買二手房是門大學問
選房時需要考慮到方方面面
例如地段、配套、朝向、戶型、樓層…
但有一點同樣重要的因素卻常被忽視
那就是——“二手房房齡”
它關乎購房者的切身利益
對居住體驗、購房成本、貸款等都有影響
今天我們就來了解一下~
房齡是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。
這裡要注意的是，房齡不同於房屋使用年限，房屋使用年限是指房屋的土地使用年限，是從開發商拿地之日開始算起。
例如某樓盤的拿地時間為1995年、竣工交樓時間為2005年，那麼到2018年，該樓盤二手房的房齡為13年。
房齡太大會出現哪些問題？土地使用年限
房齡大的房子，還剩餘的土地使用年限自然就短一些，到期後要按相關流程進行續期。
即使不會居住到土地使用年限到期，也可能會因為剩餘年限少而轉手困難。
對貸款的影響
購買二手房，銀行會考察貸款房屋的房齡，通常要求是20至25年，比較寬鬆的會要求30年，較為嚴格的只有15年或10年，房齡大的二手房貸款額度可能會被降低，遇到嚴格的銀行乾脆直接不予放貸，可以說房齡越短，越容易獲得貸款，且額度也比房齡較大的高。
此外，一般來講二手房的貸款年限要看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規定的較高年限。比如原先貸款期限加上房齡年限最長為40年，如果房齡已達25年，貸款期限最長只能為15年，這樣月供壓力較大。
居住成本增加
一方面，房齡大意味著有效使用年限的縮短，如果在價格上優勢不明顯的話，其實就間接提高了購房成本。
同時，隨著時間的洗禮，房子本身也會出現各種問題：例如門窗鏽壞、房屋漏水、牆體剝落、管道堵塞等，進行維護維修也會成本大增，甚至會有安全隱患。
居住體驗欠佳
購買房齡大的房屋難以享受到如今日新月異的設計、科技、戶型、景觀；老房子年代久遠，以前的社區規劃、環境、管理、停車位等方面可能與現在人們追求的生活方式存在一定差異。
老房子如果附近都是老城區的話，有距離近的舊改項目也會在短期內影響生活質量。
升值空間有限
老房子以上幾個負面影響都會導致房屋升值空間受限，此外，通常老房子位於市區較好地段，周圍配套較為成熟，除非有舊改項目助力，否則很難找到新的配套規劃刺激升值（當然，處於名校學區的要另當別論）。
綜合以上的因素來看，老房子在轉手出售、出租時，很受侷限。
老房子真的一無是處嗎？
其實一些房齡大的房子也有它獨特的優勢：
一是價格優勢，老房子通常在價格方面與新房、次新房有很大區別；
二是配套優勢，因為這些老房子以前也是處於當時比較中心的位置，所以附近交通，教育，商業，醫院等配套一般還是比較完善的，起碼能滿足生活所需，不像有些亟待發展的片區還要等配套慢慢完善。
房齡大的房子到底能買嗎？首先，要確定自己購房的主要需求，是否是為了上學用、自住還是投資等，明確了需求，再衡量是否要買房齡較老（超20年）的房子；
房齡在10年以上的房子也不是最佳選擇，再過數年，房齡就接近20年了，貸款不好辦，且升值空間也有限；
在二手房市場上，5-10年的房子比較受歡迎，因為這類房子的稅費較低，且房齡適中，購房者可以順利的申請貸款；
當然，如果某房源除了房齡老以外有其他優勢，如經典戶型、完善配套、老牌名校等，也可以適當放寬對房齡的限制。
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