這篇文章，我覺得價值千金，是我通過搜索大量的數據和長期的思考自己寫作出來的，完全自己的知識產權，看過後相信你會有很多很多意想不到的收穫。
談論一個國家的經濟，我們就不得不談論這個國家的股市和房地產。針對股市和房地產，我有三個觀點。首先，我們必須承認股市是一個國家經濟的晴雨表，這句話是完全正確的。其次，一個國家的房地產並不能給經濟帶來巨大的長期的經濟效益，長遠來看，房地產只是能夠抵禦通貨膨脹，並不能作為長期的投資標的。第三，股市與房地產往往呈現蹺蹺板效應，即股市與房地產總是此消彼長。針對以上觀點，容我慢慢道來。
首先，為什麼說股市是一個國家經濟的晴雨表呢？我們來看一下美國經濟的發展歷程與股市之間的關係。
美國股市200年走勢
美國股市從18世紀末成立以來，總體上看是穩步上漲的，但是在這二百多年的歷程中，也發生了多次經濟衰退或者金融危機，股市同樣也是大幅下挫。從這張圖中可以看出，美國經濟的波動會直接反應在股市中。
（1）從1925年開始，美國經濟快速發展，股市漲幅擴大。至1929年，美國經濟陷入長期的衰退中，大量銀行倒閉，失業人數急劇上升，與此同時股市長期處於大熊市，從1929年至1932年美股跌幅相比1929年最高點跌了近90%，這種跌幅是相當的慘烈！之後羅斯福總統上任以後，經濟上實行新政，加強政府對經濟的干預和對華爾街的監管，制定了一系列恢復國民對金融信心的改革措施。大蕭條之後，美國股票市場進入一個重要的規範和恢復期。羅斯福堅決地推行新政，重構了美國證券市場的監管框架，金融操縱被立法禁止，上市企業的信息透明度和投資者保護成為華爾街監管的主題。美國股市因此也有了很大的起色。
（2）從20世紀40年代，美國股市開始穩步上漲，特別是二戰結束後得益於戰勝國的優勢條件，美國經濟進入黃金髮展時期，綜合國力一舉超過英國，穩居世界第一。股市也是從1949年180點穩步上漲至1965年的1000點，上漲了整整近16年，漲幅達五倍。這一時期美國經濟尤為繁榮。之後美國經濟開始進入滯漲期，股市也是長期高位震盪滯漲，從1966年到1982年，美國股市高位震盪16年。
（3）1982年下半年開始進入上漲通道，得益於互聯網科技的發展，美股迎來歷史上最大的一次漲幅，從1983年的1000點左右一直漲到1999年的11900點，上漲17年，上漲近12倍。致此，美股再次進入長期高位震盪時期。從2000年至2010年底美股在12000點高位震盪長達11年，從2012年開始，美股再次進入大牛市，持續上漲至今已長達近10年，與此同時我們看到的是美國經濟也是空前的繁榮。
總之，從美國經濟發展的二百多年中，我們可以看出，股市就是隨著經濟的發展而發展的，經濟如果陷入衰退或者滯漲，股市同樣跟著下跌或者震盪，因此股市是一個國家經濟的晴雨表，這句話是完全正確的，對於我們國家，這句話同樣適用（美股不也多次出現過高位震盪十幾年都不漲嗎？）。只是A股十年不漲，令很多人失望透頂，使很多人不相信我們國家的經濟與股市是成正相關的，這主要是因為，我們國家近十年的經濟完全是靠房地產支撐起來的，並不是靠內需靠消費拉動的。但是，我認為房地產支撐起來的經濟繁榮是虛假的繁榮，並不能長期支持經濟的發展，甚至會阻礙經濟的發展，因為房子不是科學技術，不會創造價值，房子也不是即時的消費品，因為很多人是貸款買房，這樣房子所體現的GDP被提前30年透支了，這樣我們國家的GDP其實是有很大水分的。另外，我們都知道拉動經濟的三駕馬車是外貿、投資和消費，因此房價過高的話，會遏制消費，遏制內需，阻礙經濟的發展。現在來看，我國高房價的弊端已經開始顯現，現階段，特別是疫情過後，我國國內消費更是一蹶不振。因此，為什麼我們國家的股市十年不漲，就很容易理解了。
美國過去120年房價走勢
扣除通脹後房價增長率
其次，我們來談談，長遠來看為什麼房地產並不能給國家經濟帶來巨大的經濟效益，房地產只是能夠抵禦通貨膨脹，並不能作為長期的投資標的。
第一、上文我說了，我認為房地產支撐起來的經濟繁榮是虛假的繁榮，並不能長期支持經濟的發展，甚至會阻礙經濟的發展，因為房子不是科學技術，不會創造價值，房子也不是即時的消費品，房子所體現的GDP被提前30年透支了。另外房價過高的話，會遏制消費，遏制內需，阻礙經濟的發展。因此，房地產並不能長期給國家經濟帶來巨大的經濟效益。
第二、從上圖過去120年美國房價增長來看，我們可以看出，過去120年美國房價是上漲了許多，但是如果扣除過去120年的平均通貨膨脹2.82%，這樣的話，房價漲幅平均每年只有0.25%左右，這樣來看，房價基本是沒怎麼漲的，房子只能勉強抵禦通貨膨脹而已。其次，我們應該從房子的本質上去理解，房子本身就是用來住的，它只是人們用來容身的物品而已，根本上不是用來投資的，更不會創造價值，相反，房子應當是一種消費品，就像車子一樣，因為房子時間久了會舊，會貶值，甚至會消失。可是當人們把它當做商品交易時，並且它是稀缺商品時，它便成為了炒作的標的，失去它應有的價值。
美國城鎮化率走勢
第三、上圖是美國自建國以來城鎮化率發展趨勢，可以看出，當城鎮化率達到60%以後，城鎮化速率會明顯放緩，城市的擴展會進入緩和期，此時房地產的需求也會大大減少，房價也會陷入滯漲時期。根據上圖中的第三圖和第四圖可以看出，美國1943年到1948年這六年間，房價大漲，平均年漲幅達17%，但從1950年城鎮化率達到60%以後，房地產的需求也大大減少，房價也陷入滯漲時期，美國房價從1950年到1995年左右，房價一直處於高位震盪期，並且長達45年之久！可見，房價的上漲絕不是長久性的！
因此，反觀我國，目前我國的城鎮化率2019年已達60.6%，城市的擴展已經進入緩和期，並且過去幾年房價亦是翻了幾番，已經存在很大泡沫。所以，我認為未來我國的房價會進入長期的高位震盪時期，未來10年甚至20年房子不是好的投資標的！
最後，我來談談為什麼股市與房地產往往呈現蹺蹺板效應，即股市與房地產總是此消彼長。
第一、我們可以看看，美國過去樓市大漲是在什麼時候，再看同時期美國股市是怎麼樣的就可以了。美國過去有三次樓市大漲，第一次是1943-1948年之間的地產大牛市，這五年的年均漲幅為17%，第二次房產大牛市主要發生在1974-1979年之間，平均年增長為11%，第三次大牛市主要發生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%。與此同時期的美國股市是怎麼樣的呢？1943-1948年道瓊斯指數從140點漲至170點，漲幅僅僅只有20%，基本只是抵禦了通貨膨脹。1974-1979年之間道瓊斯指數從850點至840點，五年時間竟然還下跌了10點。1999-2005年間道瓊斯指數從11500點至10700點，六年時間道瓊斯竟然也下跌了幾百點。可見，股市與房地產往往呈現蹺蹺板效應，股市與房地產總是此消彼長。
第二、其實股市與房地產往往呈現蹺蹺板效應也很容易理解，就相當於兩個大水池，資金相當於水池裡面的水，股市滯漲，資金必然去樓市，樓市滯漲，資金必然去股市，只是時間早晚而已。其實我國股市與樓市有同樣的歷史走勢，只是A股上漲總是曇花一現，到頭來導致大部分時間都是房價在漲。
投資機會
總之，我認為未來我國的房價會進入長期的高位震盪時期，未來10年甚至20年房子不是好的投資標的！而股市現在正是投資的好時機，中國股市也逐漸開始實行註冊制，把投資交給市場，隨著價值投資深入人心，我相信未來十年，中國A股會有一個好的發展方向。我看好未來中國的經濟，看好未來中國的科技，看好未來中國的股市（當然遠離垃圾股）。
