陽春已過，立夏將至，中國房地產市場，除了局部地區的躁動，並未迎來全面的回暖。在新冠全球擴散的背景下，經濟衰退的悲觀預期蔓延，房地產也沒能倖免。2018年某頭部房企提出的“活下去”，到了2020年變成了特別真實的存在。
舉步維艱的2020，如何洞見住宅產業的未來走勢？房地產企業在住宅開發領域，會面臨哪些可能性？和訊網聯合賽迪顧問，發佈《2020中國住宅地產產業創新與投資趨勢報告》。本文僅提供報告核心觀點，完整報告請掃描文末二維碼，前往百度網盤下載。
需求篇：住宅銷售逆勢增長成交均價逐年上漲
住宅地產主要滿足的是人們的居住需求，在所有物業類別裡，剛需屬性最強。因此，從需求端來看，在寫字樓和商鋪銷售面積、金額均同比下降的背景下，2019年全國住宅銷售面積依然實現了同比1.5%的微增。賽迪顧問推測，增長的原因主要來自於西部地區城鎮化進程不斷推進帶來的新增需求。
2019年中國住宅面積供求情況
數據來源：國家統計局，賽迪顧問整理
從價格端來看，2019年1-12月40個大中城市新建商品住宅成交均價為16099元/㎡，同比上漲15.16%。需要注意的是，整體價格的小幅上漲，主要是受區域結構性影響，成交回歸一二線所致。
其中，深圳銷售均價居首，達55749元/㎡，上海54075元/㎡緊隨其後，僅瀋陽、長春、長沙等9個城市銷售均價均低於10000元/㎡。從價格同比走勢來看，40個大中城市中有37個城市銷售均價同比增長，無錫領銜的7個城市價格漲幅在20%以上；鄭州、福州、寧波3個城市銷售均價低於去年同期，降幅分別是2.81%、3.96%、22.59%。
2019年中國新建住宅銷售價格情況
數據來源：wind，賽迪顧問整理
產品篇：主業聚焦產品力提升多元化擴張趨於理性
2019年，房地產市場的一個重要變化是：產品主義迴歸。越來越多的住宅地產企業，通過成立研究院、修訂產品戰略等途徑塑造核心競爭力。比如：
陽光城成立綠色智慧家研究院，計劃將“綠色智慧家”打造成其核心競爭力，並通過“綠色智慧家”戰略樹立品質標杆；
金科發佈產品新內核“生命建築”，通過3大特徵體、9大技術單元、25個技術模塊及189項具體技術措施系統性構建精工產品，開創美好人居新時代；
首創置業發佈“首創制造2020”戰略，通過精準研發、精材實料、精細營造、精美交付等四“精”運行為客戶打造有品質的生活……
當前，住宅地產市場逐漸趨於理性。相關企業在聚焦主業發展的同時，可以通過收併購等途徑延伸產業鏈，以便進一步提升核心競爭力。從行業龍頭的佈局戰略看，物業、長租公寓、商業地產、文旅地產、養老地產等將成為重點關注方向。但是，企業在實施多元化戰略時，應避免盲目橫向擴張。
典型住宅企業多元化戰略佈局情況
數據來源：企業官網，賽迪顧問整理
地域篇：五大城市群仍是核心區域中西部核心城市潛力大
粵港澳、長三角、京津冀、長江中游和成渝城市群這五大城市群，是我國人口密度最高、最具經濟活力的地區，隨著未來城市發展紅利進一步釋放，將為住宅地產市場帶來巨大的空間。特別是具備區域規劃利好和人才吸引力的長三角和粵港澳，可以重點關注。
2019年長三角及粵港澳城市群拿地情況
數據來源：賽迪顧問整理
此外，考慮到核心城市群中的一二線城市供地有限，也可重點關注有產業支撐的三四線城市，如長三角一體化和粵港澳大灣區內的衛星城市，這類城市依然享有重點城市群的紅利，但是，要警惕前期地價非理性上漲和人口流失嚴重的三四線城市。
中西部的核心城市，有可能成為未來住宅產業的新增長極。2019年，住宅地產企業在中西部拿地建面佔比高達38%。中西部地區的中心城市如武漢、重慶等有較大潛能，這類中心城市發展較快，在產業、人口規模、經濟體量等方面已經形成了一定優勢。
此外，近年來隨著城鎮化水平的快速提升以及改善項目的不斷推出，部分三四線城市的剛需和改善需求不斷增長，也為房地產市場提供了重要支撐。
2019年住宅地產企業城市拿地建面分布
數據來源：賽迪顧問整理
融資篇：融資總量大幅下滑頭部聚集效應明顯
2019年，住宅地產企業融資總額為14494億元，同比增加5.5%。僅從數據來看，是近三年來的最高點，但實際上是企業緊抓2019年一季度窗口期融資，融資扎堆導致的結果。從第二季度開始，房地產迎來了嚴峻的融資調控期：在此後的數月裡，融資收緊政策頻出，對開發貸、經外債等融資方式進一步的限制，導致融資環境持續收緊。
2017-2019年中國住宅地產行業融資總量
數據來源：企業公告，賽迪顧問整理
“融資難”，成了2019年房企共同面臨的問題。統計顯示，2019年，住宅地產行業的融資數量為154件，相較於2018年的231件和2017年的273件出現大幅下滑，除C、D輪數量增加以外，其他輪次的投融資案例數量則均出現一定程度的下降。
2017-2019年中國住宅地產行業投融資輪次情況
數據來源：IT桔子，賽迪顧問整理
在金融監管收緊的背景下，住宅地產企業的融資能力，也出現了“強者恆強”的局面。2019年，恆大集團以644.26億元的融資金額佔據榜首。碧桂園、富力地產和融信集團的融資金額也超過250億元。其中，碧桂園、富力地產發行的海外債單筆金額分別90.6億元、70.2億元，位居單筆發債規模的第2位和第6位。
2019年中國住宅地產企業融資規模TOP10
數據來源：wind，賽迪顧問整理
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