩”最符合眼下政策面的綜合考量，甚至有觀點認為，穩定預期有時候比供需關係更重要，尤其在輿論上要穩住預期，如果輿論都預熱看漲，樓市真的就熱起來了。
政策引導輿論起到穩定預期的作用，這對於極易動盪的深圳樓市來講，當然是必要的，但是我始終認為，通過貨幣性、行政性等手段壓制需求來穩定樓市，這只是“揚湯止沸”，是治標手段，是階段性的策略，而從供給側入手，深切改善供需失衡的問題，這才是“釜底抽薪”，是治本手段，是長期性的策略。
深圳樓市存在的投資衝動、不穩定性、房價高企等問題，背後的核心原因是嚴重的供需失衡問題，主要問題出在供給側，不去認真解決供給側的問題，深圳樓市的所有問題都無法破解。
從需求側看，深圳是全國城市中潛在需求最旺盛的城市。
其一，人口淨增量為全國最多的城市之一，2019年淨增常住人口41.22萬人，僅次於杭州；
其二，深圳小學生數量全國第一，達105萬人，這表明年輕家庭數量龐大，潛在住房需求很大；
其三，2019年引進人才28萬人，名列全國前茅，同樣帶來巨大的住房需求；
其四，深圳常住人口中自有紅本住房的佔比僅僅30%左右，遠遠低於北上廣的90%，住房需求強烈；
其五，深圳“剛需”升“改善”的需求也十分龐大；
其六，港澳同胞在深圳享有購房的國民待遇，近年來前來購房者日益增加；
其七，內地很多人出於財產保值增值的期待，也通過各種渠道前來深圳購房；
其八，深圳樓市中的投資力量非常強大，投資需求長期旺盛，在樓市趨熱的時候，一些投機力量也會千方百計衝入樓市。
再看流動性。深圳樓市從來不差錢。
其一，深圳的本外幣存款從2014年以4萬億規模超越廣州之後，至今以每年平均淨增7000億的幅度實現快速增長，目前已達到8.4萬億的規模，僅次於北京上海，名列全國第三；
其二，每年都有大量內地人攜帶資金前來深圳買房；
其三，深圳年輕人多，其中不少人採取“六個錢包”（依靠父母、祖父母、外祖父母等財力支持）的辦法購房；
其四，每年都有部分港澳等境外人士攜帶外部資金前來深圳買房；
其五，深圳事實上存在大量的控外資金（地下錢莊資金），其中部分也流入樓市；
其六，深圳是全國住房信貸規模最大的城市，超過北上廣，當信貸政策相對寬鬆的時候，深圳的房貸規模最易做大；
其七，深圳是全國樓市違規違法資金（首付貸、P2P等）最易最多進入樓市的城市。
假如深圳樓市的供給十分充足，那麼，任憑需求如何旺盛，任憑流動性多麼充盈，只要配合適當的調控，樓市就不會出現暴漲難控，不會出現房價高企，不會出現嚴重失衡。
問題偏偏出在：深圳樓市的供給側問題太大，且長期存在，難以解決，甚至連解決問題的希望都難以看到。這話誇張嗎？一點都不誇張。
我在這裡列出深圳樓市供給側的三大結構性失衡現象：
第一，土地供應失衡。
這個問題在深圳就是一個老生常談的事情，但的確是制約深圳發展、包括樓市健康發展的核心問題。
40年來，深圳GDP由2億多暴增到2.7萬億，但市域面積始終是那麼大，不到2000平方公里，其中將近1000平方公里生態控制線，剩下1000平方公里用於開發建設，目前已基本開發完畢。
由於土地匱乏，導致每年住宅用地供應極為短缺，龐大的住房需求只能通過外溢東莞、惠州的辦法解決。
第二，住宅用地及住房供應失衡。
深圳作為全國經濟成長速度最快的城市之一，其產業用地的供應和佔比都比較大，例如工業用地，目前仍保留30%的紅線範圍.
其次，城市更新的大量項目都是高科技研發、金融、物流等大型產業用地或城市綜合體項目，深圳住宅用地佔建設用地的比例僅有18%，遠遠低於全國平均約33%的水平，更低於國際上40%以上的水平。
深圳國土空間規劃預期在2035年住宅用地達到建設用地的25%，但仍然明顯低於當前國內國際的平均水平。
由於住宅用地嚴重短缺，導致深圳常住人口人均住房面積按照官方統計只有28平方米，按照全市實際擁有大約250萬套紅本住房（包括商品住房和保障性住房）統計，實際人均紅本住房建築面積大約只有19平方米，遠低於全國城鎮人口人均39平方米住房建築面積的水平。
近年來功能用地失衡的一個特殊表現是，商務寫字樓空置率大幅上升，達到將近30%的水平，局部片區甚至高達50%以上，與此同時，住宅供應卻一直處於全國一二線城市的最低水平之列。
第三，保障房供應失衡。
自上個世紀末全國住房貨幣化改革以後，深圳的住房建設基本交給市場解決，商品住房成為絕對主力軍，直到十二五時期，保障性住房佔比都非常低。
十三五以後，特別是2018年推出二次房改方案，深圳把保障性住房建設的比例提高到60%的空前高度，近兩年來保障房供應才開始逐漸加大，但是，由於保障房用地的供應遠遠跟不上形勢的發展，每年的保障房建設任務仍然難以完成，解決保障房供應失衡的問題，任務仍然艱鉅。
深圳樓市的問題的確很多，但其脈絡是很清楚的，核心問題就是土地供應嚴重不足，無法滿足龐大的居住需求，有限的供應量自然成為投資投機力量實施炒作的題材，進而導致樓市虛火上升，房價高企。
深圳想了很多辦法解決土地供應不足的問題，比如填海、增加容積率、開發地下空間、通過城市更新、舊改釋放存量土地空間，等等。尤其是城市更新、舊改，一直以來被寄予了很大的期待。
但是現實表明，城市更新、舊改是一塊非常硬的骨頭，非常難啃，裡面涉及到太多的利益糾葛，往往一拖再拖，即便進入開發，也是成本高企，未來必然通過高企的物業銷售價格把成本轉嫁到市場上去，繼續抬升深圳樓市價格。
當然，深圳也一直期待有機會實現市域面積的合理擴容，來解決發展空間包括居住空間的嚴重不足問題。
但是，因為擴容涉及到一系列的利益調整和衝突現象，阻力極大，至今仍然停留在民間口頭和坊間議論的層面，難以成為決策性的行動。
最近，都市圈的概念又火了，深圳的土地供應失衡問題又被納入深圳都市圈來尋求解決。
《學習時報》上的一篇文章建議，以“擴權”替代原來構想的“擴容”，期望在深圳都市圈框架內，讓深圳獲得更大的土地利用的政策協調性權利，從而強化深圳解決土地供應問題的能力。
這種觀點試圖利用都市圈概念來讓深圳動周邊城市的“奶酪”，這顯然是不現實的，因為原來的深莞惠一體化也好，現在的深圳都市圈也好，關鍵是如何打破城市間的行政藩籬，如果不打破，都是花招、虛招。
就如深汕特別合作區，早期是齊抓共管，對深圳來講，算是一種“擴權”，但那是一種名義上的擴權，並沒有從根本上解決深圳的權利落地問題，導致深汕合作區工作遲遲不能有效推進。
後來授權由深圳一方全權管理，這種徹底的“擴權”實現了落地，並形成了事實上的“擴容”，現在深圳是把深汕區當做深圳的11區來操作的。
深圳都市圈的合作機制下，能形成深汕特別合作區那樣的“名義擴權、實質擴容”的局面嗎？看上去做不到。
這意味著，試圖通過都市圈的運作來解決困擾深圳樓市的土地供應問題，這個事情很可能仍然沒有著落，供需失衡現象仍將長期存在。
還有那個關於今年826深圳經濟特區成立40週年大慶日有可能收到擴容這樣的大禮包的傳聞，隨著826的日益逼近，感覺越來越像一個美麗的傳說了。
回到現實中來，當供給側的土地供應問題找不到實質性解決的辦法時，深圳樓市就無法做到“釜底抽薪”，於是，留在深圳手裡的可供操作的樓市策略就只有側重需求側的“揚湯止沸”式的“管住預期、以求穩定”了。
說實話，在一個特定的時間窗內，管住深圳樓市的預期，管住地價，甚至管住房價，這個事情並不是做不到，但是不解決供需矛盾，僅僅做這種針對需求側的管控.
長此以往，一定管不住，因為背後的龐大需求是洪流，人不斷進來，錢也不斷進來，進來的要住房子，原來的剛需要改善，改善的還想買個大戶型，中間還夾雜著大量的投資性需求，這些需求是符合人性的，也是符合經濟規律的，長期的單純管控難免走向失控。
我記得，這幾年來，深圳一直是強調三穩的，從來沒有中斷過。然而，求穩聲中，今年上半年的房價上漲了15%。
所以，“揚湯”是一回事，“止沸”是另外一回事。為什麼做不到真正的“止沸”？因為深圳樓市的“釜底”薪火仍然旺盛，沒有人去“抽薪”。
而深圳迫切需要做的決不僅僅是“揚湯止沸”，更是基於解決供給側土地供應問題的“抽薪止沸”。
這個事太難了，所以，深圳樓市會延續熱絡，困局暫時無解。
