“雙區”落地，豪宅稅調整，深圳樓市漲價之風從西部颳起，深圳灣有盤直奔30萬，寶中幾乎整體10萬+，新安、西鄉多盤單價攀上10萬。蛇口2000萬以上級豪宅遭哄搶，業主放盤紛紛調高掛牌價……
不過，論及賺錢效率，這些都算不上什麼，10年翻10倍不過是小巫。5年增值10倍案例已經出現在龍華！
座標：龍華中心
今年再漲20%！
2019年12月份，龍華龍悅居四期部分房源滿5年補交地價後轉紅本入市，約63㎡二居室，掛牌價多在450-500萬元/套，相比於買入時的40萬元，增值10倍。
時過3個月，這批房源最新掛牌價已漲至600萬元上下，今年漲幅均超20%，不輸深圳灣、寶中諸豪，單價開始結緣10萬+。
若以最高掛牌價680萬核算，累計升幅高達16倍，如果是按揭，升值幅度更高。即使全款買入加上補地價40萬元，增值幅度也有7.5倍。如此漲幅，放在深圳樓市，難尋第二個標的。
不過，這樣的機會不是每個人都有條件獲得的。最新數據顯示，深圳安居房還有141255人在輪候，現在申請加入，不知猴年馬月才能買進。即使買進，也不一定具備補地價轉紅本條件。
當然，因為投入基數太低，5年才賺4、500萬，賺錢總額比不上西部的千萬級豪宅。但對於草根階層來說，這筆買賣的確堪稱“史詩級”逆襲機會。要知道，當時買入的人群的確不夠富有，現在還有掏不出40萬元補地價費用，而無法轉成紅本的。
該小區位於深圳北站旁，在四期有親朋好友的朋友，快速小富的機會來了！帶上40萬元幫忙墊付地價款，轉成紅本後賣出分紅，轉手成功至少翻倍賺。
灣區樞紐，深圳北站
限價攪亂市場定價機制！
龍悅居四期是一個經濟適用房小區，全小戶型（約50㎡、63㎡），宿舍式佈局、物業管理質素一般，搖身變為紅本後身價暴增，掛牌10萬元/㎡，遠高過同區域品質新房售價，吃驚嗎？
在深圳，同片區中，新房售價幾乎全部低於周邊二手房價，根源在於2011年推行的新房“限價”政策。該政策在2017年年初調整為“申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格”。
出臺“限價令”的初衷是“遏房價”，但在此後，深圳經濟持續高速發展，造富能力持續增強，人口淨流入規模巨大，優質住宅明顯供應不足，導致供需關係失衡，矛盾日益突出，以致於新房開盤屢現“日光”、“秒光”，及高去化現象。
而更傾向於市場定價的二手房市場，“三價合一”政策未能止住交易價格上升步伐，與新房價格形成嚴重倒掛，部分區域已高達20%及以上，反推新房市場哄搶頻發。深圳
房價制定機制出現紊亂，新房與二手房售價的差價拉大，實際上強化了新房紅利，形成新房持續受到熱捧的置業邏輯。若對比周邊小區，龍悅居四期的掛牌價仍處於相對低位，相鄰的鴻榮源熙園山院、聖莫里斯、水榭山等小區，樓齡更長，但掛牌價基本都在11萬元/㎡以上，附近不遠處的水榭春天、金亨利首府、匯龍灣等小區二手房報價屢屢衝突天花板。
因此，考慮到疫情對經濟整體形成影響，西部二手房價格暴動可能不具備持續性，但即便回落，也絕難波及新房市場。畢竟，二手房價格高出新房不少，政府還有“穩地價、穩房價、穩預期”政治任務當頭，決不容新房備案價下調。
所以，“限價”政策在關鍵時刻還是會起到定海神針作用，置業者可以放心選購新房。
這樣一座城市，房價究竟多少合理？
西部追漲，還是搶進龍華？
鑑於“雙區驅動效應”已經啟動，深圳置業者面臨的，已經不是要不要購房置業，而是如何儘早儘快完成置業的問題。買進品質優良的新房，仍是當務之急，也是低成本置業捷徑。
方向選擇上，現在去西部置業，藏有“追漲”風險，且一房難求。寶中某盤，備案價8、9萬/㎡，為了能賣至10萬及以上，乾脆不按要求對外公開房源。這從側面表露出開發商逐利心態的同時，也體現出開發商對上漲趨勢的樂觀預期。
不過，其中存在的政策風險也很大。
而龍悅居所在的龍華樓市，自叫響“宇宙中心”之後，近幾年受制於限價，新房市場總體呈現出波瀾不驚的態勢。除了二手房幾次刺破天花板偶露崢嶸之外，2019年下半年出現備案價突破10萬元/㎡新房，讓市場興奮了一陣。
總體表現趨於理性的龍華，這些年處在利好不斷兌現的過程中，包括深圳北站交通樞紐、地鐵工程、文體場館建設和城區市政環境優化等方面，著實讓居於其間的市民感同身受。但不同於全新規劃帶來的震撼感、激動感，龍華樓市在輿論風頭上略顯淡靜，以致於“外人”較少進入探究。
但龍華管理人口百萬，本地消費力驚人，早已有口皆碑，每逢夜幕降臨，消費類場所人氣爆棚，前年底開業的壹方天地更是吸引周邊居民天天過來打卡、消費。本週二，筆者去璞譽府參觀園林，現場客流如鯽，直讓人頓生進入壹方天地開業場景中之感。
城市更新發力，舊城蛻變
璞譽府續推龍華人居升級
龍華人居該升級了！繼金茂府重金塑造、現房銷售之後，璞譽府接棒品質人居大旗。
審視龍華多個置業熱點片區，筆者的眼光被龍華中心吸引。雖然金茂府10萬+現售價格抬高了紅山-上塘片區“宇宙中心”形象，但這裡經過多年高強度開發，居住用地所剩無幾，熱度繼續抬升的可能性較小。而距此約2公里遠、地鐵2站的龍華中心，隨著壹成片區的崛起，再加上眾多大型城市更新項目陸續進入開發週期，取代紅山片區成為龍華的第一熱點區域。
璞譽府此時以品質人居形象入市，定鼎意義相當顯著，有望助推片區房價看齊紅山，近3萬元/㎡的樓價差距有望在2-3年時間內填平。
- 聚寶盆規劃
周圍被新建住區簇擁，與市政道路之間規劃有大尺度街區，樓間距超寬，園林景觀豐富，東向為學校，視野開揚。整住區高端氛圍純粹；
核心位，聚寶盆
- 戶型、產品全面升級
建面約89-180㎡，其中100㎡以上產品佔主流，改善型居住特徵明顯；高大寬闊的小區大門、儀式感十足的對稱式水景園林和星級入戶大堂，豪門氣派十足。若搬至深圳灣，絕對是20萬+水平。
儀式感十足的大門
- 配套優厚
璞譽府擁有的配套之優，讓人頓時失去抵抗力。舉步即至壹方天地（已開業，龍華時尚秀場）、壹方城（規模超過寶中壹方城）、山姆會員店（已開業），緊鄰九年一貫制龍華第二實驗學校，出行近有地鐵4號線龍華站，另有十數個文體設施，包括市級的深圳市美術館新館、深圳市圖書館調劑書庫、深圳書城龍華城（已開業）、深圳市博物館自然館等，全面提升城市配套水平。
- 區域供應量稀缺
今年，龍華新增住宅項目僅為個位數，核心區域供應量極少，高品質新盤尤其稀缺。論及物業質素和檔次，璞譽府獨佔鰲頭，壹成片區人居至高領地，有望成為龍華高端家庭聚居的最優選擇。
品質物業供應稀缺
- 搶進機會殺到
根據目前掌握的政府對新房備案價制定的周邊參照原則，具備10萬+潛質的璞譽府，搶進機會到來！
此前，有人曾總結出“板塊輪動”理論，不無道理。畢竟，追漲西部風險較大，旺盛的消費力必然要找到地方釋放，龍華成為接棒的最佳區域。追漲西部，不如搶進龍華——璞譽府！
昨天，市住建局發佈《關於應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》，調整預售標準，為新盤儘快入市創造條件，明顯利好新房市場，有望促使新房接棒二手房狂熱勢頭。計劃於近期開盤的璞譽府迎來政策利好加持，近期有意置業的市民可保持密切關注！
