謹遵承諾,這是第二篇城市分析。
什麼是笨?
笨,就是面對不同的環境和問題,總是用一套方法,還總期待得到不一樣的結果。
我們在工作中,身邊處處都有這樣的人,在買房中,也有太多這樣的笨人。
笨人不管是在2015年,還是在2018年,還是在2020年,都是用一個方法和視角來看這個世界,用一個在三四年前看過的一篇文章來指導現在,還動不動的質問你,你不是這樣說的嗎?
而,聰明人該如何把握買房節奏和選籌方法論?
1、在市場高漲時關注板塊輪動,可關注郊區,三線,老破小。
2、在市場平穩時關注次新,二線。
3、在市場蕭條時關注主城、核心、一線、強二線。
現在是什麼時期?
可以肯定的是,蕭條期。
所以,我們要怎麼做?
1、迴歸主城,放棄郊區。
2、迴歸核心,放棄新區。
3、迴歸一二線,放棄三四線(長三角珠三角的群另論)。
4、迴歸基本面,放棄大概念。
而這,其實就是所有城市目前選籌的底層邏輯。
12座城池,一句話,一輩子...
這篇稿子裡說的12個城市的選籌,其實也是這個簡單的邏輯。
所謂,大道至簡,就是如此,沒有那麼高深,也沒有那麼多玄乎。
按照約定,今天來繼續說這幾個城市,如果你明白了上面的道理,下面的城市分析,我說的統統是廢話。
1
天津
天津的兩個網紅區域是要放棄了,一個是海教園,隨著海教園供應量逐步增加,之前獨有的學區政策面臨崩盤,這是最大的風險,而濱海新區處在一個非常尷尬的存在,規劃太大,土地太多,重點變來變去,小散就不要去瞎摻和了,局部不錯的幾個小區域進去是新加坡出來就是大鄉村,小散也不要去碰了。
天津置業很簡單,有錢下三區,中產上三區,剛需環城四區(地鐵疊加距離、學區)。
而對於外地人衝著高考優勢來投資的話,避開主城六區的高房價(和平最高的已經8萬),環城2萬左右的房產,可能是比較好的選擇,可進可退。
環城四區,西青>=津南>=北辰>東麗,2萬的房價,重點關注西青精武鎮(近南開)和北辰宜興埠(雙地鐵、三環內)。
為何?
西青是最NB的和平區的外溢,津南是次NB的南開區的外溢。
這裡的2萬,可能是高考資源疊加房產投資的優選,控制總價,永遠是投資的核關鍵。
我說的是外地人,基於高考移民之下的投資選擇。
下圖的軌道交通圖,告訴你為什麼只關注天津主城六區和主城第一外溢區。
要的是天津高考名額,你要的不是天津的學區房,這要分清楚。
2
青島
青島和重慶一樣,因地形影響,不得不成為一個多中心的城市。
青島的發展主軸,是兩個。
1、一個是現實中的東海岸跨海握手西海岸。
2、沿海灣一路濱海發展(東海岸、城陽、紅島、高新、膠州、黃島、西海岸)。
哪個靠譜?
答案是1,2肯定是不靠譜的,也順帶著誕生了一堆坑。
青島也是在一圈劃了太多的新區,但無一例外,大多都是坑。
即墨、膠州肯定是不要碰的,即
墨創智新區、上合新區、空港新區是青島三大坑。從地鐵規劃圖是可以看出,兩個紅圈標註是,是相對安全的, 其它都是要慎重的。
改善看東海岸主城,建議市北,因為供應量大。
剛需看東海岸主城外溢,建議城陽,因為供應量大,因為有補貼。
可適當、謹慎關注西海岸,只關注核心區,因為,西海岸規劃太大了,沒有那麼多的人。
下面的圖,告訴你,什麼是青島。
3
武漢
武漢也是一個很特別的城市,武漢的發展有兩個主軸,一個是沿江,一個是向東。
用這張圖去理解大武漢。
和長沙不一樣,武漢的城市中心發生了轉移,但沒有鄭州這麼明顯和替代性。
以前的武漢中心在漢口,如今的城市發展重心是一路向東,中心到了武昌,科創到了光谷,而城市東邊緣的光谷東,一樣是熱門的搶房搖號區。
所以,在武漢買房,要記住這三句話。
1、擁江兩岸。
2、重心向東。
用這個思路去理解武漢就大差不差了。
在這兩個主軸上去買,就錯不了。
用自己的預算對號入座即可,在江邊改善,在四新、白沙洲剛需。在光谷可投資,不碰長江新城。
4
海南
海南要做為一個省來分析。
全島限購,但如果有海南房票的話,海南是可以買的。
海南不適合首套投資,但做為資產配置來說是肯定可以的,確定的是概念不斷,不確定的是概念兌現和落地程度。
海南目前最值得買的就是海口,然後是一路向南的東線,一直到三亞,東線只看海邊、只看大盤、關注配套,縣城裡的房子均無價值,文昌有點LOW,博鰲虛高,萬寧只看石梅灣,陵水只看清水灣,西邊到崖州灣就截止了,什麼東方、儋州、臨高都不看的,窮山惡水,沒啥意思。
值得你買的房子足夠你挑足夠你買,你說你非要問別的地方別的樓盤圖啥?
海口怎麼買?如果有房票,我的建議就是隻看主城,甚至市政府所在的西海岸都不看,江東新區也不看,就是隻看省政府所在的主城片區,想看海的話就買海甸島、新埠島,其它地方都不用看的。
海口政治很正確,你只買限價盤,只關注限價盤即可,有一張無形的手在幫你賺錢,你還想啥?
5
廈門
廈門每年房產交易的盤子裡,70%以上都是二手房,也就是說,廈門島的房子才是廈門。
島內的房子是稀缺的,島外的房子一環套一環,不稀缺。
廈門不是福建人的廈門,是全球福建人的廈門,他們分佈在柬埔寨、美國、非洲、菲律賓等地。
對於廈門本地人來說,這是一個悲慘的邏輯,買島內就是4萬起,想便宜只有島外。
廈門置業,也就是一個無奈的選擇,因為只有島內才是廈門,所以,你想買廈門,就只看島內吧,買不起7萬+的新房,就看看二手吧。
實在不行,沿著地鐵去集美看看,翔安看看,其它都不用看了。
因為我在廈門考察時,見過太多認為島內太貴,先在島外買房,之後,一是有錢了一定轉島內,二是孩子上學時不得不轉島內。
都是折騰。
6
濟南
濟南,是我看過全國幾乎所有省會之後,最簡單、最容易解讀的省會城市。
濟南其實和鄭州特別像,鄭州的邏輯就是濟南的邏輯。
但濟南比鄭州更容易,因為,鄭州還有常西湖、高新區在向西拉扯,鄭州還把市政府放在了西區,但濟南很容易,全部向東。
鄭州一路向東,濟南也是。
鄭州在空間規劃是東強,濟南也是,東強。
鄭州的買房邏輯是隻看東強,濟南也是。
所以,濟南很簡單,CBD周邊5公里,考慮到北邊是河南邊是山一路向東,可以東6公里,西4公里,南北3.5公里,在這個範圍裡選籌,錯不了。
紅點是綠地IFC中心,代表CBD。
有錢就近一些。
沒錢就遠一些。
投資就綜合一下。
7
昆明
昆明的發展主軸也是兩個,一個是滇池邊,這是獨特資源,二是主城到呈貢的東南主軸。
所以,空港肯定不行,北市和高新、滇池西也一般,要不就是滇池邊,要不就是東南方向主軸,其實呈貢發展了近20年也很一般,即使市政府搬了過來能量依然不夠,去昆明調研時看到打著新區概念的融創孔雀鎮的4000多套公寓在全國大賣,心裡不禁在想,這4000多棵韭菜都是誰啊?這玩意買了都得砸手上。
昆明購房,兩個建議,一是會展板塊滇池邊,二是巫家壩CBD,其它區域其實不用看的,呈貢亦不用看,呈貢南邊什麼綠地健康城的就更不用看了,打著旅遊概念的撫仙湖也不用看,打著旅遊概念的安寧更不要看。
圖中的價格是去年8月份的價格,去年組織的巫家壩CBD團購帶裝修18000左右,如今2萬以下的房子已經沒有了,標準22000。
昆明房價不便宜,但沒辦法,沒地。
8
瀋陽
瀋陽是一個撕裂的城市。
這種撕裂的城市通常很難分析,因為,決定這個城市發展動能的東西恰恰不是我們可以決定的。
不像杭州,杭州也是一個撕裂的城市,阿里、科創在西,城市規劃一路沿江向東,但杭州不一樣,杭州有阿里,杭州還有一個強大的開明的極具互聯網思維的政府。
所以,在杭州,未來科技城可以推薦買,50公里之外的大江東也可以推薦買。
瀋陽CBD在北站南邊的金融城。
之前的瀋陽,重心南移,大力發展渾南,市政府也搬了過來,做的風風火火的,從軌道規劃也可以看出瀋陽的明顯南拓。
如今又在大力規劃和發展沈北新區,也是國家級新區。
東邊還有沈撫新區。
主城的舊改、城改也極其緩慢。
所以,A、主城,B、已有起色的渾南,C、國家級的沈北。
這是一個選擇題。
問我答案的話,我會說,瀋陽沒有阿里,瀋陽政府也不是杭州政府。
在這樣一個未來不確定的城市投資,我的觀點是:只看現在,不問將來。
現在不錯的,未來不會差。
現在不好的,未來不一定能好,但現在可以吹的好。
在瀋陽,不能為吹NB買單,不能為規劃買單。
長白的漲幅,告訴我們,瀋陽人也很理性,夾在主城和新城之間的區域,兼具好規劃和配套,才是最好的選擇。
過去是,現在是,未來也是。
所以,在瀋陽,我的建議是。
1、金融城周邊6公里。
2、已經發展有起色的渾南成熟區。
3、主城二手次新。
4、錢少的,沿著地鐵向外找主城第一外溢區,綜合距離和價格就好。
5、在瀋陽,永不碰遠郊新區新區,管你是國家規劃還是宇宙規劃。
9
洛陽、淄博、岳陽
以上三個城市,只是引子,其它城市,道理一樣,邏輯類似。
對洛陽最好的分析就是,買鄭州。
對淄博最好的分析就是,買濟南。
對岳陽最好的分析就是,買長沙。
這三個城市的房價相比下面的地級市,房價遠沒拉開,這麼便宜,還去洛陽淄博岳陽要什麼自行車?
10
最後
不知不覺,已經3500字了,遠超一篇稿子2000字的標準,就此打住,其它沒有談及到的城市,下次再聊吧。
聊一下另一個話題。
什麼時候買?
答案是:不必等,就是現在。
房住不炒都已經三年多了,需求都壓抑了三年多了,你還想啥?
即使2016年翻番了,房價太高了,平均到2016-2020這五年,每年漲多少?算不算穩定?
而且,在我們看好的,推薦的一二線大城市,哪個跌了?
站在2020年中。
沒跌的穩了。
跌了也穩了。
你還在等啥?
上下5%的漲跌幅,不應該是一個NB的人關注的焦點,買定離手,好好生活,關注主業,搞定老婆和丈母孃,提高賺錢能力,才是王道。
共勉,各位。