前不久，浦東外環內的親水灣風華於4月3日開啟認籌，主推建築面積約54-93平1-3房，均價約6.3萬/平！
從環線價格角度來看，中外環6.3萬/平，可以稱為性價比較高了。並且，親水灣風華這次推出了不少54平米的戶型，總價不過340萬。
對於剛需客而言，以這樣的總價段入住中外環間，還是8層小洋房，實屬誘人。再加上在開盤前，開發商通過中介進行了大範圍的帶看宣傳。
這讓項目的熱度一度成為可以比肩前灘的存在。
但認籌時，開發商卻把認籌金設置為了100萬，與同期認籌的陸家嘴豪宅濱江凱旋門相同。
這樣的神操作，勸退了不少還在猶豫的剛需購房者，還讓不少前期努力帶客的中介小夥伴們空歡喜一場，痛失數萬佣金！
但開發商這樣做的原因是什麼？因為自己的項目過於優秀，不愁賣，所以想篩選意向更堅定且付款週期更短的購房者來參與認籌嗎？
對此，小胖君特別定製了項目的獨家選房攻略，來跟大家深度的聊一聊親水灣風華這個項目究竟如何。
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樓棟價值分析
此次項目開盤推出全部的16棟樓，大致呈2排分佈。
從地圖上來看，南側的1-5號樓距離外環高速的直線距離不足百米。
而外環高速上，經常會出現大卡車雲集的景象：
再加上，項目本次推出的所有戶型，均是主臥客廳，雙開間甚至三開間朝南的設計。所以這條外環高速，將對於這排房子造成較大的噪音困擾。
而小胖也為大家進行了實地的噪音測量，測量時間為下午14點，測量層為2層。
需要注意的是：項目的2層並沒有直面外環高速，中間有樹叢遮擋。所以這裡測量出來的分貝，應該是整棟樓中較低的。
但依舊可以清楚的聽到大卡車駛過的聲音以及按喇叭時的噪音。
噪音的分貝一直維持在65以上，大卡車駛過以及按喇叭的聲音會讓分貝超過70。
這是什麼概念呢？
據百度百科顯示：噪聲級為30～40分貝是比較安靜的正常環境；
超過50分貝就會影響睡眠和休息。由於休息不足，疲勞不能消除，正常生理功能會受到一定的影響；
70分貝以上干擾談話，造成心煩意亂，精神不集中，影響工作效率，甚至發生事故；長期工作或生活在90分貝以上的噪聲環境，會嚴重影響聽力和導致其他疾病的發生。
不過，據現場銷售說，未來南邊這排房子與S20外環高速之間，會築起一道12米高的隔音牆，這是否會緩解噪音對於業主的影響呢？
小胖君在外環線上選擇了一處：直面外環高速，且有隔音牆阻擋的小區來測試了一下，測試結果如下：
由於與外環高速的距離較近，所以即使是1樓，隔音牆對於噪音的遮擋也並不明顯，
能看到噪音依舊維持在65分貝以上。當兩三輛車子同時駛過時，分貝會來到70。並且，按照項目2.9米的層高來算，即使12米的隔音牆落地，4樓以上的業主依舊會有直面外環高速的困擾。
所以南向這排房子的樓棟價值，顯然比不上北邊那一排。而在一房一價表中，也能清晰的看出其中的差距：
戶型分佈和戶型設計分析
在各樓棟的戶型分佈中(去除了少量非標戶型)，有不少樓棟的戶型分佈相似。
例如7號樓和8號樓，2號樓和4號樓、3號樓和5號樓、6號樓和10號樓、12、15和16號樓。
而這些戶型分佈相似的樓棟，小胖君就取一棟樓為例：
項目此次主推的3種戶型，設計水準都比較不錯。具體戶型圖如下：
54平米的戶型是小胖君認為比較可惜的一個戶型：
這個1房戶型不僅雙開間朝南，並且客廳還帶寬面陽臺，還是全明戶型，室內的採光十分優秀，戶型設計幾乎沒有什麼槽點。
並且總價控制在350萬內，對於想以300多萬總價入住中外環的小夫妻來說，這個戶型完美的契合了所有的點。
但遺憾的是，所有的54平米戶型均在南向那排樓棟內，也就是說，在享受低總價的同時需要忍受外環高速帶來的噪音影響。
這個78平米2房，雙開間朝南，戶型方正且南北通透，客廳還帶寬面陽臺。實用性、居住舒適度都把控的比較到位。
但與54平米的戶型一樣，這個78平米的戶型也全部位於南向那排樓棟中。
這個93平米的戶型，三開間朝南，南北通透並且客廳還帶寬面陽臺。
同時，主臥還兼顧了套房的設計，這是三個戶型中設計最為完美的一個。
樓層日照時間和定價
春分秋分（9-15時）在售樓棟日照時間和動圖
夏至（9-15時）在售樓棟日照時間和動圖
冬至（9-15時）在售樓棟日照時間和動圖
同樓層的樓棟定價規律類似，所以小胖君選取了其中的3棟樓的幾個單元為大家解析：
6#、7#、8#、9#、10#樓的定價規律是類似的。
這是十分典型的樓棟價格分佈。
從日照分析我們可以看到，這五棟位於後排的樓棟，在春夏秋三個季節內，低區基本無採光遮擋。但到了冬天，採光時間會驟降到一天僅1-3小時。
所以，除了頂樓外，6-10#的每一層的價格大都是樓層越高價格越貴，並且少有較大跳價的樓層出現，儘量選擇更高的樓層，會更加划算。
1#、2#、3#、4#、5#樓的定價規律是類似的。
這五棟樓直面外環高速，未來會受到不小的噪音影響。
並且，之前也提到：雖然案場銷售人員稱，未來外環高速跟項目之間將建造一道12米高的隔音牆。
但以項目2.9米的層高來算，即使有隔音牆，4樓以上的業主依舊會有直面外環高速噪音的情況出現。
而結合這五棟樓低區採光一年到頭都無遮擋的優勢。
可以清楚的發現這幾棟樓的3樓是房價最高的一層，2樓的價格跟5樓相同，頂樓房價最低。
最後要注意，這五棟樓中有不少單元的底樓都不是標準層而是特殊戶型，單價跳增幅度非常大，入手需謹慎。
剩下的11#、14#樓的定價規律是類似的。
這兩棟樓中也有不少單元的底樓都不是標準層而是特殊戶型，單價跳增幅度較大，入手需謹慎。
除此之外，2樓房價最低，3-4樓樓層越高價格越高，而頂樓價格與3樓相同。
最後12#、13#、15#、16#樓均為聯排別墅。
除了以上這些選房的內容外，小胖粉絲團內有不少熟悉親水灣的小夥伴對於項目提出了不少自己的看法和見解，我們對此進行了一些分析：
第一、價格：有不少小夥伴覺得親水灣風華6.3萬/平的價格略有些貴，5-5.2萬/平米的價格才適合。
關於這點，我們從2個角度來解析一下：
首先從區位的角度來看：
大區位上，項目位於浦東中外環間。
而整個上海的中外環除了寶山以及親水灣風華所在的板塊以外，均已攀上了7字頭的大關。
光從環線角度來看這個價格，是便宜的。
小區位上，從項目自駕出發到外環高速入口僅2公里左右的車程了。從項目出發到11號線御橋站以及羅山路站，步行需1.8-2.4公里左右。
這樣的距離不能算是特別優秀，但也算是方便。只需要一輛自行車就能在短時間內接駁地鐵站。
所以從區位上來看，親水灣風華還是比較有優勢的，賣到6.3萬/平米或許有些小夥伴們覺得稍貴，但並不是完全不能接受。
從其他熱銷的新房房價角度來看：這兩年區域入市了不少新房項目，例如：
- 萬科海上傳奇，入市均價約6.8萬/平米；帶裝修
- 仁和都市花園，入市均價約6.7萬/平米；帶裝修
- 頤盛御中環：前期均價6.1萬/平；帶裝修
- 綠洲康城親水灣五期：均價5.5萬/平；毛坯現房
其中萬科海上傳奇、頤盛御中環都是十分熱銷的項目。尤其是萬科，以區域內的最高價拿證，且入市即清。
可以看到購房者其實是完全能夠接受這個區域賣到6萬以上的價格。
其次，有幾點價值邏輯跟大家梳理一下：
以上四盤均為小高層以及高層。而本次親水灣風華推出的是8層精裝洋房及毛坯別墅，洋房在裝修上有不僅有中央空調還配了新風系統。
從產品角度，親水灣風華的價格應該是最高的。
但是萬科海上傳奇、仁和都市花園以及頤盛御中環的品質以及小地段，比起親水灣風華或多或小的都要來的更好，也沒有外環高速的噪音影響。
所以結合以上因素，親水灣風華的定價比萬科和仁和更低，比頤盛御中環更高。
這個價格是有其合理性存在的。
第二、配套：有不少小夥伴覺得親水灣風華周邊的商業配套、教育配套以及城市界面都十分一般。
客觀來講，親水灣風華周邊1公里內的配套確實不太理想。
商業配套：除了沿街的小商業外，只有一個說了很多年，但到現在都還沒有開業的17萬方自帶商業。
但項目3公里範圍內卻坐擁能級都非常不錯的大型商業體，例如：萬科2049，宜家家居、紅星美凱龍、百聯東郊購物中心等。
雖然有些距離，需要藉助交通工具的接駁。但小胖君覺得這樣的商業配套及氛圍，已經是十分不錯的了。
另外，五公里內還覆蓋三家三甲醫院。
教育配套方面，小胖君查詢了上海發佈，目前綠洲康城親水灣的小學確實如小胖粉絲團內的小夥伴所言，為御橋小學（高青小區）以及吳訊中學。
相比與建平實驗中學地傑國際城校區這種市重點，親水灣對口的學校就有些不夠看了。
所以親水灣風華周邊的配套，可能就教育著實略有些不足。但其餘的配套，只能說項目旁1公里內確實不太完善。
但如果能接受2公里左右的路程，御橋的配套不能說是頂尖，但絕對不差。
第三，周邊的城市界面：有不少小夥伴覺得親水灣風華周邊的城市界面比較一般。
其中最重要的2點就是：外環高速以及垃圾焚燒廠了。
外環高速之前介紹過，將會對項目最南面一排產生比較大的噪音影響。並且外環集卡揚起來的塵土對於周邊的環境還是造成了不小的影響。
而垃圾焚燒廠，可以說是橫在整個御橋人民心中的一根刺。
上海御橋生活垃圾發電廠是國內第一座日處理千噸以上的大型現代化生活垃圾發電廠，學名為垃圾焚燒處理廠。工廠佔地8萬平方米，總投資6.7億元。
日處理生活垃圾能力1000噸、發電35萬度，可對上海城區150萬居民當天產生的生活垃圾進行減量化、無害化和資源化處理。
據百度百科介紹：目前該廠技術、設施達到國際水準，各項環保指標達到97歐洲排放標準。
並且，親水灣距離這座焚燒廠直線約3公里。在近2年區域入市的新房中，親水灣風華是距離焚燒廠最遠的一個。
當然，這也只能求一個心裡安慰，外環噪音以及垃圾焚燒廠對於這個項目的不利影響，事實存在。
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最後附上項目完整一房一價，希望大家都能選到心儀的房子！
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