2017年開始，頻頻有長租公寓企業出現“爆雷”，寓見公寓、愛公寓、優租客、鼎家公寓等先後曝出資金鍊問題。
據不完全統計，2019年國內長租公寓倒閉的品牌數量高達53家，其中，因為資金鍊斷裂及跑路的共45家，被收購的4家，拖欠或拒付房租的有4家。
企業出現經營危機後，租客不僅面臨被房東趕出家門的窘境，還要繼續償還貸款。
拍拍屁股就倒閉的第三方委託租賃公司，使租賃行業遭遇信任危機。專家提醒需加強對長租公寓的資金監管。有業內人士指出：除了資金運用上存在風險之外，市場中很多所謂的“長租公寓”都處於監管的空白地帶。
01
南京市租金託管制度終於落地！
為了保護租賃當事人的合法權益，規範住房租賃經營行為，根據《南京市房屋租賃管理辦法》《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》《關於進一步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》等文件精神，現就我市行政區域內從事住房租賃經營活動的企業、個體工商戶(以下簡稱“住房租賃機構”）建立租金託管制度等有關事項通知如下：
一
本市行政區域內住房租賃機構以代理經租、轉租方式開展住房租賃經營活動，其租金收付管理適用本通知。
二
代理經租房屋是指住房租賃機構接受房屋權利人或者法律、法規規定的其他權利人委託，以企業自己的名義或者以受託人身份，按照委託合同的約定對外出租房屋用於居住的經營性活動。
轉租房屋是指住房租賃機構作為承租人，按照租賃合同的約定，以企業自己的名義，將租入房屋對外出租給次承租人用於居住的經營性活動。
三
經由住房租賃機構成交的住房租賃合同，應當通過市房屋租賃服務監管平臺即時辦理網籤備案。網籤備案應當使用南京市市場監管局與南京市住房保障和房產局推薦的租賃合同示範文本。倡導租賃機構與承租人按月或季度支付租金，依據網籤備案的合同辦理租金託管。
四
住房租賃機構應在商業銀行設立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金託管協議，明確託管內容、方式及程序。
五
住房租賃機構開設租金專用賬戶後，應及時告知公司註冊地房產管理部門，專戶信息應在南京網上房地產網站公佈，並同時在經營場所、房源發佈平臺、租賃合同中明示專戶信息。
六
住房租賃機構可自願繳存與註冊資本、經營規模相匹配的風險保證金、保險公司保單、銀行保函或提供相應價值的在南京地區的不動產作為執業風險擔保，並作出違法失信後將接受約束和懲戒的公開承諾。
住房租賃機構因經營不善，無法按託管協議約定的時間和方式向委託出租人支付租金以及無法按照租賃合同約定向承租人退回押金和預繳租金或停止開展住房租賃業務的，可向託管銀行和房產管理部門申請解凍使用。
七
住房租賃機構代理經租房屋的，應向承租人出示房屋權利人授權委託書及房屋權屬證明。住房租賃機構轉租房屋的，應當分別與產權人（出租人）、次承租人簽訂租賃合同，並向次承租人出示房屋權利人允許其轉租該房屋的合同或書面證明。
八
住房租賃機構代理經租和轉租房屋的，租賃當事人可在合同中約定租金是否通過租金專用賬戶進行收付，租賃當事人約定不通過租金專用賬戶進行收付的，應當簽署知悉放棄銀行託管聲明並自擔風險的書面承諾。
九
採用“高進低出”（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金的週期長於給付房屋權利人支付租金的週期）經營模式的住房租賃機構，應在房產管理部門指導下，將在銀行設立的租金託管專戶變更為租賃資金監管賬戶，設立經營規模相匹配的風險保證金，並將相關租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監管賬戶。
十
由有資質的銀行業金融機構為承租人提供個人住房租賃消費貸款業務的，住房租賃機構應當告知承租人退租能否退貸、貸款逾期失信等風險，不得隱瞞、欺騙、強制或以租金“分期付”、租金優惠等名義誘導承租人簽訂租賃消費貸款，利用承租人名義套取信貸資金。
十一
住房租賃機構通過房地產經紀機構促成與房屋權利人簽訂租賃合同的，應簽訂租賃居間合同並即時辦理網籤備案，向提供居間服務的房地產經紀機構支付佣金，不得向該機構從業人員個人支付中介費用。
十二
對於違反以上規定的住房租賃機構，市、區房屋租賃管理部門將協同金融監管、市場監管、公安等相關管理部門採取約談告誡、暫停網籤備案、發佈風險提示、記入企業誠信檔案、抄告相關管理部門查處等措施處理。
十三
本通知自印發之日起實施。國家、省、市有關管理部門出臺新的規定，依照新規定執行。
02
對長租公寓資金面的監控，
是對房東、租客的權益保障！
南京此前發生過樂伽公寓、我樂公寓、玉恆公寓、眾禾公寓等長租公寓老闆失聯、房客維權事件。
近期國內第一家赴美上市的長租公寓服務商青客公寓，遭到來自全國房東與租客的大規模投訴，稱該平臺存在拖欠房東租金、水電費，拒絕租客退房、撤銷租金貸，以疫情為藉口要求房東減免租金，卻未對租客減免，甚至存在被要求搬離公寓後，仍繼續收取租金等問題。
據報道，青客公寓在合同終止後，仍未停止租客的租金貸，甚至在合同結束後自動續租。部分租客們在聯繫公寓管家和公寓客服後未果，已經訴諸法律程序。
青客公寓成立於2012年，主營業務為公共租賃住房，所屬公司為上海青客電子商務有限公司。其官網顯示，青客公寓的房源量近10萬間，業務範圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市。
像青客公寓這類“租房貸”平臺的運營模式，一般是由長租公寓運營企業在租賃環節引入金融機構一次性墊付房租，租客與金融機構簽署貸款協議，按月還貸款來抵房租。“租房貸”的期限一般是半年、一年、兩年，長租公寓公司向房東是季付，這樣便可依靠期限差形成資金池，利用這些資金為後續拓展房源提供資金。也就是說，長租公寓公司用租客的槓桿為自己的擴張服務。
但由於某些長租公寓運營商惡性搶佔房源，哄抬租房價格。一旦資金鍊斷裂，導致租客無房住，但仍需還貸款，個人信用可能受到影響。
像樂伽公寓，採用的就是“高進低出”的模式，本質上是在搶房源和客源。為了獲得更多的房源，這個時候需要通過提高收購房源的成本，讓房東主動把房源進行委託，現在很多房東看到此類高收益，也會主動把房屋交付出來。而對於低租的模式，本質上是為了吸引更多租客，這個時候往往也會吸引類似大學生、農民工等租賃需求。”
“高進低出”模式的前提是客源得到保障，若租房需求下降了，公寓將無力償付房東租金。當下風雲變幻的長租市場並不能保證公寓的高週轉率，資金鍊出現問題後，金融加槓桿的結果就是崩盤。
這一模式下，一旦企業經營管理失誤，最終會導致房東、租客兩方面嚴重損失。
此次，南京出臺的政策填補上了這一塊的監管空白，有助於對房東、對租客形成保險作用。同時，也對企業盲目擴大進行約束，讓企業有成本的概念，對長租公寓資金面的監控，也是企業穩健運營的保障。
附：住房租賃機構租金託（監）管協議（示範文本）（點擊可看大圖哦~）
