戰“疫”當前，學不止步！
4月10日，我們邀請到御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖先生，為我們分享《疫後房地產行業的創新機遇與轉型之路》。
以下是馮侖先生演講乾貨整理：
疫情之下全球經濟面臨衰退的趨勢，同時也加速了行業的重新洗牌。房地產行業面臨轉型的挑戰與機遇，誰能在未來快速且平穩的跨上新的發展軌道，也許就能成為下一位行業引領者。
今天很高興能在創合匯的公益課堂上分享疫情期間我對房地產發展的一些觀察和思考，另外也討論一下未來可能的一些轉型，以及改進和重新發展的選擇可能性。
一、疫情後房產政策分析
1、疫情期間房地產行情
從春節到現在這兩個多月的銷售類房地產來看，第一季度的銷售量和去年同期相比減少了15%-20%，而從4月份市場面來看，各地的銷售有一部分在回升。但總體上房地產對於大家壓力依舊非常大，特別是一些中小企業的現金流很快就要枯竭了。
2、不變的三個基本政策
4月份後，大家都在關注市場層面的政策朝向。就目前而言，有這三個明顯的政策面趨勢:
（1）住宅產品的定位上，中央政府對於“房住不炒”的定位政策沒有改變；
（2）金融政策也沒有改變。嚴禁資金進入房地產，即不把房地產作為短期刺激經濟恢復和增長的手段；
（3）限購、限價、限售的政策與前兩個政策相配合，也是沒有改變的。
3、三個利好政策
雖然以上三項政策沒有給房地產行業釋放任何積極的政策信號，但這兩天我注意到幾個跟房地產有關的利好政策。
（1）土地政策：農村集體性的可用於經營的土地主張直接入市。農村經營性土地的直接入市可以擴大土地的供給，同時土地的價格對於開發商來說也提供了多樣的選擇；
（2）戶籍管理和人口流動：最近的政策對於大城市、特大城市、超大城市的戶籍流動出臺了一些新的規定，讓人口的流動不再受戶籍的約束，有利於市場需求的流動性增加。
（3）城市更新：城市更新是中央政策所鼓勵的一個方向。在基礎設施相對完善、街區規劃能合理使用的情況下，進行一些功能上的彌補和業態上的調整，以及建築上的提升。
二、房地產投資邏輯與趨勢分析
在這樣一個體制環境、政策環境、市場都可能發生變化的趨勢下，我們先要認識自己，才能夠結合政策來更好地調整企業的產品和發展的模式。
1、房地產的分類
房地產行業的工作就是創造最有價值的固定的人造空間。那麼固定的人造空間，可以分成兩大類：
（1）住宅：以銷售為主，滿足人的居住、生存和發展的需要；
（2）非住宅：物業形式中大部分是出租的關係，可分為七大類，寫字樓、購物中心、酒店、醫療健康、倉儲物流、教育研發、公共物業。
2、住宅產品的趨勢分析
這兩個月以來，全國人民都成了住宅產品的質量檢驗官與產品體驗官，對原來的住宅產品提出了很多新的要求，如洗手間的增加、陽臺的擴大、書房的需求以及更好的通風系統等，這給我們改進住宅產品提供一個絕好的機會。
3、房地產投資邏輯
隨著數字經濟的發展，大量的公司搬到線上。而線下能直接增加房地產需求的就兩個，智能倉儲與數據中心。
（1）寫字樓
未來靈活辦公的趨勢可能使得集中式的寫字樓辦公減少。在這樣的情況下，寫字樓的市場就需要重新做一個評估，要慎重進入。
（2）購物中心
疫情強化了我們對電商的依賴，消費和生活方式都發生很大改變。這樣一來，未來可以預見除了大城市核心區的超級購物中心外，以生活必需品為主的超市未來的空間需要增長都不會太快，甚至可能會停下來。
（3）商鋪
街區商業中的日用品、餐飲都可以被電商取代，所以街區商業的價值在疫情之後還是會降價，商鋪業態的空間會減少。
（4）物流倉儲
隨著電商和物流的發展，購物中心和商鋪隨之減少，但卻增加了智能倉儲的需求。電商越發達，倉儲也應越發達，所以這一部分智能倉儲的業態會增加。
（5）數據中心
電商越發達，數字經濟越發達。其中為了數據中心安全運營所需要的大量服務器需要有一個固定的人造空間，所以數字經濟發展使得數據中心的業態增加。
三、房地產企業轉型升級的方向與路徑
1、住宅企業升級方向
住宅公司主要競爭的是成本、規模、速度以及快速銷售，所以對他們而言，主要是去解決速度和安全的一個平衡問題。
（1）要控制公司的增長，財務上要守住一些基本的安全指標的邊界，如銷售額控制在淨資產的2-3倍是比較安全；
（2）淨負債率應該在30%-50%之間，而不應該超過50%，否則會存在危險；
（3）當期淨現金流是正的，這三個指標控制好，實際上就能解決增長和安全的問題。
2、房地產企業的轉型方向
針對非住宅的地產公司，有四個應對方法。
（1）聚焦：在這七大類產品裡聚焦一個業態，而不是分散到各個業態，因為企業的能力和資源是不夠的；
（2）要格外注意在轉型當中的房地產科技。科技可以對房地產行業進行賦能，提升交易效率，並且可以滿足客戶的多樣性需求。
（3）空間的智能化能使服務的滿意度提升、便捷性提升、安全性提升。這些科技能提高空間的使用效率，對於未來的空間運營和空間服務也提供了非常大的支持。
（4）運用資產管理的方法提升空間價值，做一個更好的地產運營者。
總 結
我相信在疫情之後，我們這個行業會得到更好的發展。只要經濟增長，只要人口聚集，只要人們口袋的錢在增加，就離不開我們這個行業。這其中挑戰的是我們自己的專業能力、服務水平和資產管理的能力。所以希望我們能夠通過這次疫情的思考和觀察，未來在行業中找到更好的發展路徑，創造出更好的企業業績！
