11月28日，新華社點名深圳打新熱，直指新舊住宅價格倒掛，需出臺更硬核舉措。
其中提及近年來有不少地方多措並舉，提出長期住房保障計劃，停止商務公寓審批，推進低價公共住房建設等措施。
今年東莞也出現打新情況，二手房放盤價格屢創新高，多個新盤出現搶房熱。
東莞樓市的火熱是大家有目共睹的，一邊洋房是火透天，但另一邊公寓卻涼透天！
這個失衡的市場現象，還要從公寓過剩和住宅供應緊缺的兩難局面說起。
洋房供不應求 公寓去化週期拉長
首先，來看看公寓的供應和成交情況。
據中原數據顯示，2020年第三季度東莞公寓供應放量，供應約19萬㎡，同比上漲30%。
但成交面積約13萬㎡，同比下降24%，創近5年同期新低 。
圖源東莞中原戰略研究中心
2019年年底，東莞洋房庫存為408萬㎡，去化週期8.5個月，公寓庫存81萬㎡，去化週期14個月。
截至2020年10月底，東莞洋房、公寓存量分別為244萬㎡、72萬㎡，按過去6個月去化速度計算，去化週期分別為3.6個月、16個月。
洋房去化週期同比縮短近5個月，公寓則拉長2個月。
洋房供不應求，去化週期不斷縮短，公寓投資氛圍低迷，去化週期持續拉長。
圖源東莞中原戰略研究中心
2020年第三季度東莞公寓均價為18393元/㎡，洋房均價為23532元/㎡，相差5139元/㎡。
在洋房供應緊張局勢下，公寓價格比洋房低不少，但公寓先天不足太多，儘管不限購不限貸，也難以挽回成交下滑的局面。
洋房一售而空 公寓去化不容樂觀
據不完全統計，東莞目前在售/待售公寓有43個，鎮區的公寓暫不談，先來看主城公寓的情況。
豐華瓏遠翠瓏灣，莞城熱盤，今年9月洋房均價已破4萬，項目有8棟住宅樓，2棟商辦公寓。
其10號樓為公寓產品，於2019年1月17日備案，距今近兩年；
據東莞市不動產登記中心顯示，還有211套房源未售。
截圖自東莞市住房和城鄉建設局
截圖自東莞市不動產登記中心丨12月1日
銷售表示，目前洋房已全部售罄，而公寓整體還有500多套公寓未售，價格在25000-28000元/㎡之間，由此可見公寓去化難。
東城碧桂園，位於東莞東城區石井路與東昇路交匯處，距離星河城僅約800米。
項目分2期開發，洋房、公寓共810戶，其中洋房596套，公寓214套。
其9號樓為商辦公寓產品，於2019年10月18日備案，至今已有1年；
據東莞市不動產登記中心顯示，還有36套房源未售。
截圖自東莞市住房和城鄉建設局
截圖自東莞市不動產登記中心丨12月1日
銷售表示，洋房早在今年1月售罄，但目前公寓還在售，其均價為16500元/㎡，剩下二十幾套。
其價格與東城11月洋房均價相差22400元。
保利歡樂大都匯，純公寓項目，毗鄰南城總部基地，周邊配套一絕，據媒體報道，開盤至今客戶到訪量超2000批。
真實去化情況是？
項目在7、8月底，分別備案4棟商業、辦公樓，1、2號樓為公寓；
據東莞市不動產登記中心顯示，還有1204套可售。
截圖自東莞市住房和城鄉建設局
截圖自東莞市不動產登記中心丨12月1日
銷售表示，11月中旬加推2號樓，價格在16000-23000元/㎡，1、2號樓均有不少房源未售。
舊規已到期
既然公寓難賣，為什麼開發商還要建？
開發商也是被迫無奈，拿地時能建多少住宅，都是定好的。
常規情況下，東莞R2居住用地中，商業建築面積不得低於總計容建築面積的5%。
一方面，是現狀過剩且不斷增加的商業；
一方面，是供不應求，房價上漲的住宅。
這完全與穩定東莞樓市需求相悖。
事實上，東莞也早有意識，在2017年10月20日，東莞規劃局、住建局、房管局聯合發佈《關於加強商業辦公類建築項目管理的通知》，嚴控公寓等商用物業的規劃、設計。
這項措施從規劃、使用功能等方面，防止變相建設公寓、住宅類建築。
截圖自東莞市自然資源局
不過值得注意的是，《通知》從2017年10月1日起實施，有效期至2020年9月30日，已到期。
截圖自東莞市自然資源局
目前政府尚未有新的通知，接下來會實行“商改住”嗎？
“商改住”行得通？
為應對公寓困境，近年來不少城市多措並舉。
今年3月3日，廣州發佈《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》，有48條舉措，其中包括：
公寓、商鋪等商辦項目不再限定最小分割單元，不再限定銷售對象。
被撤回的通知截圖丨圖源網絡
3月4日，該《通知》被撤下。
3月5日，“消失”的《通知》再次出現在官網，但原本關於鬆綁商服類項目的政策條文已被刪除。
截圖自中國新聞報
7月31日，深圳發佈《關於停止商務公寓審批的通知》，停止新的公寓項目規劃審批和用地出讓方案審批，鼓勵轉為可售型人才用房，減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例。
深圳調控內核，旨在抑制公寓投機、增加住宅供應，最終達到穩樓市效果。
東莞是否能向深圳學習“商改住”、減少商業配比、增加住宅供應，或能緩解當下住宅供應緊缺的局勢。
長遠看，增加住宅用地供應，加快城市更新，才能從根源上緩解住宅緊缺的困境。
東莞房視：你覺得東莞會商改住嗎？
