01.
普通人最想買什麼樣的房子？毫無疑問，當然是能夠賺錢的房子。什麼樣的房子最賺錢？華潤城就是一個，而且是賺大錢。
前段時間，深圳著名投資客在微博上發言直言深圳的房價太魔性：朋友買的華潤城3期，480萬首付入手，總價1600萬，如今市值3100萬。
500天的時間裡，市值增加1500萬，相當於每天“睡後收入”3萬元。這不是磚頭，明明是印鈔機啊，可能是深圳最賺錢的房子了。
作為深圳關注度最高的樓盤，如今再去看看華潤城推出的1、2、3期的二手房，均價早就突破了10萬+。
數據顯示：一期二手房的均價已經到了15.3萬/平，二期到了15萬/平，三期房子最新，也已衝到了16.2萬/平。
我們來大致回顧對比下這三期開盤時歷史：1期2014年10月開盤，均價4.75萬/平；華潤城2期2014年11月開盤，均價5萬/平。潤府3期2018年開盤，均價約8.5萬/平...
目前，華潤城在貝殼上的掛牌房源在48套左右，掛牌最低的在8.7萬/平左右，而高一點的，單價高達20萬+。
再仔細看一下二手房30天的帶看紀錄，3期30天內就有381次帶看，相當於每天至少有13組客戶帶看均價15萬/平+單價的房子，熱度居高不下。
而這，還僅僅是貝殼的帶看數據，再加上其他的一些中介平臺，帶看華潤城房子的客戶遠遠不止這個數，這不禁令人感慨：深圳有錢人真多。
作為深圳史上最受關注的樓盤，從去年開始，其實就陸陸續續有多名粉絲打電話過來問安靜華潤城4期什麼時候能夠開盤。
如今，據“路邊社”多方消息顯示：這個項目或將於年中入市，價格可能在10萬+左右。當然，也許網友猜測可能在12萬/平。
但是，不管是10萬+還是12萬+，對比周邊的二手房，並不妨礙華潤城的熱度，因為他仍可能是限價盤。身邊有不少朋友表示：借錢也要去碰碰運氣，這比中彩票還刺激。
02.
消息顯示，華潤城四期沒有延用“潤府”案名，而是改名為“潤璽一期”，後面的5期是“潤璽二期”。
潤府到潤璽，僅一字之差，不難看出，華潤城的產品要開始升級甚至要豪宅化了。
香港的天璽（售價曾高達120萬/平）、深圳的雙璽（17.4萬/平），能用璽字作案名的樓盤，售價都不菲，是超豪宅定位。
資料顯示，潤璽一期建設用地面積約2.49萬㎡，總建設面積約24.8萬㎡，計容面積約16.5萬㎡，容積率為6.6，由4棟高層住宅和1棟幼兒園組成，合計1170戶。
從下圖能看到，住宅潤府共分5期開發，以半圍合式佈局沿華潤城外圍而建。四期位於住宅部分的東南側，東臨沙河西路，景觀資源要優於去年入市的三期。
以下是4期產品的樓棟分佈圖——
有網友深扒華潤城4期的施工進度：其中3棟約修到24層左右，4棟修到約18層左右；1棟和2棟也修到大約10多層的樣子，看進度估計還要2年左右才能交房。
而4期的戶型圖，也被曝料出來了，總共有4個面積段，分別是——
約99㎡ 三房一衛 （383套）
約120㎡ 三房兩衛（669套）
約160㎡ 四房兩衛（112套）
約190㎡ 四房三衛（110套）
注：以上表格中套內面積與建築面積寫反。以下是各戶型圖，鑑於篇幅關係（其實是懶+不擅長），不加以分析，各土豪可自行取閱。
從4期的戶型結構以及分佈來看，其實我們大致可以明白“璽”的用意。
華潤城前期推的3期產品，一期的戶型結構非常豐富，有很多的面積段，83-245平的戶型，從剛需到剛改甚至豪奢戶型都有。
而戶型主力呢，基本以89平的3房佔比最大，總價低，入手門檻也不高。
但到了3期呢，89平左右的3房已經開始變為2房了，要3房的話，基本面積段要去到150平米了。
而根據4期目前曝光的產品，相對於3期來說彌補了3房的總價短板。但於產品准入門檻來說，其實是拉高了。
因為3期最小的89平，而4期最小的到了99平，已經不存在入門級的2房戶型了。而且，4期的主力戶型變成了120平的3房，數量最多，佔到了50%以上，99平的只能叫入門級。
這一提檔，難怪要叫潤璽，而不是潤府了。
而且，從4期的產品分佈來看，戶型較為實用，整體得房率在73%-75%，是當前主流市場的得房率。但從產品線來看，已經不存在2房了，產品線選擇線更加純粹了。
03.
華潤城這個產品剛出來的時候，曾經有網友調侃說這是“加高版的城中村農民房”，因為小區不僅吵，而且容積率太高了。
從地圖上看，華潤城東近沙河西路，南接深南大道，北臨北環大道，有不少朋友反饋很吵。從產品上看，一期容積率6.2，二期6.52，三期4.5。
而這次推出的4期產品潤璽，容積率高達6.6，是推出產品歷來最高，居住的舒適度也將大打折扣。
但是，即使是這樣，也不影響華潤城成為深圳漲幅排行榜上的當紅炸子雞。
去年受邀參加論壇講座的時候，作為同嘉賓的貝殼肖小平院長就披露了一張圖（因為表格部分錯誤，所以隱去了樓盤所在片區）
這個熱點樓盤漲幅圖說的是2019年上半年的深圳樓市行情，除卻前面因學位變動帶來的漲價之外，華潤城的漲幅在深圳的排名一直是名列前茅的。
而且，我記得特別印象深刻的一句話就是：不管你說華潤城再怎麼吵，容積率再怎麼高，它就是賣的好，賣的貴。
因為地段使然。從片區來看，華潤城位居南山高新技術產業園區中區東部，南、西、北三向均聚集著大量的高新技術企業和人才。
一個城市的高新區，通常吸納著最主力的精英人群，擁有極強的購買力，有這個做支撐，產品的價格自然居高不下。
而且，作為華潤城的商業配套“萬象天地”，充當著“商住互激”的提價效應。體量24萬㎡的萬象天地，包含有大型商場、巨幕影院、人文劇場、藝術長廊等等，人流量密集。
商業對住宅的帶動是顯而易見的，比如早期的萬象城，現在的海岸城，周邊的住宅價格都不低，足以帶動住宅價格的雄起、撐起一個片區的住宅價格天花板。
而且，華潤城還配備有2所九年制南外學校和3所幼兒園，而南外科華也已開學，對於熱愛名校的深圳人來說，有著致命的吸引力。
不過，也有傳言反饋說：因為片區住戶太多，4期住宅的業主，可能會享受不到科華學校的眷顧，面臨分流的危險。
當然，這些都只是傳言，未得到官方驗證，請讀者自行篩別。
04.
對於華潤城4期，市場上其實抱有充足的等待與耐心了。
對標去年新開的樓盤：新天鵝堡，均價12.5萬元/平；半島城邦四期，11.6萬元/平；海境界三期，10.3萬元/平，仍有不少想象空間。
對於面對極大可能限價的華潤城4期，在面對龍華金茂府都已經10萬+的情況下，具備很強的吸引力。
不管是10萬+，還是12萬+，其實都存在很大的“打新”空間，以一套99平的三房來看，即使是12萬+，面對周邊15萬+的二手房，仍有3萬+的利差。
算術不差的話，至少也有買到即賺300萬的空間，而如果10萬+的話，至少也能賺個500萬。4期能否延續以前的開盤神話？我們拭目以待。
注：以上部分信息如開盤價10萬+、科華學校分流等，均屬民間猜測傳言，未得到開發商驗證，請讀者自行分辨。不造謠，不傳謠，僅供讀者參考。
來源:梵高先生
